Révision plu et déclassement de terrain

Sujet initié par FAUSTINE, il y a 11 heures - 263 vues

Bonjour,

Un certificat d'urbanisme peut cristalliser les droits à construire jusqu'à son expiration, soit dans votre cas jusqu'en juin 2026.

Cependant, si le PLU est modifié et que votre parcelle est déclassée en zone naturelle, cela pourrait avoir des conséquences sur vos droits de construire, même si votre CU est en cours de validité.

En effet, la modification ou la révision d'un PLU peut entraîner des restrictions sur les droits de construire, et un déclassement de votre parcelle en zone naturelle pourrait effectivement rendre impossible toute construction future, même si vous disposez d'un CU valide. De sorte , si le PLU est approuvé et que votre parcelle est déclassée, vous ne pourrez plus bénéficier des droits liés à votre CU pour réaliser des constructions.

Concernant la division parcellaire, si votre terrain devient non constructible, cela pourrait réduire considérablement sa valeur, rendant la vente moins attractive.

Diviser votre parcelle pourrait avoir un intérêt si cela permet de conserver des droits à construire sur une partie de celle-ci, mais si l'ensemble de la parcelle est déclassé, la division pourrait ne pas apporter de bénéfice significatif.

Il est donc crucial de suivre de près l'évolution de la procédure de révision du PLU.

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Bonjour,

Tout d'abord il est étonnant de lire que le maire a "transformé" votre demande de CUb en CUa. Qu'est-ce que vous voulez signifier ?

Ensuite, le certificat d'urbanisme cristallise, notamment, les règles d'urbanisme existantes à la date de délivrance, peu importe qu'il s'agit d'un CUa ou d'un Cub (art. L.410-1 CU).
En conséquence, une demande d'autorisation d'urbanisme déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat doit être instruite au regard du règlement cristallisé.
Le certificat doit également mentionner la possibilité pour l'autorité de surseoir à statuer sur toute demande d'autorisation d'urbanisme en raison de la révision de votre PLU, si les conditions d'un sursis sont réunies à ce moment là.

La jurisprudence précise que le certificat cristallise également l'avancée de la révision du PLU. Concrètement, si à la date de délivrance du certificat l'autorité est en mesure d'opposer un sursis à statuer sur les demandes d'autorisations d'urbanisme, et que le nouveau PLU entre en vigueur pendant le délai de cristallisation, alors le certificat ne cristallise pas les règles existantes à la date de sa délivrance et tout projet devra être instruit au regard du nouveau PLU (CE 18/12/17 n°380438 ).

Par ailleurs, si le maire a opposé un sursis à statuer sur votre DP de lotissement il est fort possible qu'il s'y opposera lorsque le nouveau PLU sera opposable. De plus, il est impossible de bénéficier de la cristallisation offerte par le lotissement puisque ce dernier n'a pas été autorisé.

Avec les informations que vous donnez je ne vois aucune disposition vous permettant de mettre en œuvre votre projet.

À ce stade, il me semble plus pertinent de remettre en cause le passage en zone Naturelle de votre terrain. Pour cela vous devez écrire au maire, ainsi qu'au commissaire enquêteur au moment de l'enquête publique.

Il sera indispensable d'argumenter pour défendre votre position : existence de constructions sur votre terrain et les terrains alentours, terrain déjà viabilisé et existence des réseaux devant le terrain sur le domaine public, cohérence de cette future zone naturelle au regard des terrains alentours, etc.

L'étape suivante consistera à contester le PLU si la zone Naturelle est créée. Il sera indispensable d'agir dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage de la délibération municipale qui approuve la révision du PLU. L'assistance d'un avocat est indispensable pour bien faire.