Comment fonctionne une copropriété ?

Le syndic, le conseil syndical et le président du conseil syndical

Le syndic est chargé de représenter légalement le syndicat des copropriétaires et d'assurer l'administration de l'immeuble. Par exemple, il doit faire appliquer le règlement de copropriété, assurer la conservation de l'immeuble, faire exécuter les travaux d'entretien, gérer et renouveler les contrats d'assurance, etc.

Le conseil syndical est quant à lui composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative d'assistance et de contrôle du syndic. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d'une durée maximum de 3 ans, renouvelable. Le conseil syndical élit un président dont la mission est d'assister le syndic et d'en contrôler la gestion.

Le président du conseil syndical prépare et convoque les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers et fait voter les résolutions portées à l'ordre du jour. Il transmet les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires et également aux tiers.

Le président doit également convoquer l'assemblée générale annuelle en cas d'inaction du syndic.

Il a aussi une mission de contrôle du conseil syndical. Il vérifie donc la gestion du syndic de copropriété, et notamment les points suivants :

- la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;

- la répartition des dépenses ;

- les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats ;

- il élabore le budget prévisionnel dont il suit l'exécution ;

- il exerce la mission consultative du conseil syndical.

Il peut donner son avis ou être consulté pour toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires. Il est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le coût dépasse un montant fixé par l'assemblée. Il est également obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats.

Il a aussi une mission d'assistance du conseil syndical, c'est-à-dire qu'il peut apporter son assistance au syndic, notamment sur les choix des entreprises pour l'entretien courant de l'immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale.

L'assemblée générale

Au moins 1 fois par an, les copropriétaires sont invités à se réunir pour prendre les décisions sur des propositions relatives à la gestion de l'immeuble : c'est l'assemblée générale.

Une assemblée générale est obligatoire 1 fois par an et elle doit être convoquée par le syndic dans les 6 mois après la clôture des comptes. La convocation fait systématiquement état des finances de la copropriété et des résolutions à voter concernant les décisions sur la gestion courante de l'immeuble, ainsi que d'une résolution pour approuver les comptes de l'année précédente et pour voter le budget prévisionnel pour les 2 années suivantes.

Toutes les décisions se prennent à la même majorité, mais les règles de majorité peuvent différer suivant la nature de la décision. Pour simplifier, plus une décision est importante, plus la majorité demandée sera forte. Les règles de majorité sont énumérées aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La tenue de la réunion est assurée par le syndic, qui est également chargé de rédiger et d'envoyer par la suite, à chacun des copropriétaires, le compte-rendu, un procès-verbal qui fait état des décisions prises.

Bon à savoir : si vous êtes un copropriétaire et que vous avez voté contre, ou été absent lors d'une assemblée générale, vous pouvez faire annuler une ou des décisions de l'assemblée générale si vous estimez qu'elles sont entachées d'une irrégularité de fond ou de forme. Par exemple, si la décision a été prise par la mauvaise majorité, ou encore si la convocation a été reçue tardivement. Vous avez 2 mois à partir de la réception du procès-verbal pour entamer une procédure auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.