Le sort du bien immobilier commun en cas de divorce par consentement mutuel

En cas de séparation d'un couple, la question du sort du bien immobilier commun doit être abordée.

Celui-ci fait le plus souvent l'objet d'une vente avant d'engager la procédure en divorce, qu'elle soit amiable ou judiciaire, les époux se partageant ensuite le résultat de cette vente.

Toutefois, pour des raisons multiples (attente d'un état du marché immobilier propice à la vente, lien affectif au bien, préservation des enfants,...), les époux peuvent faire le choix de conserver le bien et de le placer alors en indivision.

Dans cette hypothèse, et si les époux décident par ailleurs de se séparer dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, une convention d'indivision devra alors être rédigée par un notaire et annexée à la convention de divorce établie par les deux avocats.

La convention d'indivision est ainsi un acte distinct de la convention de divorce et devra être préalablement signée chez le notaire avant de pouvoir finaliser une procédure de divorce par consentement mutuel.

Cet acte notarié sera ensuite transmis aux avocats qui devront l'intégrer à la convention de divorce par consentement mutuel.

Étant précisé que la convention d'indivision n'entre en vigueur qu'au jour du prononcé du divorce, soit post enregistrement par le notaire mandaté.

Le contenu de la convention d'indivision

Divorcer implique de liquider la communauté.

Si le couple souhaite garder le bien en commun, il est alors nécessaire d'extraire l'immeuble de la communauté par le biais d'une convention d'indivision.

Le divorce met donc fin à la communauté ayant existé entre les époux mais ces derniers décident de maintenir l'indivision sur le ou les biens qu'ils souhaitent garder ensemble.

Concrètement, la convention d'indivision permet d'organiser la gestion de biens indivis et d'éviter les litiges ou autres contentieux entre les indivisaires.

L'acte rédigé par le notaire doit comporter un certain nombre de mentions parmi lesquelles :

- les modalités de jouissance des biens indivis entre les indivisaires ;

- la durée de la convention. Étant précisé qu'elle peut être conclue pour une durée indéterminée ou déterminée (durée alors maximale de 5 années, renouvelable tacitement).

- les modalités de répartition et de remboursement des frais d'indivision entre les indivisaires, en fonction des quote-parts de propriété de chacun ;

- la nomination d'un gérant et l'organisation de sa mission, au nom et pour le compte de l'indivision ;

- les modalités de jouissance du bien.

La convention d'indivision est obligatoirement établie par écrit, par notaire, qui devra la joindre à la convention de divorce par consentement mutuel avant la signature de cette dernière par les époux et leurs avocats.

L'indivision prendra fin à la vente du bien.

Les enjeux de la convention d'indivision

Cette démarche nécessite d'une part une parfaite entente entre les futurs ex-époux, entente qui n'est pas toujours constante dans un contexte de séparation.

Au demeurant, des tensions peuvent apparaître très rapidement entre les époux pour des raisons diverses telles que la nécessité de faire des réparations ou des rénovations sur le bien objet de la convention, des problématiques liées à la fiscalité, à l'occupation des lieux, à un changement de situation matrimoniale,...

La convention d'indivision emporte par ailleurs un coût non négligeable, généralement entre 1,2 et 1,5% de la valeur du bien.

Le maintien en indivision peut toutefois apparaître pour certains comme un moyen d'optimiser les aspects fiscaux d'un divorce.

En effet, le partage des biens communs dans le cadre d'un divorce est assujetti à ce qu'on appelle le droit de partage, un impôt qui peut considérablement augmenter le coût d'un divorce.

Vendre avant de divorcer apparaît dès lors comme une pratique de plus en plus courante visant à s'épargner le droit de partage puisque les conjoints se répartissent entre eux le produit de la vente du bien commun avant leur séparation. Cette démarche n'imposant pas d'acte notarié, ils pensent ainsi pouvoir contourner l'imposition.

Or, dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, les avocats doivent faire la liste de tous les biens ayant fait l'objet d'un partage entre leurs clients dans le cadre de leur séparation. Ces éléments doivent être formalisés dans la convention. La convention de divorce étant un acte, le droit de partage redevient alors exigible.

Toutefois, il faut préciser que le droit de partage est aujourd'hui fixé à 1,1%.

La convention d'indivision régularisée dans une finalité purement fiscale n'est donc plus forcément judicieuse.

Il est ainsi indispensable d'évoquer cette question avec son avocat et son notaire avant toute démarche.