redressement judiciaire et loyers impayés

Par Maître DRAY, Avocat Publié le 04/02/2026 à 11h04

Le contrat de bail commercial fait l'objet d'un aménagement dérogatoire en droit des procédures collectives et n'est pas soumis aux mêmes règles que les autres contrats en cours.

Dès lors que le délai de trois mois suivant le jugement d'ouverture est expiré, le bailleur recouvre son droit d'agir contre le preneur défaillant. Il peut alors, selon les cas, solliciter soit la résiliation judiciaire du bail, soit la constatation de la clause résolutoire, lorsque le contrat en est pourvu.

Le jugement d'ouverture est la décision par laquelle le tribunal ouvre une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire contre une entreprise en difficulté.

Il constate l'état de l'entreprise et déclenche la procédure (désignation d'un administrateur, d'un mandataire judiciaire, arrêt des poursuites, etc.).

Ainsi, lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture, il demeure tenu de se conformer aux exigences de l'article L. 145-41 du Code de commerce.

Conformément à ce texte, la mise en oeuvre de la clause résolutoire doit être précédée d'un commandement de payer, délivré par acte de commissaire de justice, mentionnant expressément la clause résolutoire invoquée. Ce commandement fait courir un délai d'un mois pendant lequel la clause ne peut produire effet, délai laissé au preneur pour régulariser sa situation

Compétence pour prononcer ou constater la résiliation

En outre, ce commandement doit être régulièrement signifié à la personne titulaire du pouvoir de gestion du bail, conformément à la répartition des pouvoirs en procédure collective :

au débiteur, lorsque celui-ci conserve l'administration de ses biens,
à l'administrateur judiciaire, ou conjointement au débiteur et à l'administrateur pendant la période d'observation,
puis, le cas échéant, au liquidateur judiciaire.

En revanche, le commandement de payer ne doit pas être signifié au mandataire judiciaire, lequel représente la collectivité des créanciers et n'a pas qualité pour intervenir dans le sort des créances postérieures, celles-ci échappant au mécanisme de la déclaration de créances et relevant d'un régime autonome (ut singuli).

L'article R. 622-13, alinéa 2, du Code de commerce prévoit qu'il appartient au juge-commissaire, à la demande de tout intéressé, de constater la résiliation de plein droit des contrats dans les cas visés à l'article L. 622-14.

Se pose toutefois la question de savoir si le défaut de paiement des loyers postérieurs non régularisé dans le délai de trois mois constitue véritablement une hypothèse de résiliation de plein droit relevant nécessairement de cette compétence.

À première vue, l'impayé postérieur ne correspond pas exactement à un mécanisme automatique de résiliation.

Il s'agit plutôt d'une condition préalable imposée au bailleur, qui ne peut agir qu'à l'issue d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture, dans un contexte où la procédure collective peut être confrontée à une insuffisance temporaire de trésorerie. Cette hypothèse s'inscrit davantage dans la logique de l'article L. 622-13, II, qui encadre l'initiative du bailleur sans consacrer, en tant que telle, une résiliation automatique.

Le juge-commissaire est compétent pour constater la résiliation de plein droit dans les hypothèses expressément prévues par la loi, mais sa compétence n'exclut pas nécessairement celle du juge de droit commun, notamment lorsque la résiliation procède de l'acquisition d'une clause résolutoire et non d'un mécanisme strictement légal.

Point clé confirmé par la jurisprudence

Le texte ne règle pas la question de savoir à quel moment il faut apprécier l'impayé au terme de ce " délai d'attente " : est-ce à la date de la requête du bailleur ou au jour où le juge statue ?

C'est sur cette question que la Cour de cassation s'est prononcée.

Le maintien des contrats en cours, et en particulier du bail commercial, en est l'une des pierres angulaires.

Certes, le législateur a prévu une contrepartie : le paiement régulier des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture. À défaut, le bailleur peut agir, mais seulement après un délai de trois mois, délai pensé comme un sas de protection pour une entreprise souvent exsangue au début de la procédure.

A quel moment apprécier l'impayé ?

Ni l'article L. 622-14, 2°, ni l'article R. 622-13 du Code de commerce ne précisent à quel moment exact l'impayé doit être apprécié :

au jour de la requête du bailleur ?
ou au jour où le juge-commissaire statue ?

La Haute juridiction affirme clairement que le juge-commissaire doit vérifier, au jour où il statue, si les loyers et charges postérieurs demeurent impayés.

Peu importe, , que la régularisation intervienne :

après l'expiration du délai de trois mois,
après la saisine du juge,
voire à la veille de l'audience.

Si la dette est apurée au moment où le juge rend sa décision, la résiliation du bail ne peut être prononcée.

La Cour refuse toute automaticité punitive, rappelant que la résiliation n'est pas une fin en soi, mais un outil qui doit rester compatible avec l'objectif du redressement judiciaire.

Par un arrêt du 12 juin 2024 la Cour de cassation a jugé et fait une nouvelle interprétation du délai de régularisation de la créance. En effet, elle autorise le locataire à régulariser sa situation et donc payer sa dette locative jusqu'au jour où le juge-commissaire statue sur la requête introduite par le bailleur, dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire.

La nouvelle décision rendue par la chambre commerciale le 10 décembre 2025 illustre une tendance désormais bien affirmée : en matière de bail commercial en procédure collective, le temps ne joue plus nécessairement contre le débiteur, même lorsqu'il est en retard.

Ces décisions confirment une règle pratique : si les loyers . charges postérieurs sont régularisés avant que le juge-commissiare statue, la résiliation ne peut pas être constatée.En conséquence , le bailleur doit agir vite , mais le locataire peut encore éviter la résiliation en apurant sa dette avant la décision.

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Compétence pour prononcer ou constater la résiliation

Point clé confirmé par la jurisprudence