Rester dans l’indivision en étant séparés

Sujet initié par Marion, il y a 5 heures - 160 vues

Chère madame,

Votre situation d'indivision est fréquente et complexe, surtout en cas de désaccord sur la vente et de prêt immobilier en cours.
Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

1. Désolidarisation du crédit immobilier

Est-ce possible ? Oui, en théorie, mais c'est très difficile et cela dépend principalement de la banque et de votre ex-conjoint.

Pour être désolidarisée du crédit, il faut que la banque accepte de libérer votre engagement de caution ou de co-emprunteuse.

Or, la banque a initialement prêté de l'argent aux deux co-emprunteurs parce que leur solvabilité cumulée garantissait le remboursement. Retirer un co-emprunteur diminue sa garantie.

La banque n'acceptera de vous désolidariser que si elle estime que votre ex-conjoint est seul et suffisamment solvable pour assumer l'intégralité du prêt. Elle réétudiera ses revenus, ses charges, son taux d'endettement, et sa capacité d'emprunt comme s'il était le seul emprunteur dès le départ.

Si la banque accepte, elle établira un avenant au contrat de prêt par lequel vous serez déchargée de vos obligations. Cet avenant doit être signé par toutes les parties.

Les banques refusent très souvent la désolidarisation car cela représente un risque accru pour elles. Elles préfèrent que les deux emprunteurs restent engagés solidairement.

Tant que vous êtes co-emprunteuse, même si votre ex-conjoint paie seul, vous restez solidairement responsable de la totalité de la dette vis-à-vis de la banque. Si votre ex-conjoint cesse de payer, la banque se retournera contre vous pour la totalité du crédit. Et oui, ce prêt sera pris en compte dans votre endettement pour un nouvel emprunt.

2. Le versement d'une "pension compensatoire" pour le crédit

Est-ce possible et utile ? Oui, votre ex-conjoint pourrait vous verser une "indemnité d'occupation" (si c'est lui qui occupe le logement dont vous êtes co-propriétaire) ou une pension alimentaire (si vous êtes mariés ou pacsés et que vous divorcez/vous séparez). Cependant, la prise en compte de cette somme par une autre banque pour un nouvel emprunt est incertaine et non garantie pour "rassurer" la banque.

Si votre ex-conjoint occupe seul le logement dont vous êtes tous les deux propriétaires en indivision, il vous doit en principe une indemnité d'occupation. Cette indemnité est destinée à compenser la privation de jouissance du bien pour l'indivisaire qui ne l'occupe pas. Elle peut être définie amiablement ou fixée par un juge.

Dans le cadre d'une procédure de divorce ou de séparation si vous êtes mariés/pacsés, un juge peut fixer une pension alimentaire (pendant la procédure) ou une prestation compensatoire (à la fin du divorce) si un déséquilibre financier est constaté.

Une banque pourrait difficilement la considérer comme un revenu stable et pérenne pour calculer votre capacité d'emprunt, car elle peut être révisée ou cesser si l'indivision prend fin ou si votre ex-conjoint quitte le logement. C'est plus une compensation pour la privation de jouissance qu'un revenu stable.

La situation est plus favorable. Une pension alimentaire ou prestation compensatoire fixée par jugement (donc avec une valeur juridique forte et exécutoire) est plus susceptible d'être prise en compte par une banque comme un revenu régulier pour évaluer votre capacité d'endettement. Cependant, son caractère temporaire ou sa révisabilité peut influencer la manière dont elle est perçue.

Le fait qu'il vous verse des fonds, même s'ils sont des "revenus" pour vous, ne désolidarise pas du prêt initial. Le risque pour la banque prêteuse pour votre nouveau projet reste que vous soyez toujours engagée sur l'ancien prêt, ce qui limite votre capacité d'emprunt, même si vous recevez de l'argent à côté.

La situation est bloquée par l'indivision et le prêt. Si votre ex-conjoint refuse de vendre et que vous ne pouvez pas vous désolidariser du crédit, voici les démarches :

Nul n'est contraint de rester dans l'indivision. Si aucun accord amiable n'est possible, vous pouvez demander au juge le partage de l'indivision.

Vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire (avec un avocat). Le juge pourra ordonner la vente forcée du bien aux enchères si votre ex-conjoint s'y oppose et si aucun partage en nature n'est possible.

La vente forcée peut souvent aboutir à un prix de vente inférieur à celui du marché libre, mais elle mettra fin à l'indivision et au crédit, vous libérant ainsi de cette charge pour de futurs emprunts.

Si vous souhaitez éviter la vente forcée et qu'il reste dans le logement, vous pouvez formaliser un accord, une convention d’indivision.

Un notaire pourrait rédiger une convention d'indivision qui préciserait que votre ex-conjoint assume seul le paiement du crédit et des charges, et qu'il vous verse une indemnité d'occupation.

Cette convention ne vous désolidarisera pas du prêt vis-à-vis de la banque, mais elle formalisera l'engagement de votre ex-conjoint vis-à-vis de vous.

Cela permettrait de justifier (devant une future banque) que vous n'assumez pas réellement les charges du prêt, même si vous en restez co-emprunteuse. Cela reste cependant une preuve faible pour la nouvelle banque car vous restez "engagée".

En conclusion, la désolidarisation du crédit est très difficile sans l'accord de la banque, qui exigera la solvabilité de votre ex-conjoint seul.

Une "pension compensatoire" ou indemnité d'occupation peut vous être due, mais elle ne résoudra pas la prise en compte du prêt existant dans votre taux d'endettement par une future banque, à moins que ce ne soit une prestation compensatoire officielle fixée par un juge.

La solution la plus radicale et la plus efficace pour vous libérer de ce poids financier et retrouver votre capacité d'emprunt est de demander le partage judiciaire de l'indivision, qui aboutira à la vente du bien.

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