La responsabilité du constructeur

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 19/05/2024 à 10h47

Faire construire, acheter sur plans ou engager des travaux de grande ampleur : quelles garanties pour se prémunir en cas de mauvaise exécution?

Garantie de parfait achèvement (1 an) : Elle oblige l'entrepreneur à réparer et reprendre tous les désordres et malfaçons, quelques soient leur importance et leur nature, pendant l'année qui suit la réception des travaux :

- Les désordres apparents ayant fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux;

- Les désordres cachés lors de la réception des travaux, apparus postérieurement et notifiés par écrit dans le délai d'un an.

Cette garantie n'incombe qu'à l'entrepreneur lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (ne sont donc pas concernés les sous-traitants, les architectes ou les vendeurs d'immeuble à construire).

Garantie biennale ou garantie d'équipement (2 ans) et Garantie décennale (10 ans)

Garantie biennale ou garantie d'équipement (2 ans) : Elle garantit pendant une durée de 2 ans après la réception des travaux, tous les éléments d'équipement dissociables de la construction qui ne fonctionnent pas correctement (exemple : plaques de cuisson, chauffe-eau).

Sont concernés : les locateurs d'ouvrage (architectes, entrepreneurs qui réalisent l'ouvrage), les vendeurs d'immeubles à construire ou vendeurs d'immeubles achevés qu'ils ont construits ou faits construire, les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles.

Leur responsabilité est engagée de plein droit, c'est-à-dire qu'ils sont présumés responsables jusqu'à preuve du contraire.

Garantie décennale (10 ans) : Elle couvre, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux, les dommages graves :

- compromettant la solidité de l'ouvrage immobilier (exemple : défaut d'étanchéité, non-respect des normes parasismiques) ;

- ou l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou éléments d'équipement indissociables le rendant impropre à sa destination (exemple : voie ou porte d'accès au garage trop étroite pour un véhicule de taille normale, embuage des parois vitrées).

Leur responsabilité est engagée de plein droit, c'est-à-dire qu'ils sont présumés responsables jusqu'à preuve du contraire.

L'assurance dommages-ouvrage

Elle permet d'obtenir la réparation des dommages immobiliers qui relèvent de la garantie décennale sans attendre qu'un tribunal ait déterminé la responsabilité de chacun des intervenants sur l'ouvrage.

Elle ne couvre ni les sinistres survenus pendant les travaux qui relèvent de l'assurance professionnelle de l'entrepreneur ni le non-achèvement des travaux dans les délais prévus.

Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux.

Dans le cas d'une vente d'immeuble à construire, les assurances de responsabilité décennale et dommages-ouvrage sont souscrites, en général, par le promoteur pour le compte du maître de l'ouvrage.

Dans le cas de conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage.

En l'absence de souscription d'assurance dommages-ouvrage et de vente du bien moins de 10 ans après son achèvement, le vendeur est responsable personnellement vis-à-vis du nouvel acquéreur.

TVA et travaux de rénovation : quels taux appliquer ?

Taux à 20% : quels travaux sont concernés ?

Il s'applique aux travaux qui concourent sur une période de deux ans à la production d'un immeuble neuf, savoir :

1°/ surélévation du bâtiment ou addition de construction,

2°/ remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros ouvrage, à savoir les fondations, les autres éléments qui déterminent la résistance et la rigidité du bâtiment (charpentes, murs porteurs) ou encore de la consistance des façades (hors ravalement),

3°/ remise à l'état neuf de plus des deux tiers de chacun des éléments de second ouvrage : planchers non-porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage,

? augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.

Taux à 10% : quels travaux sont concernés ?

Il s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien (autres que les travaux d'amélioration de la qualité énergétique) réalisés dans des logements de plus de 2 ans réalisés par une entreprise.

Quel est le taux applicable aux travaux d'amélioration de la qualité énergétique ?

Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans bénéficient, si certaines conditions sont remplies, du taux réduit soit 5,5%.

Il s'agit des travaux portant sur la pose, l'installation et l'entretien des matériaux et équipements mentionnés à l'article 200 quater, 1 du CGI.

Exemples :

1° L'acquisition de chaudières à haute performance énergétique ;

2° L'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur ;

3° L'acquisition et la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques, dans la limite d'un plafond de dépenses par mètre carré, fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie, du logement et du budget, ainsi que l'acquisition de matériaux de calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire.

Trouvez votre avocat en droit immobilier

Garantie biennale ou garantie d'équipement (2 ans) et Garantie décennale (10 ans)

L'assurance dommages-ouvrage

TVA et travaux de rénovation : quels taux appliquer ?