VENTE D'UN LOT DE COPROPRIETE ET REPARTITION DES CHARGES

Par Maître CIZERON, Avocat Publié le 29/12/2016 à 10h34

En matière de charges de copropriété, contrairement aux idées reçues, ce n'est pas parceque l'acquéreur d'un lot n'a pas participé aux dépenses collectives engagées avant son achat qu'il ne devra pas en supporter une partie, le cas échéant.

Il en est de même en matière de travaux sur les parties communes (ravalement, rénovation ascenseurs,...): la décision d'engager des travaux ou encore leur réalisation n'ont pas d'incidence sur la participation d'un acquéreur à cette dépense collective.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc important de rappeler les règles applicables en matière de répartition des charges de copropriété lors de la vente d'un lot de copropriété.

Cette question est réglée de manière très simple par les articles 6-2 et 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et peut être résumée ainsi : doit payer celui, du vendeur ou de l'acquéreur, qui est propriétaire au jour où les charges de copropriété sont exigibles, quelque soient les accords particuliers de répartition qu'ils ont pu passer entre eux.

Pour bien comprendre cette règle et ses implications, il faut préciser :

A partir de quand possède-t-on la qualité de copropriétaire, débiteur de charges ?
Quelles sont les règles d'exigibilité des charges ?
Peut-on prévoir des accords particuliers de répartition des charges dans les actes de vente?

1. A partir de quand possède-t-on la qualité de copropriétaire, débiteur des charges ?

La signature d'un acte de vente définitif devant Notaire ne confère pas pour autant l'obligation immédiate de participer aux charges de copropriété.

En effet, l'acquéreur d'un lot de copropriété ne sera véritablement débiteur des charges de copropriété afférentes au lot acquis, qu'à compter du moment où le syndicat des copropriétaires aura été informé officiellement de cette vente.

Cette information est faite par le Notaire rédacteur de l'acte, en lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du syndic de l'immeuble concerné.

Ce n'est qu'à compter de cette notification faite au syndic, que ce dernier sera en droit de réclamer à l'acquéreur le paiement des charges exigibles.

A défaut d'une telle notification, aucun paiement au titre des charges de copropriété ne peut être réclamé à l'acquéreur.

2. Quelles sont les règles d'exigibilité des charges ?

Pour les charges comprises dans le budget ordinaire sont celles concernant le budget annuel voté tous les ans en assemblée générale pour assurer le fonctionnement normal de la copropriété (dépenses d'électricité, d'eau, d'assurance,...).

En cours d'année, ces charges sont exigibles sous forme de provisions appelées par quart, chaque 1er jour du trimestre civil.

En cas de vente d'un lot de copropriété, sera redevable du montant de cette provision, celui du vendeur ou de l'acquéreur qui propriétaire au 1er jour du trimestre concerné.

Les charges non comprises dans le budget ordinaire, sont celles qui concernent des travaux autres que ceux de maintenance (ravalement, rénovation d'ascenseur,...).

L'exigibilité de ces dépenses non comprises dans le budget ordinaire doit être votée en assemblée générale, en même temps que le vote du budget nécessaire à ces travaux.

Le calendrier d'exigibilité des appels de fonds prévu par l'assemblée générale servira de référence pour la répartition des charges entre un vendeur et un acquéreur, sans aucune considération de la date du vote des travaux ni de leur commencement ou non.

Si l'assemblée générale n'a pas prévu de calendrier, les Tribunaux décident que la date d'exigibilité de l'appel de fond est celle à laquelle le syndic émet ledit appel.

Attention, aussi bien pour les charges du budget ordinaire que pour celles non comprises dans le

budget ordinaire, " le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des

comptes " (article 6-2 précité)

Il existe toujours un décalage de plusieurs mois entre la vente d'un lot qui intervient au cours d'un exercice, et l'approbation des comptes de cet exercice qui intervient l'année suivante.

Or, il est fréquent que cette approbation des comptes révèle une dépense réelle plus importante que la provision votée initialement (exemple : des relevés de compteurs d'eau qui font apparaître une consommation individuelle plus importante que celle prévue, des travaux supplémentaires non budgétés...)

Il reviendra donc à l'acquéreur de s'acquitter de la quote-part de charges supplémentaire issue de l'approbation finale des comptes (ou de bénéficier du remboursement du trop versé de provisions), même s'il n'était pas copropriétaire pour la période concernée.

3. Le sort des accords particuliers de répartition des charges entre un vendeur et un acquéreur

Les textes prévoient qu'un vendeur et un acquéreur peuvent déroger à ces règles et convenir une répartition particulière des charges entre eux.

En pratique l'hypothèse se rencontre très fréquemment lorsqu'un lot de copropriété est vendu alors que des travaux importants viennent d'être votés en assemblée générale, le vendeur acceptant de prendre à sa charge le coût à venir de ces travaux.

Il est essentiel de savoir que ces accords ne peuvent être opposés au syndicat des copropriétaires qui est en droit de demander au nouvel acquéreur le paiement des appels de fonds de travaux devenus exigibles depuis la vente du lot, si ces appels n'ont pas été réglés au préalable par le vendeur.

Bien entendu, dans une telle hypothèse, l'acquéreur pourra demander le remboursement de ces charges à l'encontre de son vendeur en exécution de leur accord.

Conclusion

L'acquéreur n'est en aucun cas redevable des charges déjà exigibles au jour de la vente qui n'auraient pas été réglées par son vendeur.

Mais à compter de la notification de sa vente au syndic, il devra s'acquitter des charges au fur et à mesure qu'elles deviennent exigibles.

Avant la vente, un état récapitulant les sommes déjà exigibles (imputables au vendeur) et les sommes qui seront exigibles (imputables à l'acquéreur) est établi par le syndic pour informer les parties à une vente.

un vendeur et un acquéreur peuvent convenir des règles de répartition différentes, mais cet accord ne vaut qu'entre eux et n'a pas d'effet à l'égard du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc d'être vigilant lors de l'acquisition d'un lot de copropriété sur la question des charges.

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1. A partir de quand possède-t-on la qualité de copropriétaire, débiteur des charges ?

2. Quelles sont les règles d'exigibilité des charges ?

3. Le sort des accords particuliers de répartition des charges entre un vendeur et un acquéreur

Conclusion