Merci
Ils ont justement pris soin de leur préciser qu'ils ont trois ans pour réclamer, et que vu qu'ils ont pris le bail il y a trois ans tout pile, ils doivent les trois années.
Ils n'en ont jamais parlé jusqu'alors. Jamais un bilan annuel qui leur évoquait les charges des poubelles. Mes grands-parents se doutaient s'interrogeaient ils se demandaient pourquoi les charges de poubelles ne leur étaient jamais demandées mais puisqu'elles n'étaient pas demandées ils n'ont rien dit.
Et là ils se retrouvent avec -550€ d'un coup . Ils le justifient par 180€ de Charges sur chacune des années ... elles ne sont pas prescrites.
En revanche il n'y a pas de documents détaillés ils ont juste dit on vous a gardé 550€ sur la caution pour les poubelles
C'est tout...
Votre situation est claire sur un point : le bailleur n'a absolument pas le droit de retenir cette somme de la caution sans fournir de justificatifs détaillés.
Reprenons les points importants :
1. La prescription de 3 ans :
Vous avez raison : si les bailleurs ont pris soin de calculer les 3 ans "pile" (c'est-à-dire, s'ils réclament la TEOM des 3 dernières années d'occupation, et que la retenue sur caution intervient dans les 3 ans suivant la fin de chaque année fiscale de TEOM), alors les sommes ne sont pas prescrites en tant que telles.
Par exemple, si le bail a pris fin en juillet 2025 et qu'ils réclament la TEOM des années 2022, 2023 et 2024, c'est bien dans le délai de prescription de 3 ans.
2. Le Manquement majeur des bailleurs : L'absence de régularisation annuelle et de justificatifs
C'est ici que les bailleurs sont en tort et que vos grands-parents ont une position très solide :
Obligation de régularisation annuelle des charges : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est formel : "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle." Le fait que vos grands-parents n'aient jamais reçu un seul bilan annuel ou une demande de paiement pour les ordures ménagères est un manquement flagrant à cette obligation légale du bailleur.
Bien que ce manquement n'entraîne pas automatiquement la perte du droit de réclamer la charge si elle n'est pas prescrite, il fragilise grandement la position du bailleur et lui crée un préjudice.
Obligation de justification de la retenue sur caution : L'article 22 de la loi de 1989 est également très clair. Pour toute retenue sur le dépôt de garantie, le bailleur doit justifier les sommes dues. Une simple affirmation orale ou écrite d'un montant global ("on vous a gardé 550€ pour les poubelles") est totalement illégale.
Les bailleurs doivent fournir un décompte détaillé des charges, année par année.
Et surtout, ils doivent fournir les pièces justificatives (les "justificatifs") qui prouvent la réalité de la dépense. Pour la TEOM, il s'agit principalement de la copie des avis de taxe foncière pour chaque année concernée, sur lesquels figure distinctement le montant de la TEOM.
3. Le préjudice subi par le locataire
Le fait que les bailleurs n'aient jamais réclamé ces sommes avant le départ des locataires cause un préjudice à vos grands-parents. Ils n'ont pas pu anticiper cette dépense, la budgétiser, ni même la contester annuellement. Ils se retrouvent avec une retenue inattendue et non justifiée au moment de quitter les lieux.
Ce que vos grands-parents doivent faire maintenant :
Vos grands-parents doivent envoyer immédiatement une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à leurs anciens bailleurs. Dans cette lettre, ils doivent :
Rappeler le montant de la caution versée et la somme restituée.
Indiquer que la retenue de 550€ pour les ordures ménagères est contestée en l'absence de toute justification légale.
Exiger la production des décomptes détaillés année par année pour la TEOM et, surtout, des copies des avis de taxe foncière justifiant ces montants, pour chacune des années d'occupation.
Préciser que, sans ces justificatifs conformes à la loi, ils considèrent la retenue comme abusive et illégale, et exigent le remboursement immédiat des 550€.
Mentionner qu'à défaut de régularisation de la situation sous un délai raisonnable (par exemple, 8 ou 15 jours), ils seront contraints d'engager les procédures légales pour obtenir la restitution de leur caution.
Conserver toutes les preuves : Gardez une copie de la LRAR envoyée et de l'accusé de réception.
Si les bailleurs ne répondent pas ou n'envoient pas les justificatifs légalement requis, vos grands-parents pourront :
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) .C'est une démarche amiable et gratuite. La CDC tentera de trouver un accord entre les parties. C'est une étape souvent obligatoire avant toute action en justice pour ce type de litige.
En l'absence de conciliation ou d'accord, c'est le tribunal compétent pour trancher ce litige. Le juge exigera des bailleurs qu'ils prouvent leurs dires par des documents. Une simple affirmation ne suffira pas.
Conclusion forte : Même si les sommes ne sont pas prescrites, les bailleurs sont dans l'illégalité la plus totale en ne fournissant aucune justification détaillée et documentée pour la retenue sur la caution. Vos grands-parents ont de très bonnes chances d'obtenir le remboursement de cette somme s'ils contestent la retenue de manière formelle.
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Bonjour,
Excusez moi de me greffer à vos échanges mais je pense avoir le même soucis et ne sais pas vers qui me tourner.
J'ai quitter un logement au mois de janvier dernier. On m'a retenue 2 années de cette même taxe ainsi que des travaux pour refaire les joints de la salle de bain. On m'a envoyé pour seul justificatif un document avec le détail des montant. Hors on ne m'a pas envoyé une seule facture ou un seul avis de taxe foncière. Par ailleurs, on ne m'a jamais informé de l'existence de cette taxe annuellement, ni demandé de la payer.
Es trop tard pour faire valoir mon droit ?
Pensez vous que cela est abusif de leur part ?
Je ne suis pas la seule dans cette situation et suis prête à engager des poursuites contre cette agence.
Cordialement.
