loyers impayés et expulsion de votre locataire
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Comment expulser rapidement un locataire en cas d'impayés ?
Les conséquences d'un impayé de loyer sur le bailleur propriétaire peuvent s'avérer particulièrement alarmantes :
difficultés à régler les échéances du prêt en cours, às'acquitter de la taxe foncière, etc?
En l'absence d'accord avec le locataire indélicat, la question de la résolution du bail et de son expulsion peut s'imposer.
Il y a alors urgence à agir rapidement pour limiter au mieux les répercussions de l'impayé sur le Bailleur.
La procédure d'expulsion peut toutefois constituer un véritable parcours du combattant tant elle est complexe et encadrée par la loi. Le bailleur souhaitant procéder à l'expulsion par ses propres moyens engage sa responsabilité et doit donc demeurer vigilant à chaque étape.
La procédure diffère selon que votre bail d'habitation contient ou non une clause résolutoire visant la situation d'impayés de loyers.
Bail contenant une clause résolutoire
Tous les baux d'habitation conclus depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 doivent désormais
contenir une clause résolutoire. En pratique toutefois, la quasi-totalité de contrats de bail en comportaient déjà une.
Auquel cas, le bailleur doit préalablement à toute action faire délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans les délais requis, il convient alors de l'assigner en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal compétent aux fins de solliciter le constat de la résiliation du bail.
Bail ne contenant pas de clause résolutoire
Dans de plus rares cas, le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire en cas d'impayés de loyers.
Dans cette hypothèse, il convient d'assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal compétent aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire sur le fondement de l'article 1224 du Code civil.
Que faire si après l'obtention d'un jugement favorable, mon locataire refuse de partir ?
Dès réception de la décision de justice, il convient de la faire signifier au locataire par voie de Commissaire de Justice.
Le locataire sera alors réputé avoir pris connaissance du jugement ordonnant son expulsion.
Si malgré cette signification le locataire refuse de libérer le logement, un commandement de quitter les lieux sous deux mois devra lui être délivré.
A ce stade, le bailleur doit encore faire face à une double difficulté :
L'éventualité de la demande de délais de grâce formulée par le locataire auprès du Juge de
l'exécution
La suspension des procédures d'expulsion pendant la durée de la trêve hivernale
(du 1er novembre au 31 mars de chaque année)
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