Bailleur : quelles sont les bonnes pratiques en cas de loyers commerciaux impayés ?

Par Maître FAGEBAUME, Avocat Publié le 23/01/2026 à 22h03

Un loyer impayé peut rapidement avoir un impact significatif sur la trésorerie du bailleur d'un local commercial et mettre en danger la gestion et la pérennité du bien loué. Le non-paiement peut trouver sa source dans différentes causes : difficultés financières, litige ou simple négligence du preneur.

Cette fiche a pour objectif d'expliquer les étapes à suivre dès le premier impayé, les solutions amiables possibles, les recours judiciaires et l'utilisation éventuelle de l'assurance couvrant les loyers impayés afin de protéger le bailleur et lui assurer une bonne gestion face à une situation complexe.

Faut-il agir dès le premier impayé ?

Dès que le paiement du loyer n'est pas effectué à l'échéance, le bailleur doit contacter rapidement le preneur afin d'identifier la cause de l'impayé. Il est essentiel que le bailleur conserve tous les échanges réalisés avec le preneur (emails, courriers, appels) afin de constituer des éléments documentaires servant de preuves en cas de litige.

Une identification rapide des causes du premier impayé permet au bailleur d'augmenter les chances de récupérer les loyers à l'amiable en comprenant les raisons de l'impossibilité de paiement du preneur.

Quelles solutions amiables le bailleur peut-il proposer ?

En cas d'impayés de loyers répétés, le bailleur et le preneur peuvent rechercher des solutions à l'amiable.

Tout d'abord, le bailleur peut décider de mettre en place un échelonnement ou un report de paiement. Le bailleur acceptera ainsi de recevoir un paiement fractionné ou des différés des loyers. Cette situation n'est conseillée qu'en cas d'une difficulté temporaire du preneur.

Si les difficultés du preneur persistent mais que le bailleur souhaite maintenir la relation contractuelle et éviter le défaut total de paiement, celui-ci peut consentir une réduction temporaire du loyer.

En tout état de cause, tout aménagement doit être formalisé par écrit sous forme d'avenant au bail pour éviter toute contestation future.

Quand recourir à la voie judiciaire ?

Si le locataire ne régularise pas sa situation malgré les démarches amiables entreprises par le bailleur, celui-ci peut décider d'entamer une procédure contentieuse. Dans ce cas, le bailleur pourra mettre en demeure le locataire : cette étape formalise l'obligation de payer et prépare un éventuel recours judiciaire.

En cas d'inertie du preneur, le bailleur pourra alors saisir le tribunal compétent pour obtenir le paiement des loyers dus et, le cas échéant, demander la résolution du bail et l'expulsion du locataire.

Il est à noter que le preneur pourra également réagir à cette situation. En effet, le preneur pourra demander judiciairement des délais de grâce (article 1343-5 du Code civil), être placé en procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) si le locataire est une société commerciale ou entamé une procédure de surendettement s'il s'agit d'un commerçant, personne physique. De même, il pourra invoquer à l'audience des difficultés exceptionnelles afin de demander un rééchelonnement judiciaire des loyers.

L'assurance loyers impayés peut-elle intervenir ?

Si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, celle-ci peut prendre en charge tout ou partie des loyers non payés, sous réserve du respect des conditions prévues au contrat (déclaration rapide, franchise, plafonds).

Il est essentiel d'informer l'assureur dès le premier impayé pour déclencher la couverture.

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Quand recourir à la voie judiciaire ?