Litiges gestionnaire immobilier

Question

En France, pas d'avocat. Qui suis-je : Locataire depuis 5 ans (entrée 01/12/2021) dans un bien géré par une agence de gestion immobilière. En face : Agence de gestion et fournisseur d'eau. Situation : Mon contrat de bail ne mentionne aucune charge (ni eau chaude, ni eau froide). Depuis 5 ans, mes quittances de loyer mentionnent uniquement l'eau chaude. Aucune facture d'eau froide individuelle n'a jamais été intégrée. Chronologie: A l'entrée (01/12/2021), état des lieux signé avec relevé compteur eau à 317 m3. Contrat de bail sans mention de charges. De 2021 à 2026, toutes les quittances indiquent "eau chaude" uniquement. Aucune communication de l'agence ne précise que l'eau froide serait ma charge. En juin 2026, avis de passage du fournisseur d'eau. J'appelle pour comprendre. Le fournisseur me dit qu'aucun contrat eau froide n'est enregistré à mon nom et me propose de souscrire et de payer une consommation rétroactive basée sur le relevé d'entrée. J'appelle l'agence de gestion pour clarifier. Réponse: "L'eau froide n'est pas mentionnée au contrat, mais c'est à toi de la payer." Découverte importante: Je découvre un décompte de régularisation de l'agence (année 2024) qui liste: "Eau froide: 1418,71 euros - Entretien des parties communes" Or, l'agence me demande maintenant de souscrire une eau froide individuelle auprès du fournisseur. Problème: L'agence facture "eau froide d'entretien des parties communes" à tous les locataires. Mais prétend que je dois souscrire une "eau froide individuelle" auprès du fournisseur. Ces deux choses ne peuvent pas coexister. Mes questions: 1. L'eau froide d'entretien des parties communes est-elle charge du propriétaire ou du locataire? Le décret 87-712 Art. 7 dit que c'est charge du propriétaire. 2. Comment l'agence peut-elle facturer l'eau froide collective ET me demander de payer une eau froide individuelle? 3. Mon contrat ne mentionne aucune charge. Peut-on m'imposer rétroactivement une charge après 5 ans sans facturation? 4. Le fournisseur reconnaît qu'il n'y a pas de contrat à mon nom. Qui est donc titulaire du contrat initial? Probablement l'agence/propriétaire. Pourquoi me réclame-t-on à moi? 5. Quels textes de loi me protègent dans cette situation? Décret 87-712 Art. 7? Code Civil Art. 1341 (Loi Alur)? Loi 6 juillet 1989 Art. 3? Points clés: - Contrat: aucune mention de charges - Quittances: eau chaude uniquement pendant 5 ans - Décompte agence: eau froide parties communes facturée - Fournisseur: demande eau froide individuelle - Fournisseur: reconnaît absence de contrat à mon nom - Agence: reconnaît que l'eau froide n'est pas au contrat mais dit que c'est à ma charge Je ne sais pas si je dois payer ou refuser. Merci pour vos avis juridiques. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>Quillevere</span> · Accepted Answer

Votre situation mérite effectivement d'être clarifiée, mais plusieurs points doivent être distingués. D'abord, le fait que votre bail ne mentionne aucune provision sur charges est un élément important. En principe, les charges récupérables dues par le locataire doivent être prévues contractuellement et faire l'objet d'une justification. Concernant l'eau froide, il existe deux systèmes possibles : -soit chaque logement dispose d'un abonnement individuel directement auprès du fournisseur ; -soit l'immeuble dispose d'un contrat collectif et la consommation est répartie entre les occupants via les charges locatives. Ces deux systèmes peuvent parfois coexister : un contrat collectif pour certaines consommations communes et des compteurs individuels pour les logements. Il n'y a donc pas forcément contradiction de principe. En revanche, si pendant cinq ans : -aucun abonnement n'a été souscrit à votre nom ; -aucune facture d'eau froide individuelle ne vous a été adressée ; -aucune charge d'eau froide privative n'apparaît sur vos quittances ; vous êtes en droit de demander des explications précises avant tout paiement. Concernant le poste intitulé « eau froide  entretien des parties communes », il ne s'agit pas nécessairement de l'eau consommée par les locataires dans leur logement. Cela peut correspondre à l'eau utilisée pour le nettoyage des parties communes, l'arrosage ou d'autres usages collectifs. Certaines dépenses de cette nature peuvent être récupérables sur les locataires selon le détail des charges et leur justification. Par ailleurs, si le fournisseur d'eau vous réclame aujourd'hui une souscription rétroactive, il convient de vérifier : -sur quel fondement juridique ; -qui était titulaire du contrat jusqu'à présent ; -et comment les consommations ont été facturées depuis 2021. Je serais prudent avant d'accepter une régularisation portant sur cinq années sans obtenir : -les relevés de compteur ; -l'identité du titulaire du contrat ; -le détail des consommations ; -et la base juridique de la réclamation. Enfin, il existe effectivement des règles de prescription et de régularisation des charges qui peuvent limiter certaines demandes rétroactives, mais leur application dépend des circonstances exactes du dossier. À ce stade, je ne vous conseillerais ni de payer immédiatement ni de refuser catégoriquement. Demandez d'abord à l'agence et au fournisseur de vous communiquer par écrit le détail de leur position et les justificatifs correspondants. Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue. Bien Cordialement

M10 · Answer

Merci beaucoup pour cette réponse extrêmement claire et structurée.

Votre approche me permet de procéder de manière réfléchie et documentée plutôt que de réagir sous la pression.

Cordialement

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