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Les loyers impayés constituent l'une des principales sources de contentieux en matière de bail commercial.
Lorsqu'un commerçant cesse de régler ses loyers, le propriétaire ne peut pas récupérer immédiatement son local.
Une procédure stricte doit être respectée afin d'obtenir la résiliation du bail puis l'expulsion du locataire.
La présence d'une clause résolutoire permet généralement d'accélérer les démarches, mais plusieurs formalités restent incontournables.
Commandement de payer, référé, ordonnance d'expulsion, intervention du commissaire de justice : chaque étape doit être maîtrisée pour éviter les retards et les contestations.
Voici le déroulement pratique d'une procédure d'expulsion en matière de bail commercial.
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Avant l'expulsion : faire constater les impayés et activer la clause résolutoire
La procédure débute dès les premiers loyers impayés.
En pratique, il est souvent conseillé d'adresser une mise en demeure au locataire afin de lui permettre de régulariser sa situation et de constituer un premier élément de preuve.
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut ensuite faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice.
Cette étape est essentielle puisque l'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit notamment rappeler la clause résolutoire, détailler les sommes réclamées et informer le locataire qu'il dispose d'un délai d'un mois pour régler intégralement sa dette.
Durant cette période, plusieurs situations peuvent se présenter. Le locataire peut payer l'intégralité des sommes dues, négocier un accord amiable ou solliciter des délais de paiement devant le juge.
À défaut de régularisation dans le délai légal, la résiliation du bail peut être poursuivie devant le tribunal.
Obtenir la résiliation du bail devant le tribunal
Si le commandement reste sans effet, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire compétent.
Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, la procédure est généralement engagée en référé afin d'obtenir une décision rapide.
Le juge vérifie alors principalement trois éléments : l'existence du bail commercial, la présence d'une clause résolutoire et l'absence de paiement dans le délai d'un mois.
Le locataire conserve toutefois plusieurs moyens de défense. Il peut contester les sommes réclamées, invoquer des irrégularités dans le commandement ou demander des délais de paiement. Dans certains cas, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire afin de permettre au locataire d'apurer sa dette.
Lorsque les conditions sont réunies, le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement des loyers impayés et ordonne son expulsion.
Il condamne également le plus souvent le locataire au versement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des locaux.
L'expulsion effective du locataire commercial
L'obtention d'une décision favorable ne marque pas la fin de la procédure.
L'ordonnance ou le jugement doit d'abord être signifié au locataire par commissaire de justice. Ce dernier délivre ensuite un commandement de quitter les lieux.
Si le locataire refuse toujours de partir, le commissaire de justice engage alors les démarches nécessaires pour obtenir le concours de la force publique auprès de la préfecture. Une fois cette autorisation accordée, l'expulsion peut être réalisée avec l'assistance des forces de l'ordre et, si nécessaire, d'un serrurier.
Les biens présents dans le local font l'objet d'un inventaire et sont traités selon les règles applicables à l'exécution des décisions d'expulsion.
En pratique, de nombreux propriétaires sous-estiment la durée de cette phase d'exécution.
C'est pourtant souvent à ce stade que les délais les plus importants apparaissent, notamment lorsque le locataire multiplie les recours ou lorsque l'intervention de la force publique est nécessaire.
Pour limiter les risques, il est recommandé d'agir dès les premiers impayés, de conserver l'ensemble des justificatifs et de s'assurer que le bail comporte une clause résolutoire rédigée avec soin. Une procédure engagée rapidement permet souvent de réduire considérablement le montant des loyers perdus et d'accélérer la récupération du local commercial.
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