Contraindre les héritiers et l'usufruitier à entretenir un bien commun

Par Maître DAHAN, Avocat Publié le 12/10/2019 à 14h42

IL arrive très fréquemment, à l'issue d'une succession, qu'une famille se retrouve en conflit d'intérêts sur un bien qui est attribué en usufruit au conjoint survivant et se trouve être en nue-propriété indivise avec les héritiers. Cette situation, très courante, se passe généralement bien, le conjoint survivant occupant le bien et l'entretenant au quotidien.La difficulté vient lorsque le bien n'est plus entretenu par l'usufruitier, qu'il devient vétuste ou menace ruine. En effet, le cumul des droits usufruitiers et des droits indivis a pour effet de paralyser en apparence les solutions amiables.

Droits et obligations de l'usufruitier

L'usufruitier a le droit d'occuper gratuitement le bien qu'il a reçu en usufruit.Mais cette occupation n'est pas une occupation sans obligations. Il doit également entretenir le bien. Il s'agit d'une obligation qui ne souffre pas d'exceptions.L'obligation d'entretien fixée à l'article 605 du Code Civil:Art. 605 C;Civ : L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Le Code Civil, dans son excellente rédaction initiale, a prévu un dispositif simple : la dissociation des travaux entre l'entretien et les grosses réparations. Les grosses réparations (clos, couvert, structure) sont imposées au nu-propriétaire alors que l'entretien quotidien relève de l'usufruitier. C'est normal. L'usufruitier est utilisateur au quotidien. Il optimise son usage en entretenant. Le nu-propriétaire doit la jouissance de l'immeuble à l'usufruitier. Il doit donc réparer.Mais lorsque l'usufruitier n'entretien plus l'immeuble, celui-ci se détériore très rapidement.Il en ressort une situation catastrophique, le nu-propriétaire perdant potentiellement la valeur de son bien.C'est pourquoi, si la vétusté du bien est due au défaut d'entretien de l'usufruitier, celui-ci sera tenu des travaux des grosses réparations. Et un Tribunal pourra le condamner à payer.

Droits et obligations des nu-propriétaires indivis

On vient de le voir, le nu-propriétaire doit les réparations (grosses réparations) de l'immeuble. Mais lorsque le nu-propriétaire est une indivision, comment faire en cas de refus de l'un des indivisaires de payer ou de faire les travaux?Là encore, le Code Civil est très bien conçu et la solution se trouve dans la lecture de l'article 815-2 du Code Civil:

Article 815-2 C.CIvil : Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Ainsi, les indivisaires peuvent être contraints à supporter le coût des travaux d'entretien, à l'initiative du plus actif d'entre eux.Si l'indivisaire actif détient des fonds de l'indivision, il peut librement les affecter aux travaux d'entretien du bien, sans obtenir l'accord des co-indivisaires. Il devra simplement tenir la comptabilité de ses travaux.Mais si l'indivision n'a pas de fonds, il peut contraindre les co-indivisaires à participer aux frais conservatoires.La contrainte supposant évidemment une décision de justice. Cette procédure est soumise à avocat obligatoire.

La procédure de contrainte des coindivisaires ou des usufruitiers

A défaut d'accord il faudra saisir le Tribunal compétent.Les procédures portant sur un immeuble sont obligatoirement portées devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble (usufruit) ou de la succession (indivision).La désignation du tribunal change à partir du 1er janvier 2020, pour devenir le "Tribunal Judiciaire". (Encore une loi rédigée par des incultes?)La procédure ne change pas : S'agissant d'un immeuble elle est obligatoirement présentée par un avocat et les défendeurs devront également constituer avocat. Vous devrez justifier le besoinIl est toutefois toujours possible (et recommandé) de demander au juge une médiation préalable, qui permet de trouver une solution amiable, plutôt que de déchirer une famille.La tentative de médiation est trop souvent oubliée. Demandez là à votre avocat. Elle fait parfois des miracles, et permet de gagner du temps sur un litige qui peut, lorsque la mauvaise foi s'en mêle, durer plus de 4 ans, selon le vieux principe que n'importe quel avocat peut faire durer un procès deux ans, et qu'un très bon avocat peut le faire durer 4 ans...

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