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Les 5 solutions en cas de conflit au sein d'une indivision successorale

Successions / Indivision / Par Alexia.fr, Publié le 25/06/2018 à 14h43
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A la suite du décès d’un de votre proche, vous êtes co-héritiers et donc en indivision pour la gestion des biens.

Imaginons que vos parents décèdent et que vous avez une soeur. S’ils laissent deux maisons, vous n’êtes pas propriétaire d’une maison et votre soeur de l’autre. Vous êtes mis en indivision et vous détenez chacune la moitié de chaque maison.

Cependant, il arrive très souvent que des conflits surviennent entre les co-indivisaires notamment si un de vous considère que la répartition des biens est inégale ou qu’il y a eu des donations déguisées.

De même, si un de vous souhaite vendre, il lui faut l’accord de tous les indivisaires.

Les conflits naissent aussi du fait que parfois, vous êtes le seul à payer les frais (travaux, charges, etc.).

Il est parfois également difficile de s’entendre sur l’occupation d’un bien, etc. Cependant et heureusement, des solutions existent.

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Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Assurance : Contrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.

Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.

Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.

Fiscalité : Optimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).

Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).

Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.

Immobilier/terrain  : Achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

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Concerne les démarches à anticiper de son vivant pour organiser la transmission de ses biens.

Exemple : préparer une donation, un testament ou une répartition entre héritiers.

Testament

Écrit dans lequel une personne exprime ses volontés pour la transmission de ses biens après son décès.

Exemple : rédiger, modifier ou contester un testament.

Donation

Acte par lequel une personne transmet gratuitement un bien de son vivant.

Exemple : donner un bien immobilier à un enfant ou vérifier les effets d'une donation ancienne.

Héritage

Concerne les droits et démarches après le décès d'une personne.

Exemple : savoir qui hérite, dans quelle proportion, ou comment régler la succession.

Partage amiable

Répartition des biens entre héritiers lorsqu'ils parviennent à un accord.

Exemple : organiser le partage d'une maison, d'un compte bancaire ou de meubles sans saisir le juge.

Partage judiciaire

Partage demandé au juge lorsque les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord.

Exemple : succession bloquée en raison d'un désaccord sur la vente d'un bien.

Assurance-vie

Contrat permettant de verser un capital à un bénéficiaire désigné, souvent après le décès de l'assuré.

Exemple : contester une clause bénéficiaire ou vérifier si les primes sont discutables.

Détournement d'héritage

Soupçon qu'une personne a capté ou utilisé des biens qui auraient dû revenir à la succession ou aux héritiers.

Exemple : retraits suspects sur le compte du défunt avant son décès.

Recel successoral

Situation dans laquelle un héritier dissimule volontairement un bien, une somme ou une donation pour augmenter sa part.

Exemple : cacher un compte bancaire ou une donation reçue.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien avant le partage.

Exemple : plusieurs héritiers propriétaires ensemble d'une maison familiale.

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La convention d'indivision

Elle permet de choisir vos propres règles de gestion concernant les biens en indivision. Vous et les co-indivisaires pouvez choisir les majorités selon les décisions à prendre, nommer un gérant de l’indivision, répartir les dépenses, définir comment sera calculé le prix de vente d’un bien, etc.

La vente amiable du bien en question

Si un bien pose problème, il est tout à fait possible de le vendre à l’amiable pour résoudre le conflit. Cela permettra également d’obtenir un apport financier afin de payer les possibles dettes.

Imaginons qu’un appartement soit la source du conflit et que vous vouliez à tout prix le récupérer. Vous pouvez proposer aux autres indivisaires, de payer la part qui leur revient afin de récupérer le bien.

Si le problème est la valeur du bien et que vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord sur un prix, il est possible d’avoir recours aux enchères notariales. Le notaire va s’occuper de tout, de la détermination du prix, aux visites.

Le partage amiable

Si la situation est critique, il est possible d’opter pour le partage amiable. Dans ce cas vous devez vous mettre tous d’accord sur le partage et la répartition des biens.

On ne peut pas vous obligez à rester dans l’indivision. Cependant, il est plus simple de trouver un accord pour un partage amiable. Un médiateur peut vous aider à trouver une solution pour un partage amiable.

Vous pouvez également proposer aux co-indivisaires de vous racheter votre part successorale ou même à quelqu’un d’autre, mais vous devez toujours le proposer d’abord aux co-indivisaires. Les co-indivisaires ont un mois pour exercer leur droit de préemption (acheter à la place du tiers voulant la part indivisaire). Si plusieurs indivisaires veulent racheter la part, ils vont acquérir la part proportionnellement à leur quote-part dans l'indivision.

Le recours au juge

Vous pouvez demander le partage judiciaire. Dans ce cas, le juge demandera une estimation des biens à un expert judiciaire. Puis ordonnera le partage ou la vente aux enchères. Un notaire peut également être nommé et chargé du partage.

Vous pouvez également agir fasse au refus d’un autre indivisaire s’il met en péril l’intérêt commun pour obtenir la vente d’un bien. C’est le président du Tribunal de grande instance qui peut autoriser cette vente.

Sachez que vous pouvez parfois vendre sans l’accord unanime, c’est le cas quand vous ou plusieurs indivisaires, titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, décidez de vendre. Dans ce cas, le notaire devra envoyer un courrier aux indivisaires bloquants puis vous pourrez saisir le président du tribunal de grande instance qui pourra autoriser la vente. Par contre, celle-ci se fera aux enchères.

Il est également possible de faire face à un blocage en saisissant le juge des référés pour obtenir une obligation de partager les charges, d'engager des travaux, de signer un bail, etc.

Vous pouvez également demander la nomination d’un administrateur pour gérer les biens indivis.

Le recours à la SCI

Il peut être judicieux de transformer l’indivision en SCI afin de pouvoir établir les statuts librement et en cas de conflit, de pouvoir vendre ses parts.

Dans ce cas, chaque indivisaire va apporter sa part d’héritage indivise.

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