Dégats des eaux - choix des travaux (entreprise)

Sujet initié par Aralexandre, il y a 11 jours - 319 vues

Cher monsieur,

Je comprends parfaitement votre confusion. C'est une situation fréquente en droit immobilier et des assurances, où les rôles et responsabilités peuvent sembler flous, surtout quand on est locataire d'un fonds de commerce.

Voici un éclaircissement juridique de votre situation :

1. La responsabilité des réparations et le choix de l'entreprise :

Réparations du bâtiment (structure et clos/couvert) : Dans le cadre d'un bail commercial, les grosses réparations (celles qui touchent la structure du bâtiment, le gros œuvre, les murs porteurs, la toiture, les canalisations principales, etc.) sont généralement à la charge du propriétaire-bailleur (article 606 du Code Civil, sauf clause contraire dans le bail qui transférerait ces charges au locataire, mais c'est moins courant pour les grosses réparations).
Le dégât des eaux dont vous parlez, s'il est "important" et dépasse un certain montant, semble bien relever de ces grosses réparations. Votre assurance a eu raison de vous indiquer que c'était à l'assurance du propriétaire de prendre le relais.

Qui choisit l'entreprise pour les réparations du bâtiment ? Puisque ces réparations sont de la responsabilité du propriétaire (et de son assurance), c'est le propriétaire (ou son assurance, en vertu de la subrogation) qui a le droit de choisir l'entreprise qui va réaliser ces travaux sur son bien immobilier. La phrase "tout leur appartenait" fait référence au bâtiment lui-même, et sur ce point, ils ont juridiquement raison. Vous n'avez pas à signer le bon de commande pour des travaux qui ne sont pas de votre ressort.

2. Le droit à la "jouissance paisible" du locataire :

Même si le propriétaire a le droit de choisir l'entreprise, vous, en tant que locataire du fonds de commerce, avez un droit fondamental à la jouissance paisible des lieux loués (article 1719 du Code Civil).

Obligation d'information : Le propriétaire a l'obligation de vous informer de la nature, de l'étendue, du calendrier et de la durée prévisionnelle des travaux. Ces travaux, même s'ils ne sont pas de votre ressort, vont inévitablement impacter votre exploitation (bruit, poussière, accès, interruption d'activité).

Concertation (non obligatoire mais souhaitable) : Si la loi n'oblige pas le propriétaire à obtenir votre accord sur le choix de l'entreprise, une concertation sur les modalités d'exécution des travaux (horaires, phasage, mesures pour limiter la gêne) est fortement souhaitable dans une relation commerciale saine. Le but est de minimiser l'impact sur votre chiffre d'affaires et la clientèle de votre bar.

Indemnisation pour trouble de jouissance/perte d'exploitation : Si les travaux durent plus de 21 jours, ou s'ils entraînent une gêne excessive ou une impossibilité d'exploiter votre bar, vous pourriez être en droit de demander une indemnisation pour trouble de jouissance ou même une réduction de loyer pendant la durée des travaux. Votre propre assurance multirisque professionnelle pourrait aussi couvrir une perte d'exploitation si votre contrat le prévoit.

3. Pourquoi vos expériences précédentes étaient différentes ?

Ancienne gérante : Il est possible que les dégâts aient été de nature différente (affectant son matériel ou des installations qui étaient de sa responsabilité d'entretien), ou qu'il y ait eu un accord particulier avec l'ancien propriétaire, ou simplement une meilleure communication.

Votre ancien restaurant : Si c'est votre assurance qui avait géré les travaux dans votre ancien restaurant, c'est probablement parce que les dégâts concernaient des biens ou des installations qui étaient sous votre responsabilité contractuelle de locataire (par exemple, des aménagements intérieurs, du matériel, etc.), et non la structure du bâtiment. Dans ce cas, il est normal que vous ayez pu choisir l'entreprise.

Ce que vous pouvez faire concrètement :

Demandez une information détaillée (par écrit) : Adressez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire et à son assurance.

Exprimez votre surprise de ne pas avoir été informé(e) en amont du choix de l'entreprise.

Demandez impérativement un calendrier précis des travaux, leur nature exacte, et les mesures qui seront prises pour minimiser l'impact sur votre activité (horaires des interventions, accès, propreté, etc.).

Demandez à recevoir une copie du devis ou du bon de commande validé.

Consultez votre bail commercial : Vérifiez les clauses relatives aux réparations, à l'entretien, et aux éventuelles indemnisations en cas de travaux importants du bailleur.

Informez votre propre assurance : Tenez votre assurance multirisque professionnelle informée de toute cette situation. Elle pourra vous conseiller sur l'indemnisation de votre perte d'exploitation si les travaux entraînent une fermeture ou une baisse significative de votre activité. Elle pourra aussi vous aider à négocier avec l'assurance du propriétaire.

Documentez tout : Prenez des photos avant, pendant et après les travaux. Notez les dates de début et de fin des travaux, les périodes d'inactivité de votre bar, et estimez votre perte de chiffre d'affaires due aux travaux.

En conclusion :

Oui, il est normal que le propriétaire ait le droit de choisir l'entreprise pour les grosses réparations de son bâtiment. En revanche, il n'est pas normal que vous n'ayez eu aucune information ou concertation sur les modalités de ces travaux qui vont impacter directement votre fonds de commerce. Votre droit est d'être informé(e) et, le cas échéant, d'être indemnisé(e) si ces travaux vous causent un préjudice important.

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