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RésoluPlusieurs problÉmatiques coprop, dÉjÀ deux avocats specialises et non satisfaite
Bonjour,
Questions subsidiaires à mes questions déjà posées sur ce forum (attention c'est un peu long):
Copropriétaire dans une micro copropriété de 8 lots dans un immeuble de surface inégale, dont un en rez de jardin à jouissance exclusive
appartenant aux parties communes, puis derrière 16 places de parking avec une butte végétalisée (de la pelouse) et derrière 9 box.
Région parisienne
Une majorité de copropriétaires bailleurs, je détiens l'un des plus petits lots. (Appartement) .
Region parisienne.
Pas de gardien, pas d'ascenseur.
Peu de végétation (un arbre, pelouse , petits arbustes) . Je n'habite plus la région depuis fin 2017 , mais j'y reviens plusieurs fois par an.
Depuis quelques temps, pour me nuire l'ancienne Présidente du CS a plante un cyprès juste devant mon appartement (troubles anormaux et manifestement illicites-art. 835 code civil).
Elle en a aussi planté un devant chez un locataire.
Elle a planté aussi des arbres et arbustes sur le lot rez de jardin qu'elle considérait comme le sien et s'est l'est approprié en le metamorphosant totalement :
antérieurement il y avait de la pelouse et on y tenait nos AG, l'ancien président du CS évoquant des économies.
Le souci est qu'ils poussent beaucoup, j'ai informé mon assurance habitation qui me dit qu'elle ne fera rien sans objectiver un sinistre. J'ai envoyé des photos.
La situation plus globale:
J'ai acheté et je payais 100€ de charges par trimestre; depuis 6 ans, j'en suis à environ 1 200€ / 1 300€ sans consommer d'eau depuis le dernier trimestre 2017.
Le budget prévisionnel a été augmenté de 5 600€ à 10 000€ / 11 000€ lors du passage avec le nouveau syndic en 2011 puis à 14 000€ en 2018 puis années suivantes depuis 2019 à 15 000€, sans explications ni justificatifs ;
Ayant assez de me faire escroquer et après le déménagement de l'ancien président du Conseil en 2016 qui décidait de tout avec l'ancien syndic, j'ai été voir celle qui avait racheté son lot attenant au rez de jardin pour lui faire part de l'inaction totale du syndic , qui avait mis en place un bénévolat ménager et végétal avec l'ancien président du CS, MAIS, dont en même temps je me suis aperçue plus tard dans les convocations AG de multiples prestataires (2 plombiers, 2 électriciens...) en contradiction avec le fait que je n'ai jamais constaté d'artisans venant sur la copropriété et en contradiction avec ce bénévolat GRATUIT ;
La nouvelle copropriétaire était ok sur le constat puis apres s'être fait élire au CS en 2017, et se désignant comme Présidente du CS, elle a reviré de position avant l'AG annuelle de 2018 faisant en sorte qu je ne puisse me préparer et saisir un avocat dans les temps pour contester le PV d'AG :
Il a été convenu avec elle de changer de syndic, réduire les charges et faire enfin les travaux d'entretien et de conservation qui s'imposaient ;
Elle a emménage en 2016 mais la date de mutation est au 09/01/2017 ;
Selon des sites Internet, le prix au m² ne correspond pas, au prix qu'elle aurait dû le payer surtout avec un rez de jardin à jouissance exclusive ;
Je n'ai pas reçu la convocation de l'AG annuelle de 2017 ;
l'AG a été convoquée en avril 2017 alors que d'habitude régulièrement nos AG se tenaient au mois de mai; l'AG annuelle de 2019 se tiendra en septembre puis l'AG de 2020 en octobre puis celle de 2021 était prévue en novembre ; ce n'est qu'avec le troisième syndic élu en février 2021 que les AG annuelles de 2022 et 2023 ont eu lieu en juin ;
Un long mur mitoyen s'effondrait, pas entretenu le lierre l'a grignoté, le réseau d'eau commun fuyait depuis 12 ans (travaux de réfection fait sans informations aux copropriétaires ni accord AG en juin 2022) ;
La présidente du CS a continué le bénévole ménager et végétal qui devait être gratuit , bien qu'aucune résolution ne l'autorise et que c'est illegal (article 21 loi 65 et article 10 je crois) : elle devait contrôler et assister le syndic mais comme l'ancien président du CS, elle s'est enrichi à la place de le contrôler, de lui fixer des limites, et de rejeter dans la résolution de l'approbation des comptes les factures non communiquées ni justifiées. En bref, le même système d'abus de confiance et d'escroquerie en bande organisée (on est violentér si on le dénonce et qunon fait pas 185 cm et 85/95 kilo) ;
le Syndicat a voté des délégations de pouvoir générales illégales au CS pour les dernières années connues en 2015, 2018, 2020 pour 2 000€ (et non à une fin déterminée) ; je n'ai jamais accès aux justificatifs (pièces justificatives) ;
Il existe en 2014 des comptes d'ancien syndic à plus de 13 000€ ;
Des avances de trésorerie ont été mises en place par le syndic depuis 2011 à 1 000€ d'avance permanente et 2 495€ autres avances ;
Le budget prévisionnel est opaque avec une absence de distinction des postes de dépenses et est noté en "toutes natures de charges confondues" ;
Le budget prévisionnel en cours est sans cesse réajusté à la hausse ;
Le budget prévisions est diffusé selon une estimation jointe assez incompréhensible à vrai dire ;
Les annexes comptables ne me sont pas envoyées avec la convocation depuis 2019 inclus et je doute de la conformité des annexes comptables précédemment jointes dans les convocations ;
J'ai repéré des faux documents joints dans les convocations AG ;
L'approbation des comptes ne se fait pas selon un montant arrêté ;
J'ai pris une avocate qui m'a dit de payer mes charges et de les contester par la suite, selon moi elle a été de très mauvais conseils car j'ai payé plusieurs milliers d'euros : elle n'a pas inversé la charge de la preuve en indiquant que le réseau d'eau commun était fuyant bien qu'elle ait assisté à une expertise, j'ai constaté de nombreuses fuites en 12 ans sur ce réseau puisque les canalisations étaient très vétustes mais pas sur mon compteur d'eau; elle n'a pas exigé la production des grands livres comptables ni des relevés bancaires et autres pièces justificatives, et enfin elle n'a pas contesté la répartition des charges selon les tantièmes de copropriété et un ultime argument, mes apurements de charges ne font pas apparaître les produits et je suis toujours débitrice chaque année ;
Il y eut des travaux privatifs faits sur le rez de jardin pour se l'approprier avec pose d'un portail et colonnes de béton, plantations d'arbres, grillages, pose d'une pergola, tasseaux de bois claustra sur un mur extérieur face rez de jardin et plantations d'arbres et d'arbustes sur ce jardin et dans son prolongement pour grapiller un autre terrain...,illégalement par l'ancienne présidente du CS apparemment durant le confinement, je n'ai pu le constater que de nombreux mois après, ;
J'ai assigné une première fois non pas sur l'AG annuelle de 2018 mais sur l'AG extraordinaire de 2019, ayant été prise au dépourvue par le syndic et le Conseil syndical, et j'ai été dispensée des frais de justice ;
Le syndic ne m'a envoyé que les appels de fonds du 1er trimestre 2019 et 2020 puis du deuxième trimestre 2020, de manière à ce que je ne puisse suivre ma comptabilité ;
néanmoins j'ai un extrait individuel de compte sur 2019 ; les appels de fonds ne font pas état de charges exceptionnelles (travaux et frais de procédures judiciaires) ;
Aucune résolution ne fait apparaître des frais de justice malgré plusieurs assignations connues depuis 2019 ;
En représailles, le syndic a multiplié les courriers de mises en demeure et huissiers sur 2019, j'ai donc payé néanmoins 100€ + 2 224,21€ qui couvre l'exercice 2018 et 2019 ainsi que , quatrième trimestre 2017 (néanmoins je suis Ok que je n'étais pas à jour de mes charges) ;
Un mur s'effondrait et l'ancienne présidente m'a tellement culpabilisée et mon avocate m'a dit de payer et que je pouvais contester après ;
J'ai payé également au moins 3 courriers de mise en demeure du syndic à 28,8€ chacun, 166,47€ pour un courrier d'huissier qui ne correspond à aucun acte dont je pourrais déterminer l'origine et la facture ainsi que 84€ pour une sommation de payer (pourtant dans le forfait), mais comme j'etais harcelée..et à, l'époque j'ai priorise la diffusion des articles de loi au Conseil syndical pour le sensibiliser mais je me suis faite avoir (je n'ai plus de recul pour les appliquer sur ma situation) ;
J'ai subi un harcèlement moral, cyber harcèlement, guerre de désinformation, harcèlement procédural qui ont eu pour conséquence une dégradation de mes conditions de vie (impossible de reprendre un travail pendant plusieurs années, pas de cotisations retraite, réduction de ma vie relationnelle, anxiété, dépressions. Je suis sous traitement et suivie) et j'ai porté plainte à plusieurs reprises et dernièrement via la mise en demeure de l'ancien CS du 1er décembre 2025, j'ai encore pris davantage la mesure de ses assignations abusives à mon égard ;
Cet harcèlement m'a été d'autant plus préjudiciable qu'à distance je ne pouvais être que victime de désinformation sur le suivi des dossiers, des sinistres et des travaux, le syndicat refusant de m'envoyer des photos après m'en avoir envoyé en 2019 ;
J'ai cédé sur les charges de 2019 même si je connaissais les conflits d'intérêts entre le syndic et le CS ;
Le syndicat vote pour les résolutions irrégulières et /ou illégales et allant à l'encontre de ses intérêts ;
J'ai demandé des informations pour obtenir les subventions publiques pour le syndicat et pour mon lot en 2019 mais le syndicat ne m'a jamais répondu ;
L'ancienne presidente du CS nous a dupe avec la complicité de l'ancien syndic en 2018 avec un article 25 b pour clôturer son lot (le rez de jardin) ;
il n'y avait pas de schéma d'implantation, le syndic a manque à son obligations d'information et de conseil ;
Le syndic par son inaction et negligence a aggravé les désordres, le CS a refusé de mettre des résolutions pour qu'en cas d'absence de déclarations de sinistre, l'AG rejette la dépense des travaux de réfection et exige leur prise en charge financière par le syndic;
Le pire c'est que la Présidente du CS reprochait au syndicat l'absence d'entretien tout en coupant des arbres et nous l'imposant ;
Mon avocate ne m'a pas expliqué les conséquences de l'assignation en 2019 et elle a fait annuler l'annulation de l'ANNULATION des travaux de toiture pour plus de 8 500€, le syndicat a toujours refusé de reconvoquer en AG et nous sommes en 2026...;
Le syndicat a porté à l'ordre du jour des résolutions d'appels à travaux sans devis ni conditions essentielles (et je viens de m'apercevoir sans respecter le seuil fixé en AG sur les montants des contrats et marchés) en AG annuelle de 2019, l'ancienne présidente du CS a usurpé mon identité, malgré un mail au syndic et copropriétaires informant que je n'ai pas reçu la convocation et le syndic n'avait plus de mandat ;
Ces travaux n'ont jamais été ratifiés en AG ;
Le long mur mitoyen s'effondrait davantage et la guerre de désinformations à mon égard continuait, à distance ;
À la place, le syndicat a proposé des résolutions en AG annuelle de 2018 pour reporter les travaux du mur mitoyen sous prétexte d'avis du CS alors que le syndic a l'obligation de faire les travaux urgents, n'a pas fait les travaux de réfection du réseau d'eau et enfin a porté un seul devis pour des travaux d'amélioration pour un portail automatique à 8 700€ soit 7 fois le prix du marché de l'époque, et alors même que le seuil fixé pour le montant des marchés et contrats pour la mise en concurrence était à 2 000€ et pour l'avis du CS à 500€ ;
J'ai repéré des faux documents dans la convocation d'AG de 2018 anti dates (plus de 60 pages);
J'ai fait une tentative de suicide fin 2020 vu le harcèlement et n'ai plus été en mesure de suivre mon dossier (à la base j'avais comme projet de vendre mon bien et avant de faire un contrôle sur la comptabilité, et les pièces justificatives et faire faire les travaux d'entretien et de conservation) ;
J'etais épuisée car j'ai envoyé plusieurs mises en demeure au syndic et à chaque membre du Conseil syndical en exigeant le respect de la loi, j'ai fini par faire une sommation de faire et sommation interpellative aux fins de récupérer les archives et pièces justificatives ainsi que le contraindre à exécuter les travaux au 6 mars 2020 avant le confinement du 15 mars 2020 : le syndicat a uniquement répondu que ls prochaine AG aurait lieu le 28 mai 2020; j'ai également envoyé trois courriers d'huissier à chaque protagoniste en août 2020 ;
Le syndic n'a pas renouvellé son mandat fin septembre 2020 ne respectant pas le préavis de 3 mois et a envoyé la convocation d'AG pour octobre simultanément (intervalle d'un mois) ;
La convocation d'AG d'octobre 2020 contient plus de 130 pages ;
La dernière approbation des comptes sur l'exercice 2019 s'est faite en AG d'octobre 2020, le budget prévisionnel en cours a encore été réajusté à la hausse et le budget prévisionnel de 2021 a été voté en forte augmentation ;
J'ai payé 750€ de charges en 2020 ;
l'AG annuelle de 2021 n'a pas eu lieu donc pas d'approbation des comptes ni de budget prévisionnel sur 2022 ( j'ai été contrainte d'envoyer une mise en demeure car je n'avais pas reçu la convocation pour l'AG annuelle de novembre 2021) ;
mon avocate spécialisée en droit de la copropriété m'a dit de payer et malgré mon refus et ma contestation m'a enjoint à payer ;
Le syndicat s'est abstenu de me répondre sur la tenue de l'AG ;
J'ai recu une mise en demeure imprécise avec un ancien solde du 19/11/2020 à 2 2 002,27€ le 28 octobre 2021 puis j'ai été assigne en impayés pour 3 144,55€ en janvier 2022, j'ai payé sur les conseils de mon avocate en avril 2022 ;
J'ai revu dernièrement le calcul et combien j'aurais dû payer et la somme est de 700€ sur l'exercice 2021 : l'appel de fonds du 1er trimestre 2020 est fallacieux avec un doublon du mur mitoyen pour 445€ (doublon éligibilité le 1er décembre 2019) des travaux qui ne m'auraient pas dû être imputés à 425€ et un calcul erroné sur le premier trimestre 2023 en ma défaveur de 192€ ;
J'ai assigné le syndicat en aout 2022 en annulation de l'approbation des comptes sur les exercices 2020, 2021 et du budget prévisionnel de 2022 et j'ai gagné ( jugement rendu le 25 mars 2024) ;
néanmoins la juge n'a pas contraint le syndicat à porter mes résolutions à l'ordre du jour et chaque partie a été invitée à prendre en charges les frais judiciaires deboursés ;
Le syndic était de fait entre le 30 juin 2019 et le 27 septembre 2019 puis j'ai fait valoir mes droits car le syndicat a voter pour un syndic en 2020 qui usurpait cette qualification alors que le commerce était en fait une agence immobilière ( il a donné sa démission le 26 novembre 2020 pour le 28 février 2021) ;
Un troisième syndic a été élu le 26 février 2021 et il a été syndic de fait entre février 2022 et juin 2022 ;
J'ai été assignée en impayés de charges en février 2023 sans mise en demeure au préalable (art.10-1), ils m'ont envoyé directement l'huissier, j'ai développé une anxiété majeure et une hyper vigilance vu les convocation d'AG surprise et les mises en demeure en doublon. Ou des informations quelconques en courriers LRAR que les autres copropriétaires ne reçoivent pas ;
Je n'ai pas pu faire intervenir l'article 145 CC en conséquence pour absence de mise en demeure ni n'ai pu contester les impayés sous 30 jours et demander une conciliation de justice ;
J'ai payé 200€+200€ plus 8*5€ + d'autres petites sommes à 20€ et 10 et 15€ sur 2023 à 2025 ;
J'ai uniquement un décompte créditeur imprécis envoyé le 7 juillet 2022 et donc non en même temps que la convocation AG de juin 2022,qui indique 948€ de crédits sur l'année 2022 ;
J'ai appris il y a quelques temps la revente des lots de l'ancienne présidente du CS alors qu'il n'y a donc eu aucun contrôle sur les charges appelées et réellement payées, le Fonds ALur, les provisions spéciales, Surtout que la résolution confond le fonds alur dont les sommes sont définitivement acquises au syndicat avec les provisions spéciales pour les travaux non encore décides dans les 3 ans, et le certificat article 20 n'a pas été contrôlé non plus.Elle a toujours refusé d'envoyer une mise en demeure au syndic à la banque, aux assureurs RCP et garantie financière pour leur demander les documents/contraindre à faire les travaux/engager leur responsabilité ;
Le nouveau CS aurait dû faire le nécessaire mais il avance par affirmation depuis son élection en 2021 sans apporter la moindre preuve hormis la diffusion d'un rapport de contrôle des comptes (dont j'ignore à quoi il correspond réellement et le prix payé) ;
Les fonds travaux ne sont pas utilisés pour les travaux, le Syndicat refuse d'ouvrir un sous compte dans la comptabilité pour pouvoir faire les distinctions et par compte de copropriétaire pour qu'il puisse voter pour son utilisation en cas de travaux ;
Jugement du 26 juin 2025 : j'ai été condamnée à payer 1 279€ + taux d'intérêt légal+ 800€ article 700 alors que le syndicat présente de faux documents comptables comme quoi les appels à provisions correspondraient aux travaux votés, et la juge me calcule des charges de 377€ pour l'exercice 2020, ce qui est incompréhensible et ne correspond pas à la réalité , ainsi que le fait que j'aurais payé 1 200€ de frais de justice ce qui vaut acceptation selon elle ;
Je n'ai pas fait appel, j'ai contacté des avocats qui me demandaient 5 000€ sans compter la durée de la procédure ;
Mon avocate m'a renvoyée vers une révision en justice qui devait se faire sous 2 mois sauf que selon moi elle m'a mal conseillée et a totalement manqué de rigueur dans le suivi de mon dossier ;
Les comptes n'ont toujours pas été représentés en AG sur les exercices 2020 et 2021 et pour le budget prévisionnel de 2022 pour être approuvés ;
Je n'ai pas les documents de la partie adverse pour ce dernier jugement malgré mes demandes à mon avocate et la juge ;
Il n'y a plus d'AG annuelle depuis juin 2024 ;
J'ignore donc les informations (non renouvellement, d'émission du syndic..) ;
J'ai envoyé une mise en demeure au troisième syndic en avril 2024 après la demande de dissolution amiable des deux précédents syndics auprès du Tribunal de commerce de Bobigny en décembre 2023 ainsi que deux mails aux membres du CS les 5 et 11 avril 2024, sans réponse ni actions avérées auprès des assureurs ;
L'avant dernier syndic m'informe après le jugement qu'elle ne détient pas les factures de frais judiciaires pour les procédures, uniquement les grands livres comptables ( mails 6 et 7 novembre 2025) ;
La dernière AG extraordinaire date du 12 janvier 2026 et est pour désigner à nouveau un nouveau syndic ;
Toutefois dans la convocation est jointe une mise en demeure de l'ancien président du CS datée du 1er décembre 2025 dont le mandat s'est terminé en juin 2024 et qui est également confuse ; les syndics ne leur auraient finalement pas transmis les archives ni les documents réclamés via mises en demeure (mises en demeure non jointes, avis de réception postaux non joints) depuis 2021 et demande une révision des comptes au nouveau syndic des exercices 2021 à 2024 (demande opportune qui vient s'adapter au jugement du 26 juin 2025 en ma défaveur sauf pour les comptes de l'exercice 2021) ;
Le syndicat multiplie les intermédiaires afin que je ne puisse avoir accès aux pièces justificatives ( contrôleur de l'ARC à distance commandé en 2021 sur l'exercice 2018 sans explications ni justifications) et dernièrement cet énième syndic ;
J'ai pris un avocat pour contester le dernier pv d'AG mais n'en suis pas satisfaite, il ne m'explique pas la différence entre annulation et contestation et ne m'a pas conseillée pour demander la résolution ordonnant l'annulation des exercices 2022 à 2024 au vu de la mise en demeure datée du 1er décembre 2025 et de la demande de révision des comptes. Selon moi la révision des comptes implique au préalable l'annulation de l'approbation des comptes ;
L'expert comptable me dit que les comptes doivent été revus depuis 2018 au regard des travaux privatifs de l'ancienne présidente du Conseil syndical et j'en conviens mais le syndicat continue de paralyser le bon fonctionnement de la copropriété qui est devenue encore plus chaotique qu'elle ne l'était pendant je pense faire passer des impayés de charges en gonflant sérieusement le budget prévisionnel.. Et ce d'autant que l'ancienne présidente du CS indiquait ne pas avoir d'argent en tant que mère célibataire, qu'elle nous a rabâche ce discours mais qu'elle envoie un mail pour se dédouaner et dire qu'elle revient de vacances à l'étranger en février 2020,et dans le peu d'archives récupérées, communiquées fin 2021 , sans bordeau, j'ai trouvé un mail de celle ci qui dit au syndic qu'elle va payer prochainement ses charges ;
Le nouveau CS en 2021 comme le faisait l'ancien CS refute le respect de la loi et a précisé qu'il n'y avait pas d'anomalie comptable au regard du rapport du contrôleur de l'ARC sur l'exercice 2018 ;
Or, même si le rapport semble falsifié car il existe des discordances, il pointe du doigt des illégalités majeures dont notamment la délégation générale illegale du CS, l'absence de dépenses de travaux, la répartition des charges en l'absence de grands livres comptables et des comptes de copropriétaires debiteurs à 1 000€ et d'autres créditeurs à 5 000€ sans qu'on comprenne bien pourquoi ;
Mes mises en demeure au syndic et CS portaient sur le fait de rejeter des comptes les conventions et contrats inopposables, dépenses injustifiées...;
J'ai fait un tableau pour mettre en évidence tous les harcèlements, il me reste à le peaufiner. ;
Je souhaite demander un audit comptable aux frais du syndicat ( je suis venue dans les locaux avec un expert comptable indépendant en 2023) le CS a refusé mon invitation,je souhaitais contrôler le mandat du syndic ET du Conseil syndical;
La mise en demeure de l'ancien CS du 1er décembre 2025 met en évidence les deux assignations abusives que j'ai subies;
Sur la situation des copropriétaires de 2020 diffusée en 2022 j'ai autant de charges que l'ancienne présidente du CS sauf qu'elle , elle est créditrice au delà de ses charges appelées et moi j'ai un déficit de plus de 2 000€ tout en ayant été victime des conséquences des fuites d'eau qui, ont impacté mon appartement car le réseau se situe à côté.
Question principale :
Comment puis-je récupérer mes sous ? L'angle de la contestation personnelle est il correct même après les jugements au regard qu'on ne peut juger deux fois une même affaire en France ? Pourquoi mon avocate m'a t elle conseillée de payer si c'est pour que contrairement à ses dires,je ne revois pas la couleur de mon argent ?
Questions subsidiaires : ma vie est rythmée et suspendue aux AG et aux assignations, je n'ai pas pu retravailler dernièrement depuis février 2026... Comment faire cesser ce harcèlement ?
Je prépare un concours de la fonction publique impossible d'être sereine et je dois prendre en compte mon état de santé...
Autre question : entre le prix payé en 2017 qui paraît sous évalue et celui de 2022, il y a une énorme plus value. Comment faire reconnaître ses faits ? Comment les utiliser ?
Je cherche idéalement un avocat qui s'y connaisse à défaut d'être spécialisé et qui reprenne les dossiers en cours que j'ai et me CONSEILLE de manière rigoureuse.
Enfin ayant déjà payé pour un projet de résolution plusieurs milliers d'euros avec deux avocats différents pourtant spécialisés en droit de la copropriété, je souhaite idéalement un cabinet d'avocats pour qui il serait possible de me faire un petit prix et qui accepte le paiement étalé dans le temps.
Est-ce utile de préciser que je suis assez désespérée et désabusée..
Merci d'avance pour vos réponses qui j'espère me seront satisfaisantes. ,
Merci de vos réponses
Questions subsidiaires à mes questions déjà posées sur ce forum (attention c'est un peu long):
Copropriétaire dans une micro copropriété de 8 lots dans un immeuble de surface inégale, dont un en rez de jardin à jouissance exclusive
appartenant aux parties communes, puis derrière 16 places de parking avec une butte végétalisée (de la pelouse) et derrière 9 box.
Région parisienne
Une majorité de copropriétaires bailleurs, je détiens l'un des plus petits lots. (Appartement) .
Region parisienne.
Pas de gardien, pas d'ascenseur.
Peu de végétation (un arbre, pelouse , petits arbustes) . Je n'habite plus la région depuis fin 2017 , mais j'y reviens plusieurs fois par an.
Depuis quelques temps, pour me nuire l'ancienne Présidente du CS a plante un cyprès juste devant mon appartement (troubles anormaux et manifestement illicites-art. 835 code civil).
Elle en a aussi planté un devant chez un locataire.
Elle a planté aussi des arbres et arbustes sur le lot rez de jardin qu'elle considérait comme le sien et s'est l'est approprié en le metamorphosant totalement :
antérieurement il y avait de la pelouse et on y tenait nos AG, l'ancien président du CS évoquant des économies.
Le souci est qu'ils poussent beaucoup, j'ai informé mon assurance habitation qui me dit qu'elle ne fera rien sans objectiver un sinistre. J'ai envoyé des photos.
La situation plus globale:
J'ai acheté et je payais 100€ de charges par trimestre; depuis 6 ans, j'en suis à environ 1 200€ / 1 300€ sans consommer d'eau depuis le dernier trimestre 2017.
Le budget prévisionnel a été augmenté de 5 600€ à 10 000€ / 11 000€ lors du passage avec le nouveau syndic en 2011 puis à 14 000€ en 2018 puis années suivantes depuis 2019 à 15 000€, sans explications ni justificatifs ;
Ayant assez de me faire escroquer et après le déménagement de l'ancien président du Conseil en 2016 qui décidait de tout avec l'ancien syndic, j'ai été voir celle qui avait racheté son lot attenant au rez de jardin pour lui faire part de l'inaction totale du syndic , qui avait mis en place un bénévolat ménager et végétal avec l'ancien président du CS, MAIS, dont en même temps je me suis aperçue plus tard dans les convocations AG de multiples prestataires (2 plombiers, 2 électriciens...) en contradiction avec le fait que je n'ai jamais constaté d'artisans venant sur la copropriété et en contradiction avec ce bénévolat GRATUIT ;
La nouvelle copropriétaire était ok sur le constat puis apres s'être fait élire au CS en 2017, et se désignant comme Présidente du CS, elle a reviré de position avant l'AG annuelle de 2018 faisant en sorte qu je ne puisse me préparer et saisir un avocat dans les temps pour contester le PV d'AG :
Il a été convenu avec elle de changer de syndic, réduire les charges et faire enfin les travaux d'entretien et de conservation qui s'imposaient ;
Elle a emménage en 2016 mais la date de mutation est au 09/01/2017 ;
Selon des sites Internet, le prix au m² ne correspond pas, au prix qu'elle aurait dû le payer surtout avec un rez de jardin à jouissance exclusive ;
Je n'ai pas reçu la convocation de l'AG annuelle de 2017 ;
l'AG a été convoquée en avril 2017 alors que d'habitude régulièrement nos AG se tenaient au mois de mai; l'AG annuelle de 2019 se tiendra en septembre puis l'AG de 2020 en octobre puis celle de 2021 était prévue en novembre ; ce n'est qu'avec le troisième syndic élu en février 2021 que les AG annuelles de 2022 et 2023 ont eu lieu en juin ;
Un long mur mitoyen s'effondrait, pas entretenu le lierre l'a grignoté, le réseau d'eau commun fuyait depuis 12 ans (travaux de réfection fait sans informations aux copropriétaires ni accord AG en juin 2022) ;
La présidente du CS a continué le bénévole ménager et végétal qui devait être gratuit , bien qu'aucune résolution ne l'autorise et que c'est illegal (article 21 loi 65 et article 10 je crois) : elle devait contrôler et assister le syndic mais comme l'ancien président du CS, elle s'est enrichi à la place de le contrôler, de lui fixer des limites, et de rejeter dans la résolution de l'approbation des comptes les factures non communiquées ni justifiées. En bref, le même système d'abus de confiance et d'escroquerie en bande organisée (on est violentér si on le dénonce et qunon fait pas 185 cm et 85/95 kilo) ;
le Syndicat a voté des délégations de pouvoir générales illégales au CS pour les dernières années connues en 2015, 2018, 2020 pour 2 000€ (et non à une fin déterminée) ; je n'ai jamais accès aux justificatifs (pièces justificatives) ;
Il existe en 2014 des comptes d'ancien syndic à plus de 13 000€ ;
Des avances de trésorerie ont été mises en place par le syndic depuis 2011 à 1 000€ d'avance permanente et 2 495€ autres avances ;
Le budget prévisionnel est opaque avec une absence de distinction des postes de dépenses et est noté en "toutes natures de charges confondues" ;
Le budget prévisionnel en cours est sans cesse réajusté à la hausse ;
Le budget prévisions est diffusé selon une estimation jointe assez incompréhensible à vrai dire ;
Les annexes comptables ne me sont pas envoyées avec la convocation depuis 2019 inclus et je doute de la conformité des annexes comptables précédemment jointes dans les convocations ;
J'ai repéré des faux documents joints dans les convocations AG ;
L'approbation des comptes ne se fait pas selon un montant arrêté ;
J'ai pris une avocate qui m'a dit de payer mes charges et de les contester par la suite, selon moi elle a été de très mauvais conseils car j'ai payé plusieurs milliers d'euros : elle n'a pas inversé la charge de la preuve en indiquant que le réseau d'eau commun était fuyant bien qu'elle ait assisté à une expertise, j'ai constaté de nombreuses fuites en 12 ans sur ce réseau puisque les canalisations étaient très vétustes mais pas sur mon compteur d'eau; elle n'a pas exigé la production des grands livres comptables ni des relevés bancaires et autres pièces justificatives, et enfin elle n'a pas contesté la répartition des charges selon les tantièmes de copropriété et un ultime argument, mes apurements de charges ne font pas apparaître les produits et je suis toujours débitrice chaque année ;
Il y eut des travaux privatifs faits sur le rez de jardin pour se l'approprier avec pose d'un portail et colonnes de béton, plantations d'arbres, grillages, pose d'une pergola, tasseaux de bois claustra sur un mur extérieur face rez de jardin et plantations d'arbres et d'arbustes sur ce jardin et dans son prolongement pour grapiller un autre terrain...,illégalement par l'ancienne présidente du CS apparemment durant le confinement, je n'ai pu le constater que de nombreux mois après, ;
J'ai assigné une première fois non pas sur l'AG annuelle de 2018 mais sur l'AG extraordinaire de 2019, ayant été prise au dépourvue par le syndic et le Conseil syndical, et j'ai été dispensée des frais de justice ;
Le syndic ne m'a envoyé que les appels de fonds du 1er trimestre 2019 et 2020 puis du deuxième trimestre 2020, de manière à ce que je ne puisse suivre ma comptabilité ;
néanmoins j'ai un extrait individuel de compte sur 2019 ; les appels de fonds ne font pas état de charges exceptionnelles (travaux et frais de procédures judiciaires) ;
Aucune résolution ne fait apparaître des frais de justice malgré plusieurs assignations connues depuis 2019 ;
En représailles, le syndic a multiplié les courriers de mises en demeure et huissiers sur 2019, j'ai donc payé néanmoins 100€ + 2 224,21€ qui couvre l'exercice 2018 et 2019 ainsi que , quatrième trimestre 2017 (néanmoins je suis Ok que je n'étais pas à jour de mes charges) ;
Un mur s'effondrait et l'ancienne présidente m'a tellement culpabilisée et mon avocate m'a dit de payer et que je pouvais contester après ;
J'ai payé également au moins 3 courriers de mise en demeure du syndic à 28,8€ chacun, 166,47€ pour un courrier d'huissier qui ne correspond à aucun acte dont je pourrais déterminer l'origine et la facture ainsi que 84€ pour une sommation de payer (pourtant dans le forfait), mais comme j'etais harcelée..et à, l'époque j'ai priorise la diffusion des articles de loi au Conseil syndical pour le sensibiliser mais je me suis faite avoir (je n'ai plus de recul pour les appliquer sur ma situation) ;
J'ai subi un harcèlement moral, cyber harcèlement, guerre de désinformation, harcèlement procédural qui ont eu pour conséquence une dégradation de mes conditions de vie (impossible de reprendre un travail pendant plusieurs années, pas de cotisations retraite, réduction de ma vie relationnelle, anxiété, dépressions. Je suis sous traitement et suivie) et j'ai porté plainte à plusieurs reprises et dernièrement via la mise en demeure de l'ancien CS du 1er décembre 2025, j'ai encore pris davantage la mesure de ses assignations abusives à mon égard ;
Cet harcèlement m'a été d'autant plus préjudiciable qu'à distance je ne pouvais être que victime de désinformation sur le suivi des dossiers, des sinistres et des travaux, le syndicat refusant de m'envoyer des photos après m'en avoir envoyé en 2019 ;
J'ai cédé sur les charges de 2019 même si je connaissais les conflits d'intérêts entre le syndic et le CS ;
Le syndicat vote pour les résolutions irrégulières et /ou illégales et allant à l'encontre de ses intérêts ;
J'ai demandé des informations pour obtenir les subventions publiques pour le syndicat et pour mon lot en 2019 mais le syndicat ne m'a jamais répondu ;
L'ancienne presidente du CS nous a dupe avec la complicité de l'ancien syndic en 2018 avec un article 25 b pour clôturer son lot (le rez de jardin) ;
il n'y avait pas de schéma d'implantation, le syndic a manque à son obligations d'information et de conseil ;
Le syndic par son inaction et negligence a aggravé les désordres, le CS a refusé de mettre des résolutions pour qu'en cas d'absence de déclarations de sinistre, l'AG rejette la dépense des travaux de réfection et exige leur prise en charge financière par le syndic;
Le pire c'est que la Présidente du CS reprochait au syndicat l'absence d'entretien tout en coupant des arbres et nous l'imposant ;
Mon avocate ne m'a pas expliqué les conséquences de l'assignation en 2019 et elle a fait annuler l'annulation de l'ANNULATION des travaux de toiture pour plus de 8 500€, le syndicat a toujours refusé de reconvoquer en AG et nous sommes en 2026...;
Le syndicat a porté à l'ordre du jour des résolutions d'appels à travaux sans devis ni conditions essentielles (et je viens de m'apercevoir sans respecter le seuil fixé en AG sur les montants des contrats et marchés) en AG annuelle de 2019, l'ancienne présidente du CS a usurpé mon identité, malgré un mail au syndic et copropriétaires informant que je n'ai pas reçu la convocation et le syndic n'avait plus de mandat ;
Ces travaux n'ont jamais été ratifiés en AG ;
Le long mur mitoyen s'effondrait davantage et la guerre de désinformations à mon égard continuait, à distance ;
À la place, le syndicat a proposé des résolutions en AG annuelle de 2018 pour reporter les travaux du mur mitoyen sous prétexte d'avis du CS alors que le syndic a l'obligation de faire les travaux urgents, n'a pas fait les travaux de réfection du réseau d'eau et enfin a porté un seul devis pour des travaux d'amélioration pour un portail automatique à 8 700€ soit 7 fois le prix du marché de l'époque, et alors même que le seuil fixé pour le montant des marchés et contrats pour la mise en concurrence était à 2 000€ et pour l'avis du CS à 500€ ;
J'ai repéré des faux documents dans la convocation d'AG de 2018 anti dates (plus de 60 pages);
J'ai fait une tentative de suicide fin 2020 vu le harcèlement et n'ai plus été en mesure de suivre mon dossier (à la base j'avais comme projet de vendre mon bien et avant de faire un contrôle sur la comptabilité, et les pièces justificatives et faire faire les travaux d'entretien et de conservation) ;
J'etais épuisée car j'ai envoyé plusieurs mises en demeure au syndic et à chaque membre du Conseil syndical en exigeant le respect de la loi, j'ai fini par faire une sommation de faire et sommation interpellative aux fins de récupérer les archives et pièces justificatives ainsi que le contraindre à exécuter les travaux au 6 mars 2020 avant le confinement du 15 mars 2020 : le syndicat a uniquement répondu que ls prochaine AG aurait lieu le 28 mai 2020; j'ai également envoyé trois courriers d'huissier à chaque protagoniste en août 2020 ;
Le syndic n'a pas renouvellé son mandat fin septembre 2020 ne respectant pas le préavis de 3 mois et a envoyé la convocation d'AG pour octobre simultanément (intervalle d'un mois) ;
La convocation d'AG d'octobre 2020 contient plus de 130 pages ;
La dernière approbation des comptes sur l'exercice 2019 s'est faite en AG d'octobre 2020, le budget prévisionnel en cours a encore été réajusté à la hausse et le budget prévisionnel de 2021 a été voté en forte augmentation ;
J'ai payé 750€ de charges en 2020 ;
l'AG annuelle de 2021 n'a pas eu lieu donc pas d'approbation des comptes ni de budget prévisionnel sur 2022 ( j'ai été contrainte d'envoyer une mise en demeure car je n'avais pas reçu la convocation pour l'AG annuelle de novembre 2021) ;
mon avocate spécialisée en droit de la copropriété m'a dit de payer et malgré mon refus et ma contestation m'a enjoint à payer ;
Le syndicat s'est abstenu de me répondre sur la tenue de l'AG ;
J'ai recu une mise en demeure imprécise avec un ancien solde du 19/11/2020 à 2 2 002,27€ le 28 octobre 2021 puis j'ai été assigne en impayés pour 3 144,55€ en janvier 2022, j'ai payé sur les conseils de mon avocate en avril 2022 ;
J'ai revu dernièrement le calcul et combien j'aurais dû payer et la somme est de 700€ sur l'exercice 2021 : l'appel de fonds du 1er trimestre 2020 est fallacieux avec un doublon du mur mitoyen pour 445€ (doublon éligibilité le 1er décembre 2019) des travaux qui ne m'auraient pas dû être imputés à 425€ et un calcul erroné sur le premier trimestre 2023 en ma défaveur de 192€ ;
J'ai assigné le syndicat en aout 2022 en annulation de l'approbation des comptes sur les exercices 2020, 2021 et du budget prévisionnel de 2022 et j'ai gagné ( jugement rendu le 25 mars 2024) ;
néanmoins la juge n'a pas contraint le syndicat à porter mes résolutions à l'ordre du jour et chaque partie a été invitée à prendre en charges les frais judiciaires deboursés ;
Le syndic était de fait entre le 30 juin 2019 et le 27 septembre 2019 puis j'ai fait valoir mes droits car le syndicat a voter pour un syndic en 2020 qui usurpait cette qualification alors que le commerce était en fait une agence immobilière ( il a donné sa démission le 26 novembre 2020 pour le 28 février 2021) ;
Un troisième syndic a été élu le 26 février 2021 et il a été syndic de fait entre février 2022 et juin 2022 ;
J'ai été assignée en impayés de charges en février 2023 sans mise en demeure au préalable (art.10-1), ils m'ont envoyé directement l'huissier, j'ai développé une anxiété majeure et une hyper vigilance vu les convocation d'AG surprise et les mises en demeure en doublon. Ou des informations quelconques en courriers LRAR que les autres copropriétaires ne reçoivent pas ;
Je n'ai pas pu faire intervenir l'article 145 CC en conséquence pour absence de mise en demeure ni n'ai pu contester les impayés sous 30 jours et demander une conciliation de justice ;
J'ai payé 200€+200€ plus 8*5€ + d'autres petites sommes à 20€ et 10 et 15€ sur 2023 à 2025 ;
J'ai uniquement un décompte créditeur imprécis envoyé le 7 juillet 2022 et donc non en même temps que la convocation AG de juin 2022,qui indique 948€ de crédits sur l'année 2022 ;
J'ai appris il y a quelques temps la revente des lots de l'ancienne présidente du CS alors qu'il n'y a donc eu aucun contrôle sur les charges appelées et réellement payées, le Fonds ALur, les provisions spéciales, Surtout que la résolution confond le fonds alur dont les sommes sont définitivement acquises au syndicat avec les provisions spéciales pour les travaux non encore décides dans les 3 ans, et le certificat article 20 n'a pas été contrôlé non plus.Elle a toujours refusé d'envoyer une mise en demeure au syndic à la banque, aux assureurs RCP et garantie financière pour leur demander les documents/contraindre à faire les travaux/engager leur responsabilité ;
Le nouveau CS aurait dû faire le nécessaire mais il avance par affirmation depuis son élection en 2021 sans apporter la moindre preuve hormis la diffusion d'un rapport de contrôle des comptes (dont j'ignore à quoi il correspond réellement et le prix payé) ;
Les fonds travaux ne sont pas utilisés pour les travaux, le Syndicat refuse d'ouvrir un sous compte dans la comptabilité pour pouvoir faire les distinctions et par compte de copropriétaire pour qu'il puisse voter pour son utilisation en cas de travaux ;
Jugement du 26 juin 2025 : j'ai été condamnée à payer 1 279€ + taux d'intérêt légal+ 800€ article 700 alors que le syndicat présente de faux documents comptables comme quoi les appels à provisions correspondraient aux travaux votés, et la juge me calcule des charges de 377€ pour l'exercice 2020, ce qui est incompréhensible et ne correspond pas à la réalité , ainsi que le fait que j'aurais payé 1 200€ de frais de justice ce qui vaut acceptation selon elle ;
Je n'ai pas fait appel, j'ai contacté des avocats qui me demandaient 5 000€ sans compter la durée de la procédure ;
Mon avocate m'a renvoyée vers une révision en justice qui devait se faire sous 2 mois sauf que selon moi elle m'a mal conseillée et a totalement manqué de rigueur dans le suivi de mon dossier ;
Les comptes n'ont toujours pas été représentés en AG sur les exercices 2020 et 2021 et pour le budget prévisionnel de 2022 pour être approuvés ;
Je n'ai pas les documents de la partie adverse pour ce dernier jugement malgré mes demandes à mon avocate et la juge ;
Il n'y a plus d'AG annuelle depuis juin 2024 ;
J'ignore donc les informations (non renouvellement, d'émission du syndic..) ;
J'ai envoyé une mise en demeure au troisième syndic en avril 2024 après la demande de dissolution amiable des deux précédents syndics auprès du Tribunal de commerce de Bobigny en décembre 2023 ainsi que deux mails aux membres du CS les 5 et 11 avril 2024, sans réponse ni actions avérées auprès des assureurs ;
L'avant dernier syndic m'informe après le jugement qu'elle ne détient pas les factures de frais judiciaires pour les procédures, uniquement les grands livres comptables ( mails 6 et 7 novembre 2025) ;
La dernière AG extraordinaire date du 12 janvier 2026 et est pour désigner à nouveau un nouveau syndic ;
Toutefois dans la convocation est jointe une mise en demeure de l'ancien président du CS datée du 1er décembre 2025 dont le mandat s'est terminé en juin 2024 et qui est également confuse ; les syndics ne leur auraient finalement pas transmis les archives ni les documents réclamés via mises en demeure (mises en demeure non jointes, avis de réception postaux non joints) depuis 2021 et demande une révision des comptes au nouveau syndic des exercices 2021 à 2024 (demande opportune qui vient s'adapter au jugement du 26 juin 2025 en ma défaveur sauf pour les comptes de l'exercice 2021) ;
Le syndicat multiplie les intermédiaires afin que je ne puisse avoir accès aux pièces justificatives ( contrôleur de l'ARC à distance commandé en 2021 sur l'exercice 2018 sans explications ni justifications) et dernièrement cet énième syndic ;
J'ai pris un avocat pour contester le dernier pv d'AG mais n'en suis pas satisfaite, il ne m'explique pas la différence entre annulation et contestation et ne m'a pas conseillée pour demander la résolution ordonnant l'annulation des exercices 2022 à 2024 au vu de la mise en demeure datée du 1er décembre 2025 et de la demande de révision des comptes. Selon moi la révision des comptes implique au préalable l'annulation de l'approbation des comptes ;
L'expert comptable me dit que les comptes doivent été revus depuis 2018 au regard des travaux privatifs de l'ancienne présidente du Conseil syndical et j'en conviens mais le syndicat continue de paralyser le bon fonctionnement de la copropriété qui est devenue encore plus chaotique qu'elle ne l'était pendant je pense faire passer des impayés de charges en gonflant sérieusement le budget prévisionnel.. Et ce d'autant que l'ancienne présidente du CS indiquait ne pas avoir d'argent en tant que mère célibataire, qu'elle nous a rabâche ce discours mais qu'elle envoie un mail pour se dédouaner et dire qu'elle revient de vacances à l'étranger en février 2020,et dans le peu d'archives récupérées, communiquées fin 2021 , sans bordeau, j'ai trouvé un mail de celle ci qui dit au syndic qu'elle va payer prochainement ses charges ;
Le nouveau CS en 2021 comme le faisait l'ancien CS refute le respect de la loi et a précisé qu'il n'y avait pas d'anomalie comptable au regard du rapport du contrôleur de l'ARC sur l'exercice 2018 ;
Or, même si le rapport semble falsifié car il existe des discordances, il pointe du doigt des illégalités majeures dont notamment la délégation générale illegale du CS, l'absence de dépenses de travaux, la répartition des charges en l'absence de grands livres comptables et des comptes de copropriétaires debiteurs à 1 000€ et d'autres créditeurs à 5 000€ sans qu'on comprenne bien pourquoi ;
Mes mises en demeure au syndic et CS portaient sur le fait de rejeter des comptes les conventions et contrats inopposables, dépenses injustifiées...;
J'ai fait un tableau pour mettre en évidence tous les harcèlements, il me reste à le peaufiner. ;
Je souhaite demander un audit comptable aux frais du syndicat ( je suis venue dans les locaux avec un expert comptable indépendant en 2023) le CS a refusé mon invitation,je souhaitais contrôler le mandat du syndic ET du Conseil syndical;
La mise en demeure de l'ancien CS du 1er décembre 2025 met en évidence les deux assignations abusives que j'ai subies;
Sur la situation des copropriétaires de 2020 diffusée en 2022 j'ai autant de charges que l'ancienne présidente du CS sauf qu'elle , elle est créditrice au delà de ses charges appelées et moi j'ai un déficit de plus de 2 000€ tout en ayant été victime des conséquences des fuites d'eau qui, ont impacté mon appartement car le réseau se situe à côté.
Question principale :
Comment puis-je récupérer mes sous ? L'angle de la contestation personnelle est il correct même après les jugements au regard qu'on ne peut juger deux fois une même affaire en France ? Pourquoi mon avocate m'a t elle conseillée de payer si c'est pour que contrairement à ses dires,je ne revois pas la couleur de mon argent ?
Questions subsidiaires : ma vie est rythmée et suspendue aux AG et aux assignations, je n'ai pas pu retravailler dernièrement depuis février 2026... Comment faire cesser ce harcèlement ?
Je prépare un concours de la fonction publique impossible d'être sereine et je dois prendre en compte mon état de santé...
Autre question : entre le prix payé en 2017 qui paraît sous évalue et celui de 2022, il y a une énorme plus value. Comment faire reconnaître ses faits ? Comment les utiliser ?
Je cherche idéalement un avocat qui s'y connaisse à défaut d'être spécialisé et qui reprenne les dossiers en cours que j'ai et me CONSEILLE de manière rigoureuse.
Enfin ayant déjà payé pour un projet de résolution plusieurs milliers d'euros avec deux avocats différents pourtant spécialisés en droit de la copropriété, je souhaite idéalement un cabinet d'avocats pour qui il serait possible de me faire un petit prix et qui accepte le paiement étalé dans le temps.
Est-ce utile de préciser que je suis assez désespérée et désabusée..
Merci d'avance pour vos réponses qui j'espère me seront satisfaisantes. ,
Merci de vos réponses
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