Usufruit et nu propriété

Sujet initié par Gsle34, il y a 9 heures - 339 vues

Bonjour,

Lorsque vous vendez un bien immobilier démembré (avec usufruit et nue-propriété), la répartition de l'argent de la vente doit être faite en respectant les droits de chacun. Le fait que l'usufruitière soit sous tutelle ajoute une dimension importante, car la décision du juge des tutelles est primordiale pour protéger ses intérêts.

Voici comment se répartit généralement l'argent de la vente :

1. Accord du juge des tutelles et évaluation du bien

Avant toute vente, vous avez bien fait de souligner la nécessité de l'accord du juge des tutelles. Le juge s'assurera que la vente est conforme aux intérêts de votre mère, la personne protégée. Pour cela, il exigera généralement :

Deux avis de valeur du bien immobilier, réalisés par des professionnels distincts (agents immobiliers ou notaire), afin de s'assurer que le prix de vente est juste et conforme au marché.

Une justification de la nécessité de la vente (par exemple, pour payer les frais d'hébergement de votre mère, ou si le bien génère trop de charges par rapport à ses revenus, etc.).

Une proposition concernant l'utilisation des fonds revenant à votre mère.

2. Répartition du prix de vente entre usufruit et nue-propriété

Le prix de vente de la maison est généralement réparti entre l'usufruitier (votre mère) et les nus-propriétaires (vous et votre sœur) en fonction de la valeur de leurs droits respectifs.

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée principalement en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la vente, selon un barème fiscal défini par l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI).

Voici ce barème (simplifié, l'âge est l'âge révolu, c'est-à-dire au dernier anniversaire) :

Âge de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
Moins de 31 ans80 %20 %
Moins de 41 ans70 %30 %
Moins de 51 ans60 %40 %
Moins de 61 ans50 %50 %
Moins de 71 ans40 %60 %
Moins de 81 ans30 %70 %
Moins de 91 ans20 %80 %
Plus de 91 ans10 %90 %
Exemple : Si votre mère a 75 ans au moment de la vente, la valeur de son usufruit est estimée à 30% du prix de vente, et la valeur de la nue-propriété (pour vous et votre sœur) est de 70% du prix de vente. Ces pourcentages s'appliquent sur le prix net vendeur, après déduction des éventuels frais de vente.

3. Destination de l'argent

Une fois la répartition faite selon le barème, l'argent sera géré de la manière suivante :

Pour votre mère (usufruitière sous tutelle) :

La part lui revenant sera versée sur un compte spécifique ouvert au nom de votre mère, sous le contrôle du tuteur et du juge des tutelles.

Le tuteur aura l'obligation de gérer cette somme dans l'intérêt exclusif de votre mère, conformément aux directives du juge des tutelles. Ces fonds pourront servir à financer ses dépenses de vie (frais d'hébergement, soins, etc.). Le tuteur devra rendre des comptes annuels de gestion au juge des tutelles.

Possibilité de quasi-usufruit : Dans certains cas et avec l'accord du juge, il est possible de mettre en place un "quasi-usufruit" sur la somme d'argent. Cela signifie que votre mère pourrait disposer de la somme, mais vous (nus-propriétaires) auriez une créance de restitution sur sa succession, à hauteur de la somme reçue par elle lors de la vente. C'est une solution moins courante et plus complexe en cas de tutelle, car elle implique que le tuteur ne place pas l'argent pour le maintenir mais peut l'utiliser, tout en notant qu'il faudra le restituer ensuite. Le juge veillera à la bonne garantie de votre créance de restitution si cette option était envisagée.

Remploi du démembrement sur un autre bien : Une autre option, si l'objectif est de maintenir le démembrement, est de réinvestir l'intégralité du prix de vente dans l'achat d'un nouveau bien immobilier (ou d'un placement financier) qui sera également démembré, avec votre mère usufruitière et vous et votre sœur nus-propriétaires. Cela doit être expressément autorisé par le juge des tutelles et l'acte notarié.

Pour vous et votre sœur (nus-propriétaires) :

Votre part de la vente (le pourcentage de la nue-propriété divisé par deux entre vous et votre sœur) vous sera versée directement. Vous en disposez librement.

Rôle du notaire et du juge des tutelles

Le notaire qui g instrumentalisera la vente est l'interlocuteur clé. Il calculera la répartition selon le barème et veillera au respect des procédures.
Le juge des tutelles sera garant des intérêts de votre mère et de la bonne utilisation de sa part du produit de la vente.

Il est fortement recommandé de discuter de toutes ces options avec votre notaire, qui pourra vous donner des conseils personnalisés en fonction de l'âge de votre mère, de sa situation financière, et de vos objectifs à tous.

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Bonjour

En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix de cession est réparti entre l’usufruitier (votre mère) et les nus-propriétaires (vous et votre sœur) selon la valeur relative de chacun de ces droits, telle que prévue par l’article 621 du Code civil. Il n’est pas nécessaire de scinder physiquement le bien avant la vente : le notaire répartit directement le produit selon la clé convenue ou, à défaut d’accord, selon le barème fiscal obligatoire.

Le barème fiscal, fixé à l’article 669 du Code général des impôts, attribue un pourcentage à l’usufruit et au nu-propriétaire en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Plus l’usufruitier est âgé, plus la part de la nue-propriété augmente, car l’espérance de vie résiduelle de l’usufruit diminue.

Par exemple, si votre mère a 75 ans, l’usufruit est valorisé à 30 % du prix de vente et la nue-propriété à 70 %. Vous et votre sœur, nus-propriétaires à parts égales, percevriez chacun 35 % du produit. Cette clé s’applique automatiquement sauf si toutes les parties conviennent d’une autre répartition ou d’une évaluation spécifique de l’usufruit (quasi-usufruit, report sur un autre actif, etc.).

Comme votre mère est sous tutelle, la vente requiert l’autorisation du juge des tutelles. Une fois cette autorisation obtenue, le notaire procédera à la vente et se chargera de la répartition des sommes : il versera à votre mère la quote-part correspondant à la valeur de l’usufruit et à vous et votre sœur la quote-part correspondant à la nue-propriété, chacune à hauteur de la moitié.

Si vous envisagez une répartition différente du produit ou un montage en quasi-usufruit, il est recommandé de consulter le notaire qui assurera la sécurité juridique de l’opération et en précisera les conséquences fiscales.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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cher monsieur,

après la vente, auront lieu les opérations de liquidation (rendre liquide, donc moneyable) de l'usufruit de votre maman.

de fait, l'usufruit (droit d'usage) est converti en capital, qui viendra en déduction de votre part ; ce calcul dépend de multiples paramètres tel que :

. l'age de votre maman
. son espérance de vie moyenne
. les éventuelles particularités de l'usufruit.

le notaire dispose des critères mis en oeuvre et pourra vous les expliquer.

merci de cocher la case verte si j'ai répondu à vos questions.

salutations distinguées.