Résiliation d'un bail pour vendre le terrain

Sujet initié par Herneu, il y a 1 jour - 130 vues

Bonjour,

Pour résilier un bail rural (bail à ferme ou de parcelle agricole) afin de vendre le terrain à un promoteur pour le rendre constructible, la procédure est très spécifique et strictement encadrée par le Code rural et de la pêche maritime. Vous ne pouvez pas simplement donner un "congé" comme pour un logement d'habitation.

Voici les étapes et les points essentiels à connaître :

1. Le motif de résiliation du bail rural : La reprise pour construire
Le motif que vous invoquez est la "reprise pour construire" ou la "reprise pour changement de destination du fonds loué". Ce droit est prévu par l'article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime.

Pour que ce motif soit valable, il faut que le terrain :

Soit situé dans une zone dont l'affectation à l'habitation ou à l'industrie est autorisée par un document d'urbanisme (Plan Local d'Urbanisme - PLU, carte communale...). Le fait que le promoteur veuille en faire des terrains constructibles est un bon indicateur, mais il faut que cela soit officiellement validé par le PLU/document d'urbanisme.

Le projet de construction doit être réel et sérieux. Vous devrez prouver que des constructions seront effectivement réalisées sur les parcelles récupérées.

2. La procédure de congé est très stricte
La notification du congé doit respecter des conditions de forme et de délai impératives :

Forme du congé : Le congé doit impérativement être donné par acte d'huissier de justice. Un simple courrier recommandé avec accusé de réception n'est pas valable pour un bail rural.

Délai de préavis : Le préavis est généralement de 18 mois au minimum, et le congé doit être délivré pour la fin du bail en cours ou à l'expiration de l'une de ses périodes si le bail est à durée indéterminée ou à périodes de renouvellement.

Contenu du congé : L'acte d'huissier doit mentionner précisément le motif de la reprise (reprise pour construire), la désignation des parcelles concernées, et informer le preneur (l'exploitant) de son droit éventuel à une indemnité d'éviction.

3. L'indemnité d'éviction (indemnité au preneur sortant)
L'exploitant évincé a droit à une indemnité pour le préjudice subi du fait de la perte de son bail, de son fonds de commerce agricole, des améliorations qu'il aurait apportées au fonds, etc. (Article L. 411-58 et suivants du Code rural).

Cette indemnité est due même si la reprise est pour construire.

Son montant peut être substantiel et est évalué en fonction du préjudice subi par l'exploitant (perte de récoltes, de clientèle, frais de déménagement, etc.). Elle est souvent fixée à l'amiable ou, à défaut, par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

4. L'obligation de construire après la reprise
Si vous donnez congé pour construire, vous avez l'obligation de réaliser les constructions prévues dans un délai de 3 ans à compter de la date effective de la reprise (c'est-à-dire la date à laquelle l'exploitant a quitté les lieux).

Si les constructions ne sont pas réalisées dans ce délai, l'ancien exploitant peut demander sa réintégration dans les lieux ou des dommages et intérêts très importants.

5. La non-préemption de l'exploitant, de la commune ou de la SAFER
Le fait que l'exploitant, la commune, ou la SAFER n'aient pas exercé leur droit de préemption est une bonne chose pour la vente à un promoteur. Cependant, cela est une procédure distincte de la résiliation du bail. La SAFER et la commune préemptent le bien ; le bail rural concerne la relation entre propriétaire et exploitant. La vente ne peut se faire libre de toute occupation qu'une fois le bail rural valablement résilié et l'exploitant parti.

Conseils essentiels :
Consultez IMPÉRATIVEMENT un avocat spécialisé en droit rural ou un notaire : La résiliation d'un bail rural est une matière très technique. La moindre erreur de procédure peut entraîner la nullité du congé, le maintien de l'exploitant dans les lieux, et de lourdes pénalités pour le propriétaire.

Anticipez : Compte tenu du délai de préavis de 18 mois et de la complexité de la procédure (y compris le calcul et le paiement de l'indemnité d'éviction), prévoyez un délai très long avant que le terrain ne soit libre de toute occupation pour votre promoteur.

Ne tentez pas cette démarche sans un conseil juridique professionnel. Le coût d'une erreur serait bien supérieur aux honoraires d'un avocat.

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