Rapide aperçu de la procédure de saisie immobilière

Par Maître DURAND, Avocat Publié le 17/12/2020 à 10h08

La saisie immobilière permet à une personne (créancier) de recouvrer une somme d'argent par la vente du bien immobilier appartenant à la personne qui ne rembourse pas sa dette (débiteur).

Il s'agit d'une procédure complexe pour laquelle l'avocat joue un rôle important, quelle que soit la personne qu'il défend : qu'il soit le conseil du créancier poursuivant la saisie immobilière (pour lequel la représentation par avocat est obligatoire), du débiteur ou bien encore de l'adjudicataire.

Conditions et préalables obligatoires à la procédure

La saisie immobilière est une mesure d'exécution forcée qui aboutit à la vente aux enchères d'un bien immobilier dont est propriétaire le débiteur, afin que le prix de la vente soit distribué entre le créancier poursuivant et éventuellement les différents créanciers ayant pris la précaution d'inscrire une hypothèque sur le bien saisi.

A titre préalable, afin de pouvoir initier une telle procédure, un certain nombre de conditions doivent être remplies :

- D'une part, la créance doit être liquide et exigible, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir être chiffrée de manière exacte, et les délais de paiement qui étaient fixés doivent être dépassés ;

- D'autre part, le débiteur doit justifier d'un titre exécutoire : une décision de justice ou un acte notarié constatant officiellement son droit de créance.

La procédure débute par la délivrance par huissier de justice d'un commandement de payer au débiteur, qui l'informe que si la dette n'est pas réglée sous un délai de huit jours, son bien sera saisi.

Le commandement de payer rend le bien immobilier indisponible, ce qui signifie qu'il ne peut plus être cédé sans l'accord du Juge.

Le rôle de l'avocat à ce stade est de s'assurer de la régularité des actes et du respect des délais. Il est à même de rédiger le commandement de payer et de s'assurer de sa publicité auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité obligatoire a pour objectif d'informer les tiers que le bien va être saisi.

L'huissier de justice établira ensuite un état descriptif des lieux dans un procès-verbal.

Déroulement de la procédure

L'avocat rédige ensuite l'assignation à comparaître en audience d'orientation, qui sera signifiée au débiteur propriétaire du bien par huissier dans les deux mois suivant la publication du commandement de payer au service de la publicité foncière.

Dans un délai de cinq jours après la délivrance de l'assignation, l'avocat du créancier dépose auprès du greffe du Tribunal un cahier de conditions de la vente lequel comprend, notamment, la fixation de la mise à prix du bien et la description du bien saisi.

Lors de l'audience d'orientation, le juge vérifie la régularité de la procédure. L'avocat joue alors un rôle important aux côtés du débiteur.

En effet, l'avocat examine les différentes pièces, et au besoin formulera des contestations, que ce soit sur la régularité de la procédure, sur l'existence ou encore le montant de la créance.

Le débiteur ne pourra soulever seul ces contestations. En effet, dans cette hypothèse la loi prévoit de se faire représenter par un avocat.

Si le débiteur ne veut (ou ne peut) pas soulever de contestation, ou ne souhaite pas demander à un avocat de le représenter, il garde la possibilité de demander seul la vente à l'amiable du bien (ce qui signifie qu'il s'engage à vendre lui-même son bien dans un délai court, prévu par la loi).

Même si l'avocat n'est pas obligatoire pour formuler une telle demande, sa présence est toutefois plus que conseillée, car la procédure de saisie immobilière est bien spécifique, et les différents Tribunaux peuvent avoir des exigences particulières, auxquelles les avocats sont rodés, notamment concernant les documents à présenter à l'audience pour attester de la bonne foi du débiteur et de sa réelle volonté de vendre le bien à l'amiable (tel qu'un mandat de vente, une attestation relative à la valeur du bien,?).

L'avocat attirera également l'attention du débiteur sur les délais courts dans lequel il doit accomplir l'ensemble des démarches pour éviter la vente aux enchères de son bien.

Dans son jugement, le juge tranchera les éventuelles contestations et décidera soit d'accepter la demande de vente amiable, en fixant le prix de vente en dessous duquel le débiteur ne pourra vendre son bien, soit d'accueillir la demande de vente aux enchères publiques en en fixant la date.

Audience de vente aux enchères

Lors de l'audience de vente, l'avocat a toute sa place, notamment auprès de l'adjudicataire (la personne qui achètera le bien).

En effet, la loi prévoit que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat, lequel en outre, ne peut représenter qu'une seule personne physique ou morale.

Enfin, concernant l'acquisition, acquérir un bien dans le cadre de cette procédure dispense de faire appel à un notaire. Le jugement d'adjudication vaut titre de propriété et l'avocat se chargera d'accomplir les formalités nécessaires, notamment celles liées à la publicité foncière.

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Audience de vente aux enchères