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Construction neuve, droits réduits et dépassement des délais. La prorogation est possible!

Immobilier / Construction / Par Alexia.fr , Publié le 25/02/2019 à 16h05
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La fiscalité immobilière des immeubles neufs permet de réduire le montant des droits d'enregistrement en prenant l'engagement de construire un immeuble neuf ou de rénover un immeuble déjà existant dans un délai de 4 ans. Mais que se passe-t'il si le délai n'est pas respecté? Quels recours engager?

L'exonération des droits de mutation

Droit à exonération: Le droit à exonération est créé par l'article 1594-0-G du CGI.

Le Code Général des Impôts prévoit la possibilité d'exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf (en ce compris les travaux qui seraient nécessaires pour terminer un immeuble inachevé).

Sanction du retard : l'horreur fiscale! En cas de retard, l'horreur fiscale s'abat sur le particulier ou le professionnel qui devront acquitter les droits dont ils ont été exonérés. Les droits d'enregistrement économisés deviennent exigibles, ce qui suppose du subir 8,5% de la valeur de l'immeuble. Cette charge supplémentaire arrive dans une situation où l'acquisition est souvent financée au maximum de la capacité économique. Cette situation entraîne le plus souvent l'insolvabilité fiscale et la saisie de l'immeuble.

Heureusement, l'article 1594-0 G du Code Général des Impôts permet une prorogation du délai.

La prorogation du délai de construction

Sur demande de l'acquéreur, une prolongation du délai de quatre ans de l'article 15490-O G du CGI peut être accordée pour une année par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble.

La requête en prolongation de délai doit être présentée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai de quatre ans imposé pour la construction. La demande doit être déposée impérativement en courrier RAR. La requête doit être motivée en fait, et en droit. Elle doit rappeler l'engagement initial et les conditions de cet engagement, et surtout elle doit préciser quelles sont les raisons factuelles qui justifient que l'échéance soit reportée. La requête doit présenter les travaux restant à faire, ainsi que le budget des travaux concernés et le montant des droits de mutation qui ont bénéficié de l'exonération et dont il est demandé la prolongation de l'exonération sous réserve de l'achèvement de la construction.

La loi a garanti la sécurité juridique du redevable. A cette fin, elle impose à l'administration fiscale de répondre dans un délai de deux mois. A défaut de réponse négative "motivée" dans ce délai de deux mois, le silence de l'administration vaut acceptation pure et simple de la demande, dans les termes de celle-ci. Il est donc très important de bien calibrer sa demande et de ne pas l'improviser à la dernière minute.

Le refus, qui doit être motivé, peut être contesté devant le juge administratif. Les motifs les plus fréquents de refus sont circonstanciels (si la situation économique ou juridique du demandeur ne permet pas d'envisager la réalisation de la construction à court terme ou même à moyen terme). La prorogation sera également refusée si les éléments indiquent que le demandeur y a expressément renoncé, ou encore qu'il est manifeste que ni la construction envisagée ni aucune autre construction correspondant aux prescriptions légales posées par l'article 1594-0 G - A - I n'est en mesure d'aboutir compte tenu des contraintes légales ou règlementaires (même nouvelles) d'urbanisme, d'environnement ou de sécurité. (Situation très fréquente lorsque les normes de sécurité changent en cours de projet et que le permis de construire n'a pas été validé par le début de construction).

L'importance de se faire assister!

Comme la plupart des procédures fiscales de dégrèvement, la requête en prolongation de délais peut être présentée sans avocat. Cependant ce serait faire acte d'imprudence caractérisée que d'y aller seul sans être préparé, ni avoir consulter un avocat sur le contenu de la requête, les moyens à présenter, et le contenu précis de la demande, en fait et en droit. En effet, la demande de prorogation de délai fixe les conditions de cette prorogation, et les contraintes qui s'imposeront au requérant ultérieurement. Compte tenu du risque financier que vous auriez à subir, l'investissement dans la prestation d'un professionnel du droit est un supplément modique au budget initial qui protégera directement votre patrimoine, en évitant une taxation de 9% sur la valeur de l'immeuble. De quoi réfléchir !

Par Maître Ariel DAHAN
Avocat au barreau de PARIS
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