Charges poubelles retenues sur la caution

Sujet initié par celemenia, il y a 10 jours - 244 vues

Bonjour,

Non, vos bailleurs n'ont pas entièrement le droit d'agir ainsi, et leur "oubli" a des conséquences légales pour eux.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

1. La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est une charge récupérable

Il est exact que la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est une charge locative que le propriétaire a le droit de récupérer auprès de son locataire. C'est prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le bailleur paie cette taxe aux impôts avec sa taxe foncière, puis la refacture au locataire.

2. L'obligation de régularisation annuelle des charges

La loi du 6 juillet 1989 (article 23) impose au bailleur de procéder à une régularisation annuelle des charges. Cela signifie qu'il doit, au moins une fois par an, comparer les provisions pour charges qu'il a pu demander au locataire avec les dépenses réelles et justifiées. S'il n'y a pas eu de provisions, il doit présenter le décompte des charges réelles.

Le fait que les bailleurs aient "oublié de leur faire payer" pendant trois ans est un manquement à leurs obligations.

3. La prescription des charges locatives : le point CRUCIAL

C'est ici que l'argument de l'oubli des bailleurs se heurte au droit. Les dettes de charges locatives (comme la TEOM) sont soumises à un délai de prescription.

Avant la loi ALUR (2014) : Le délai de prescription était de 5 ans.

Depuis la loi ALUR (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) : Le délai de prescription pour les actions en paiement des charges locatives est réduit à 3 ans. Ce délai court à compter du jour où le propriétaire a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d'agir.

Conséquence pour vos grands-parents :
Les bailleurs ne peuvent réclamer le paiement de la TEOM que pour les trois dernières années précédant leur réclamation (en l'occurrence, le moment de la retenue sur caution).

Si vos grands-parents ont occupé le logement pendant exactement trois ans, les bailleurs peuvent éventuellement réclamer la TEOM des 3 dernières années d'occupation.

Cependant, si le bail a duré plus de 3 ans, ou si la réclamation intervient bien après la fin de la troisième année d'occupation, les sommes les plus anciennes pourraient être prescrites. Par exemple, si le bail a commencé en 2021 et s'est terminé en 2024 : en juillet 2025, la TEOM de 2021 est déjà prescrite. La TEOM de 2022 le sera en 2025 si elle est réclamée après la date anniversaire de la fin de l'année civile.

L'oubli du bailleur est son problème : Si les bailleurs n'ont pas réclamé ces charges dans les délais légaux de 3 ans, ils perdent le droit de les réclamer. Leur oubli ne peut pas porter préjudice au locataire en l'obligeant à payer une dette prescrite.

4. La retenue sur la caution et la justification

Le bailleur a le droit de déduire de la caution (dépôt de garantie) les sommes dues par le locataire, y compris les charges impayées, mais il doit impérativement :

Respecter les délais de restitution : Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si ce n'est pas le cas ou s'il y a des charges dues.

Justifier précisément les sommes retenues : La loi exige une justification détaillée. Pour les charges, il doit fournir un décompte précis des sommes dues, année par année, et la preuve du paiement effectif de la TEOM aux services fiscaux (par exemple, des extraits de l'avis de taxe foncière où figure le montant de la TEOM).

Le fait qu'ils aient retenu la somme sans prévenir et sans fournir de justification préalable est une très mauvaise pratique. S'ils ne produisent pas cette justification détaillée et les preuves de paiement dans le délai de restitution de la caution, la retenue serait irrégulière.

Conclusion :

Les bailleurs ont le droit de réclamer la TEOM en principe, mais :

Ils ne peuvent la réclamer que pour les trois dernières années précédant la date de leur réclamation (la retenue sur caution). Toute somme plus ancienne est prescrite.

Ils doivent justifier le montant exact de la TEOM pour chaque année et prouver qu'ils l'ont bien payée.

Leur "oubli" ne leur donne pas le droit de réclamer des sommes prescrites.

Que faire pour vos grands-parents ?

Demandez une justification écrite et détaillée : Exigez de vos anciens bailleurs un décompte annuel des montants de la TEOM pour les trois années concernées, ainsi que les copies des avis de taxe foncière ou tout autre document prouvant qu'ils ont réellement payé cette taxe pour le logement et pour les périodes d'occupation de vos grands-parents.

Vérifiez la prescription : Comparez les dates de la TEOM avec la date de la retenue sur caution. Si une partie est antérieure à 3 ans, contestez-la fermement.

Mettez-les en demeure : Si les justifications sont insuffisantes ou si des sommes prescrites sont réclamées, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception aux bailleurs pour contester la retenue et exiger le remboursement du solde du dépôt de garantie majoré d'intérêts de retard (si le délai de restitution n'a pas été respecté, ce qui est probable vu la retenue sans justification).

Saisissez la Commission départementale de conciliation : En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation du département où se situe le logement. C'est une étape amiable et souvent efficace.

Dernier recours : Le Tribunal Judiciaire : Si la conciliation échoue, la seule voie restante est de saisir le juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire.

N'hésitez pas à demander toutes les preuves nécessaires. C'est aux bailleurs de prouver la validité de leur demande.

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Bonjour,
Aux termes du bail, les charges sont dues et peuvent être récupérées à l'arrêté des comptes avec le locataire ; elles doivent être justifiées par l'avis du trésor public. Vous n'avez pas le choix en exécution du bail.
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Cordialement