Bonjour,
1. Sur le droit applicable
Une somme prélevée à tort ou une saisie déjà réglée mais non comptabilisée peut, en principe, faire l'objet d'une demande de restitution. Le délai de prescription est généralement de cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître l'erreur.
Ainsi, même si la saisie remonte à sept ans, une action peut encore être envisageable si vous êtes en mesure de démontrer que vous n'avez découvert l'absence de comptabilisation que récemment.
2. Sur les solutions envisageables
Je vous conseille d'abord d'adresser au syndic une demande écrite, de préférence en recommandé, afin d'obtenir le décompte détaillé de votre compte de copropriétaire ainsi que la preuve de la réception et de l'affectation de la somme saisie par le commissaire de justice.
Rassemblez parallèlement le procès-verbal de saisie, vos relevés bancaires, les documents du commissaire de justice et les appels de charges concernés.
Vous pouvez également saisir le conseil syndical afin qu'il demande des explications au syndic et vérifie la comptabilité.
Si la somme demeure injustement réclamée ou n'a pas été imputée malgré vos justificatifs, une action devant le tribunal judiciaire pourra être envisagée pour obtenir sa régularisation ou sa restitution. Pour une demande n'excédant pas 10 000 €, l'avocat n'est en principe pas obligatoire.
Votre bien dévoué,
Xavier DAUSSE
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MERCI Le commissaire de justice ou huissier a refusé de me communiquer par écrit la preuve qu il avait bien envoyé au syndic l'argent de la saisie et m a demandé de lui envoyer le dossier avec la preuve du syndic que la saisie n avait pas été comptabilisée mais je n ai pas eu de réponse a ma lettre recommandée. J ai gardé sa réponse par email qu il fallait que je lui demande par écrit de justifier qu elle avait effectué la saisie.
Puis je porter plainte si le syndic ne m envoye pas la preuve de la réception et de l affectation de la saisie de la somme saisie par le commissaire de justice .
A qui dois je réclamer le procès verbal de saisie ? Que puis je faire si le commissaire de justice refuse de m envoyer les documents ?
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Bonjour,
L'action en répétition de l'indu relève des quasi-contrats et se prescrit par cinq ans (articles 1302 et 2224 du code civil), le point de départ étant en principe le paiement indu. Une saisie remontant à sept ans expose donc à une prescription acquise, sauf à démontrer que vous ne pouviez connaître l'erreur avant la communication des relevés, ce qui reporte le point de départ. Il s'agit de la prescription de droit commun, non de la forclusion de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, réservée à la contestation des décisions d'assemblée générale.
Le créancier des charges est le syndicat des copropriétaires. Le syndic encaisse au nom et pour le compte du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Les fonds saisis devaient être portés au crédit du syndicat et imputés sur votre compte.
Vous pouvez exiger du syndic, à vos frais, copie des pièces justificatives et des documents comptables vous concernant (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 33 du décret du 17 mars 1967). Adressez une mise en demeure recommandée avec accusé de réception, avec copie au conseil syndical.
L'avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal judiciaire pour une demande n'excédant pas 10 000 euros (article 761 du code de procédure civile). Compte tenu du risque de prescription, son assistance est vivement recommandée.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Une somme versée au-delà de ce que vous deviez s'analyse en paiement indu, dont la restitution se demande sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du Code civil. L'action se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil), mais le point de départ est la date du paiement indu, et non celle à laquelle vous avez découvert l'erreur (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-20.657). Si le règlement litigieux remonte à plus de cinq ans, l'action risque d'être prescrite, ce qui doit être vérifié au vu de la date exacte de chaque versement.
Le produit d'une saisie pratiquée au profit du syndicat doit être versé sans délai sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le manquement du syndic à cette obligation est sévèrement sanctionné, la Cour de cassation retenant la nullité de plein droit de son mandat (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-17.971).
Vous pouvez exiger la communication de votre compte individuel et la justification de l'imputation de la saisie, l'article 18-1 de la même loi imposant la mise à disposition des pièces justificatives des charges entre la convocation et l'assemblée appelée à approuver les comptes. Adressez une mise en demeure par lettre recommandée, saisissez le conseil syndical, puis faites porter la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'avocat n'est pas obligatoire pour une demande inférieure ou égale à 10 000 euros devant le tribunal judiciaire. Au-delà, sa constitution est requise (article 761 du Code de procédure civile).
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour Monsieur,
Vous disposez d'une action en répétition de l'indu contre le syndicat des copropriétaires, qui a reçu une somme qui ne lui était pas due (article 1302-1 du code civil, article 15 de la loi du 10 juillet 1965). La Cour de cassation rattache la répétition de charges indûment versées au régime des quasi-contrats (Cass., ch. mixte, 12 avril 2002, n° 00-18.529).
La prescription est quinquennale et résulte de l'article 2224 du code civil, rendu applicable aux actions entre un copropriétaire et le syndicat par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai court du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits permettant d'agir (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445). L'ancienneté de la saisie n'est donc pas, en elle-même, un obstacle si la double imputation n'est apparue qu'à la lecture des relevés obtenus l'an dernier.
Le syndic doit tenir une comptabilité permettant de ventiler pour chaque copropriétaire les sommes exigibles (article 7 du décret du 14 mars 2005). Il doit informer les copropriétaires de l'existence et de l'objet des instances concernant le syndicat (article 59 du décret du 17 mars 1967) et rendre compte des actions introduites à l'assemblée générale (article 55 du même décret). Le syndic agissant au nom du syndicat, seul titulaire de la créance de charges, les sommes saisies ont vocation à être portées au crédit de votre compte.
Adressez au syndic une demande écrite recommandée de justification en visant ces textes, avec copie au conseil syndical. La représentation par avocat dépend ensuite de la juridiction saisie et du montant réclamé.
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Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Votre action est celle en répétition de l'indu (articles 1302 et 1302-1 du code civil). Elle se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et article 2224 du code civil). Le point de départ est en principe le jour du paiement qui a fait naître l'indu, non celui de la saisie intervenue sept ans plus tôt. Les juridictions reportent ce point de départ au jour où le copropriétaire a pu effectivement connaître l'erreur lorsque le syndic ne lui avait pas communiqué les relevés nécessaires. Votre découverte l'an dernier, à la lecture des relevés obtenus du syndic, plaide en ce sens.
Le syndic doit tenir les pièces justificatives des charges à votre disposition et vous en délivrer copie (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et article 9-1 du décret du 17 mars 1967). Il doit également informer chaque copropriétaire des instances concernant le syndicat (article 59 du même décret). Une demande écrite en recommandé, visant ces textes, s'impose avant toute action.
Les sommes recouvrées par voie de saisie sont encaissées pour le compte du syndicat et doivent transiter par le compte séparé ouvert à son nom (article 18, II de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic vous doit donc des explications sur leur affectation.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour déterminer la juridiction compétente et sécuriser le point de départ de la prescription, qui constitue ici le point sensible.
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Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
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MERCI si le montant de la saisie ne dépasse pas 10000 euros l assistance d un avocat est elle obligatoire pour déterminer la juridiction compétente ? Si le syndic a bien reçu la somme saisie moins les honoraires du commissaire de justice est il nécessaire de demander au commissaire de justifier le versement au syndic avec un acte ou PV ?
S il le syndic et le syndicat ne répondent pas avant la prochaine AG a quelle juridiction dois je m adresser pour porter plainte pour non restitution de la saisie ? Quelle plainte au pénal ou au civil dois je adresser et a quel juge m adresser ?
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Bonjour,
Votre demande de restitution s'analyse en une action en répétition de l'indu dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Il s'agit d'une action personnelle soumise à la prescription quinquennale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et article 2224 du code civil). Le point de départ est en principe le paiement qui a fait naître l'indu. Les juridictions admettent toutefois de le reporter au jour où le copropriétaire a effectivement eu connaissance de la discordance, lorsqu'il démontre n'avoir pu accéder plus tôt aux relevés (Tribunal judiciaire de Paris, 24 juin 2026, n° 25/04479). Une saisie remontant à sept ans ne vous prive donc pas nécessairement de recours, dès lors que vous établissez la date à laquelle les relevés vous ont été communiqués.
Les sommes recouvrées au titre des charges reviennent au syndicat des copropriétaires. Le syndic, chargé de la gestion comptable et de la représentation du syndicat, doit tenir une comptabilité séparée et mettre à votre disposition les pièces justificatives, notamment votre relevé de compte individuel et les justificatifs d'encaissement (articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, article 9-1 du décret du 17 mars 1967).
Formulez votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception en visant ces textes. À défaut de réponse, le tribunal judiciaire peut être saisi. L'avocat n'est pas requis pour cette démarche préalable, mais la représentation devient obligatoire lorsque le litige dépasse 10 000 euros (article 761 du code de procédure civile).
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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