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Usufruit et nu propriété
Sujet initié par Gsle34, il y a 11 mois - 1487 vues

Bonjour,

Ma mere a l usufruit et est sous tutelle ma sœur et moi avons le nu propriété, nous voulons vendre la maison avec accord du juge ,comment se répartit l argent de la vente ?
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Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie), partage/indivision, réserve, conflit entre héritiers, recel.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Assurance : Contrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.

Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.

Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.

Fiscalité : Optimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).

Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).

Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.

Immobilier/terrain  : Achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

Divorce : Divorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).

Votre demande concerne une procédure de divorce : divorce par consentement mutuel (divorce à l'amiable) ou divorce contentieux (divorce pour faute, divorce pour altération définitive du lien conjugal ou séparation de corps...).

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La préparation de votre succession

Concerne les démarches à anticiper de son vivant pour organiser la transmission de ses biens.

Exemple : préparer une donation, un testament ou une répartition entre héritiers.

Testament

Écrit dans lequel une personne exprime ses volontés pour la transmission de ses biens après son décès.

Exemple : rédiger, modifier ou contester un testament.

Donation

Acte par lequel une personne transmet gratuitement un bien de son vivant.

Exemple : donner un bien immobilier à un enfant ou vérifier les effets d'une donation ancienne.

Héritage

Concerne les droits et démarches après le décès d'une personne.

Exemple : savoir qui hérite, dans quelle proportion, ou comment régler la succession.

Partage amiable

Répartition des biens entre héritiers lorsqu'ils parviennent à un accord.

Exemple : organiser le partage d'une maison, d'un compte bancaire ou de meubles sans saisir le juge.

Partage judiciaire

Partage demandé au juge lorsque les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord.

Exemple : succession bloquée en raison d'un désaccord sur la vente d'un bien.

Assurance-vie

Contrat permettant de verser un capital à un bénéficiaire désigné, souvent après le décès de l'assuré.

Exemple : contester une clause bénéficiaire ou vérifier si les primes sont discutables.

Détournement d'héritage

Soupçon qu'une personne a capté ou utilisé des biens qui auraient dû revenir à la succession ou aux héritiers.

Exemple : retraits suspects sur le compte du défunt avant son décès.

Recel successoral

Situation dans laquelle un héritier dissimule volontairement un bien, une somme ou une donation pour augmenter sa part.

Exemple : cacher un compte bancaire ou une donation reçue.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien avant le partage.

Exemple : plusieurs héritiers propriétaires ensemble d'une maison familiale.

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BELIGHA
Bonjour,

Lorsque vous vendez un bien immobilier démembré (avec usufruit et nue-propriété), la répartition de l'argent de la vente doit être faite en respectant les droits de chacun. Le fait que l'usufruitière soit sous tutelle ajoute une dimension importante, car la décision du juge des tutelles est primordiale pour protéger ses intérêts.

Voici comment se répartit généralement l'argent de la vente :

1. Accord du juge des tutelles et évaluation du bien

Avant toute vente, vous avez bien fait de souligner la nécessité de l'accord du juge des tutelles. Le juge s'assurera que la vente est conforme aux intérêts de votre mère, la personne protégée. Pour cela, il exigera généralement :

Deux avis de valeur du bien immobilier, réalisés par des professionnels distincts (agents immobiliers ou notaire), afin de s'assurer que le prix de vente est juste et conforme au marché.

Une justification de la nécessité de la vente (par exemple, pour payer les frais d'hébergement de votre mère, ou si le bien génère trop de charges par rapport à ses revenus, etc.).

Une proposition concernant l'utilisation des fonds revenant à votre mère.

2. Répartition du prix de vente entre usufruit et nue-propriété

Le prix de vente de la maison est généralement réparti entre l'usufruitier (votre mère) et les nus-propriétaires (vous et votre sœur) en fonction de la valeur de leurs droits respectifs.

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée principalement en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la vente, selon un barème fiscal défini par l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI).

Voici ce barème (simplifié, l'âge est l'âge révolu, c'est-à-dire au dernier anniversaire) :

Âge de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
Moins de 31 ans80 %20 %
Moins de 41 ans70 %30 %
Moins de 51 ans60 %40 %
Moins de 61 ans50 %50 %
Moins de 71 ans40 %60 %
Moins de 81 ans30 %70 %
Moins de 91 ans20 %80 %
Plus de 91 ans10 %90 %
Exemple : Si votre mère a 75 ans au moment de la vente, la valeur de son usufruit est estimée à 30% du prix de vente, et la valeur de la nue-propriété (pour vous et votre sœur) est de 70% du prix de vente. Ces pourcentages s'appliquent sur le prix net vendeur, après déduction des éventuels frais de vente.

3. Destination de l'argent

Une fois la répartition faite selon le barème, l'argent sera géré de la manière suivante :

Pour votre mère (usufruitière sous tutelle) :

La part lui revenant sera versée sur un compte spécifique ouvert au nom de votre mère, sous le contrôle du tuteur et du juge des tutelles.

Le tuteur aura l'obligation de gérer cette somme dans l'intérêt exclusif de votre mère, conformément aux directives du juge des tutelles. Ces fonds pourront servir à financer ses dépenses de vie (frais d'hébergement, soins, etc.). Le tuteur devra rendre des comptes annuels de gestion au juge des tutelles.

Possibilité de quasi-usufruit : Dans certains cas et avec l'accord du juge, il est possible de mettre en place un "quasi-usufruit" sur la somme d'argent. Cela signifie que votre mère pourrait disposer de la somme, mais vous (nus-propriétaires) auriez une créance de restitution sur sa succession, à hauteur de la somme reçue par elle lors de la vente. C'est une solution moins courante et plus complexe en cas de tutelle, car elle implique que le tuteur ne place pas l'argent pour le maintenir mais peut l'utiliser, tout en notant qu'il faudra le restituer ensuite. Le juge veillera à la bonne garantie de votre créance de restitution si cette option était envisagée.

Remploi du démembrement sur un autre bien : Une autre option, si l'objectif est de maintenir le démembrement, est de réinvestir l'intégralité du prix de vente dans l'achat d'un nouveau bien immobilier (ou d'un placement financier) qui sera également démembré, avec votre mère usufruitière et vous et votre sœur nus-propriétaires. Cela doit être expressément autorisé par le juge des tutelles et l'acte notarié.

Pour vous et votre sœur (nus-propriétaires) :

Votre part de la vente (le pourcentage de la nue-propriété divisé par deux entre vous et votre sœur) vous sera versée directement. Vous en disposez librement.

Rôle du notaire et du juge des tutelles

Le notaire qui g instrumentalisera la vente est l'interlocuteur clé. Il calculera la répartition selon le barème et veillera au respect des procédures.
Le juge des tutelles sera garant des intérêts de votre mère et de la bonne utilisation de sa part du produit de la vente.

Il est fortement recommandé de discuter de toutes ces options avec votre notaire, qui pourra vous donner des conseils personnalisés en fonction de l'âge de votre mère, de sa situation financière, et de vos objectifs à tous.

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Bonjour

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix de cession est réparti entre l'usufruitier (votre mère) et les nus-propriétaires (vous et votre sœur) selon la valeur relative de chacun de ces droits, telle que prévue par l'article 621 du Code civil. Il n'est pas nécessaire de scinder physiquement le bien avant la vente : le notaire répartit directement le produit selon la clé convenue ou, à défaut d'accord, selon le barème fiscal obligatoire.

Le barème fiscal, fixé à l'article 669 du Code général des impôts, attribue un pourcentage à l'usufruit et au nu-propriétaire en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Plus l'usufruitier est âgé, plus la part de la nue-propriété augmente, car l'espérance de vie résiduelle de l'usufruit diminue.

Par exemple, si votre mère a 75 ans, l'usufruit est valorisé à 30 % du prix de vente et la nue-propriété à 70 %. Vous et votre sœur, nus-propriétaires à parts égales, percevriez chacun 35 % du produit. Cette clé s'applique automatiquement sauf si toutes les parties conviennent d'une autre répartition ou d'une évaluation spécifique de l'usufruit (quasi-usufruit, report sur un autre actif, etc.).

Comme votre mère est sous tutelle, la vente requiert l'autorisation du juge des tutelles. Une fois cette autorisation obtenue, le notaire procédera à la vente et se chargera de la répartition des sommes : il versera à votre mère la quote-part correspondant à la valeur de l'usufruit et à vous et votre sœur la quote-part correspondant à la nue-propriété, chacune à hauteur de la moitié.

Si vous envisagez une répartition différente du produit ou un montage en quasi-usufruit, il est recommandé de consulter le notaire qui assurera la sécurité juridique de l'opération et en précisera les conséquences fiscales.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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BELIGHA
Bonjour,

Lorsque vous vendez un bien immobilier démembré (avec usufruit et nue-propriété), la répartition de l'argent de la vente doit être faite en respectant les droits de chacun. Le fait que l'usufruitière soit sous tutelle ajoute une dimension importante, car la décision du juge des tutelles est primordiale pour protéger ses intérêts.

Voici comment se répartit généralement l'argent de la vente :

1. Accord du juge des tutelles et évaluation du bien

Avant toute vente, vous avez bien fait de souligner la nécessité de l'accord du juge des tutelles. Le juge s'assurera que la vente est conforme aux intérêts de votre mère, la personne protégée. Pour cela, il exigera généralement :

Deux avis de valeur du bien immobilier, réalisés par des professionnels distincts (agents immobiliers ou notaire), afin de s'assurer que le prix de vente est juste et conforme au marché.

Une justification de la nécessité de la vente (par exemple, pour payer les frais d'hébergement de votre mère, ou si le bien génère trop de charges par rapport à ses revenus, etc.).

Une proposition concernant l'utilisation des fonds revenant à votre mère.

2. Répartition du prix de vente entre usufruit et nue-propriété

Le prix de vente de la maison est généralement réparti entre l'usufruitier (votre mère) et les nus-propriétaires (vous et votre sœur) en fonction de la valeur de leurs droits respectifs.

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée principalement en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la vente, selon un barème fiscal défini par l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI).

Voici ce barème (simplifié, l'âge est l'âge révolu, c'est-à-dire au dernier anniversaire) :

Âge de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
Moins de 31 ans80 %20 %
Moins de 41 ans70 %30 %
Moins de 51 ans60 %40 %
Moins de 61 ans50 %50 %
Moins de 71 ans40 %60 %
Moins de 81 ans30 %70 %
Moins de 91 ans20 %80 %
Plus de 91 ans10 %90 %
Exemple : Si votre mère a 75 ans au moment de la vente, la valeur de son usufruit est estimée à 30% du prix de vente, et la valeur de la nue-propriété (pour vous et votre sœur) est de 70% du prix de vente. Ces pourcentages s'appliquent sur le prix net vendeur, après déduction des éventuels frais de vente.

3. Destination de l'argent

Une fois la répartition faite selon le barème, l'argent sera géré de la manière suivante :

Pour votre mère (usufruitière sous tutelle) :

La part lui revenant sera versée sur un compte spécifique ouvert au nom de votre mère, sous le contrôle du tuteur et du juge des tutelles.

Le tuteur aura l'obligation de gérer cette somme dans l'intérêt exclusif de votre mère, conformément aux directives du juge des tutelles. Ces fonds pourront servir à financer ses dépenses de vie (frais d'hébergement, soins, etc.). Le tuteur devra rendre des comptes annuels de gestion au juge des tutelles.

Possibilité de quasi-usufruit : Dans certains cas et avec l'accord du juge, il est possible de mettre en place un "quasi-usufruit" sur la somme d'argent. Cela signifie que votre mère pourrait disposer de la somme, mais vous (nus-propriétaires) auriez une créance de restitution sur sa succession, à hauteur de la somme reçue par elle lors de la vente. C'est une solution moins courante et plus complexe en cas de tutelle, car elle implique que le tuteur ne place pas l'argent pour le maintenir mais peut l'utiliser, tout en notant qu'il faudra le restituer ensuite. Le juge veillera à la bonne garantie de votre créance de restitution si cette option était envisagée.

Remploi du démembrement sur un autre bien : Une autre option, si l'objectif est de maintenir le démembrement, est de réinvestir l'intégralité du prix de vente dans l'achat d'un nouveau bien immobilier (ou d'un placement financier) qui sera également démembré, avec votre mère usufruitière et vous et votre sœur nus-propriétaires. Cela doit être expressément autorisé par le juge des tutelles et l'acte notarié.

Pour vous et votre sœur (nus-propriétaires) :

Votre part de la vente (le pourcentage de la nue-propriété divisé par deux entre vous et votre sœur) vous sera versée directement. Vous en disposez librement.

Rôle du notaire et du juge des tutelles

Le notaire qui g instrumentalisera la vente est l'interlocuteur clé. Il calculera la répartition selon le barème et veillera au respect des procédures.
Le juge des tutelles sera garant des intérêts de votre mère et de la bonne utilisation de sa part du produit de la vente.

Il est fortement recommandé de discuter de toutes ces options avec votre notaire, qui pourra vous donner des conseils personnalisés en fonction de l'âge de votre mère, de sa situation financière, et de vos objectifs à tous.

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il y a 11 mois
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cher monsieur,

après la vente, auront lieu les opérations de liquidation (rendre liquide, donc moneyable) de l'usufruit de votre maman.

de fait, l'usufruit (droit d'usage) est converti en capital, qui viendra en déduction de votre part ; ce calcul dépend de multiples paramètres tel que :

. l'age de votre maman
. son espérance de vie moyenne
. les éventuelles particularités de l'usufruit.

le notaire dispose des critères mis en oeuvre et pourra vous les expliquer.

merci de cocher la case verte si j'ai répondu à vos questions.

salutations distinguées.
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