Location meublée : les obligations des parties

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 11/08/2008 à 12h38

En location meublée, le locataire et propriétaire décident librement des conditions et modalités de la location.

De manière générale, et en l’absence de précision dans le bail, on peut résumer de la manière qui suit les obligations incombant aux parties.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Même en l'absence de stipulations particulières prévues par le contrat de bail, le bailleur doit :

Mettre à la disposition du locataire le logement loué en bon état d'entretien et de réparation

Le bailleur doit remettre au locataire les clés permettant au locataire d'accéder au logement. Celui-ci doit être conforme à sa description et sa destination contractuelle.

Cette obligation est essentielle dans la relation locative. Le contrat de bail ne peut pas exonérer le bailleur de cette obligation ; toute clause contraire serait sans effet.

De plus, le logement doit être en bon état. Dans le cas d'un logement meublé, cela s'applique aux meubles et équipements garnissant le logement.
Ainsi, il ne suffit pas de mettre une cuisinière dans le coin cuisine, encore faut-il que celle-ci soit en bon état de fonctionnement.

Si le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance du logement conformément à ce qu'indique le bail, le locataire peut :
- saisir le juge afin d'obliger le bailleur à exécuter son obligation ;
- saisir le juge d'une action en résiliation du bail pour mettre fin au contrat de bail.

S'il a subi un préjudice du fait de cette situation, le locataire peut demander au juge une indemnisation. Ce sera le cas, par exemple, si le locataire a du faire réparer des équipements dès son entrée dans les lieux. Dans ce cas, le locataire pourra obtenir le remboursement des sommes déboursées.

Entretenir, pendant la durée de la location, les locaux en procédant aux réparations autres que locatives

L'entretien du logement revient pour partie au locataire (réparations locatives) et pour le reste au bailleur. Cette répartition relève du Code civil. Globalement, il revient au bailleur d'effectuer les grosses réparations (par exemple : réfection de la toiture, remplacement de la chaudière, etc...).

Les sanctions sont les mêmes que concernant l'obligation du bailleur de mettre le logement loué à la disposition du locataire.

Assurer la jouissance paisible du logement à son locataire

On parle de l'obligation de garantie du bailleur. Elle signifie que le bailleur doit garantir au locataire qu'il ne sera pas gêné dans l'usage des lieux loués.

Si le locataire subissait un préjudice conséquence du manquement du bailleur à cette obligation, il pourrait saisir le juge d'une demande d'indemnisation. Par ailleurs, le locataire pourrait demander une réduction du loyer, appréciée par les juges en fonction de la perte de jouissance.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Payer le loyer et les charges à l’échéance convenue dans le bail

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du bail. Son montant et les modalités de paiement (date et lieu du paiement) sont librement déterminées par les parties dans le contrat.

Utiliser paisiblement les lieux

Le Code civil dit que le locataire doit user du logement "en bon père de famille". Cela signifie qu'il doit être utiliser le logement normalement, sans abus ni détournement des lieux.

Ainsi, un local à usage d'habitation ne peut servir à ouvrir un restaurant. Le locataire doit user normalement du logement, conformément à la destination des lieux.

Entretien et réparation du logement au cours du bail

Le locataire doit s'acquitter des réparations locatives. Il s'agit de l'entretien courant du logement.

Au terme du bail, le locataire devra restituer au propriétaire le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. S'il a modifié l'état et l'aspect du logement, le locataire doit donc le remettre dans l'état initial.

Zoom

La loi n’impose pas au locataire d’un meublé de contracter une assurance habitation. En pratique, le plus souvent, c’est le bailleur qui l’impose au locataire par le biais d'une clause contenue dans le contrat de bail.

A cet égard, même lorsque le propriétaire n’exige pas du locataire qu’il souscrive un contrat d'assurance habitation, il est recommandé au locataire de s’assurer (notamment pour les risques d’incendie et les dégâts des eaux).

Toutefois, lorsqu'il s'agit de baux de courte durée (lorsque les locataires se succèdent relativement fréquemment), il apparaît préférable (et plus simple) que ce soit le bailleur qui s’assure.

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Quelles sont les obligations du bailleur ?

Mettre à la disposition du locataire le logement loué en bon état d'entretien et de réparation

Entretenir, pendant la durée de la location, les locaux en procédant aux réparations autres que locatives

Assurer la jouissance paisible du logement à son locataire

Quelles sont les obligations du locataire ?

Payer le loyer et les charges à l’échéance convenue dans le bail

Utiliser paisiblement les lieux

Entretien et réparation du logement au cours du bail