Renouvellement du bail commercial : le bailleur peut-il augmenter librement le loyer ?
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Le statut des baux commerciaux est strictement encadré par le Code de commerce, y compris en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
Que l'on soit bailleur ou preneur, il est important d'en connaître les grandes lignes et de savoir comment réagir lorsque l'échéance du bail approche.
1. Les principes
A l'expiration du bail commercial, le preneur dispose d'un droit au renouvellement.
Le renouvellement peut intervenir à l'initiative du preneur qui adressera au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, ou à l'initiative du bailleur qui adressera au preneur un congé avec offre de renouvellement.
Si l'article L.145-33 du Code de commerce indique que " le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ", le bailleur est en réalité contraint par un principe de plafonnement prévu à l'article L.145-34 du même code, l'empêchant de fixer librement et unilatéralement le montant du loyer du bail renouvelé.
La loi prévoit ainsi que la variation entre le loyer précédent et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Il existe cependant des exceptions au plafonnement qui offrent, dans certains cas, la possibilité au bailleur de déplafonner le loyer du bail renouvelé et de le fixer à la valeur locative.
C'est par exemple le cas de lorsque :
- La durée du bail expiré a excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation ;
- La nature des locaux loués permet d'échapper aux règles du plafonnement (baux sur terrains nus, baux des locaux monovalents, baux à usage exclusif de bureau) ;
- Il existe une modification notable, intervenue durant la période du bail expiré, des éléments visés aux 1° à 4°[1] de l'article L.145-33 du Code de commerce.Enfin, il est toujours permis, si les parties en sont d'accord, de déroger aux règles du plafonnement, soit à l'avance lors de la conclusion du bail, soit lors de la signature du bail renouvelé.
[1]" 1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3.Les obligations respectives des parties ;
4.Les facteurs locaux de commercialité ; "
2. Le renouvellement accompagné d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé
Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement du bail commercial va devoir accompagner son congé avec offre de renouvellement d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
A réception de cette demande de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur est libre d'accepter le nouveau loyer proposé, en renonçant aux règles de plafonnement.
Des discussions peuvent également s'engager entre bailleur et preneur pour tenter de parvenir un accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Si aucun accord amiable n'intervient entre le bailleur et le preneur sur le montant du loyer du bail renouvelé, il appartient alors au juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, de fixer le montant du loyer.
Chacune des parties peut prendre l'initiative de l'instance ; il n'existe sur ce point aucune règle.
En pratique, c'est généralement à celui qui a intérêt à agir d'engager l'action en premier (le bailleur, s'il sollicite une augmentation du loyer ; le preneur, s'il sollicite une diminution du loyer), étant précisé que faute d'agir dans le délai de prescription de deux ans, le bail se trouve définitivement renouvelé au montant du loyer du bail écoulé.
Dans l'intervalle, le preneur doit continuer à payer l'ancien loyer.
Concernant la procédure en fixation du loyer, il faut rappeler que préalablement à la saisine du juge, le demandeur doit notifier au défendeur un mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le juge ne pourra être saisi qu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi, ce mémoire interrompant la prescription biennale.
Dans le cadre de l'instance, le juge désigne généralement un expert judiciaire qui a pour mission de donner son avis sur les causes de déplafonnement éventuellement invoquées et sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Le juge des loyers commerciaux, à l'issue d'une procédure contradictoire, fixe ensuite le montant du loyer au regard du rapport de l'expert et des divers éléments produites par chacune des parties.
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Il est important de se faire accompagner par un professionnel, que l'on soit preneur ou bailleur, lorsque les questions de renouvellement du bail et de fixation du loyer se posent.
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