Loyers impayés

Sujet initié par Jojo, il y a 2 jours - 288 vues

Bonjour,

Voici les principales garanties disponibles :

1. La Garantie Visale (Action Logement)

La garantie Visale est un dispositif gratuit proposé par Action Logement. C'est une caution accordée au locataire par Action Logement, qui s'engage à payer le loyer et les charges en cas d'impayés du locataire.

Pour qui ? Elle est destinée aux locataires qui rencontrent des difficultés à trouver un garant, notamment :

Les jeunes de 18 à 30 ans (quelle que soit leur situation professionnelle : salariés, en recherche d'emploi, étudiants, alternants, auto-entrepreneurs, etc.).

Les salariés de plus de 30 ans du secteur privé (y compris agricole) en situation précaire (CDD, intérim, période d'essai de CDI, mutation, promesse d'embauche de moins de 3 mois) ou dont le salaire net mensuel est inférieur ou égal à 1 500 €.

Les locataires éligibles au bail mobilité.

Les ménages qui s'installent dans un logement via un organisme d'intermédiation locative.

Conditions pour le logement : Le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire. Le logement doit être la résidence principale et être décent.

Fonctionnement :

Le locataire fait la demande de visa en ligne sur le site visale.fr et obtient son "visa" certifié par Action Logement.

Le locataire transmet ce visa au propriétaire.

Le propriétaire vérifie l'éligibilité du visa sur son espace personnel Visale.fr et demande l'acte de cautionnement électronique.

Action Logement devient le garant. En cas d'impayés, c'est Action Logement qui verse les sommes dues au propriétaire, puis se retourne contre le locataire pour le recouvrement.

Couverture : La garantie couvre jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé.

2. L'Assurance Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance privée souscrite par le propriétaire-bailleur auprès d'une compagnie d'assurance.

Pour qui ? Tous les propriétaires bailleurs peuvent y souscrire, mais c'est le locataire qui doit répondre à des critères d'éligibilité stricts fixés par l'assureur pour que le dossier soit accepté.

Conditions d'éligibilité du locataire (variables selon les assureurs, mais généralement) :

Revenus stables : Le locataire doit généralement avoir des revenus nets mensuels équivalents à au moins 2,85 à 3 fois le montant du loyer (charges comprises).

Statut professionnel : Être en CDI (hors période d'essai), fonctionnaire titulaire. Les CDD sont parfois acceptés s'il reste une longue période de contrat (ex: > 8 mois). Les indépendants doivent justifier de plusieurs années d'activité stable.

Absence d'incident : Le locataire ne doit pas avoir eu d'impayés ou de retards de paiement significatifs dans le passé.

Justificatifs : Les 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition, pièce d'identité, etc.

Couverture : La GLI couvre généralement :

Les loyers et charges impayés.

Les dégradations immobilières causées par le locataire (souvent avec un plafond).

Les frais de contentieux et de procédure de recouvrement ou d'expulsion.

Parfois, une vacance locative si le locataire part sans préavis ou décède.

Coût : La prime d'assurance varie généralement entre 2,5 % et 4,5 % du montant du loyer annuel (charges comprises). Ce coût est déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel.

Fonctionnement : En cas d'impayé, vous déclarez le sinistre à votre assureur, qui vous indemnisera après un délai de carence (souvent 1 à 3 mois) et après vérification du dossier.

3. La Caution (Garant)

La caution est une personne physique (un proche du locataire) ou morale (une banque, une entreprise) qui s'engage à payer les loyers et charges à la place du locataire si celui-ci est défaillant.

Caution simple : Le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire. Si le locataire est insolvable, il se tourne alors vers la caution.

Caution solidaire : C'est la forme la plus protectrice pour le propriétaire. Il peut se retourner directement vers la caution dès le premier impayé, sans avoir à prouver l'insolvabilité du locataire.

Conditions : La caution doit être solvable et présenter des garanties financières suffisantes. Le bailleur peut demander les mêmes types de justificatifs de revenus et d'identité que pour un locataire.

Inconvénient : Le recours à un garant n'est pas possible si vous avez souscrit une GLI, sauf pour le cas d'un étudiant ou apprenti dont le garant n'est pas comptabilisé dans les revenus pour la GLI. De plus, cela peut être perçu comme contraignant par certains locataires.

4. Le Dépôt de Garantie

Bien qu'il ne s'agisse pas d'une garantie contre les impayés pendant le bail, le dépôt de garantie (somme versée par le locataire à la signature du bail) peut être utilisé à la fin du bail pour couvrir d'éventuels loyers impayés ou des dégradations locatives.

Montant : Il est limité à un mois de loyer hors charges pour les locations vides et deux mois pour les locations meublées.

Avance Loca-Pass : Action Logement peut accorder une avance (prêt à taux zéro) au locataire pour financer son dépôt de garantie, sous conditions.

Comment choisir et quelles démarches ?

Analysez le profil du locataire : C'est le facteur déterminant.

Si votre locataire est éligible à Visale, c'est souvent la solution la plus simple et gratuite pour vous. Le locataire demande son visa, et vous validez.

Si le locataire a des revenus stables et un bon dossier, vous pouvez opter pour une GLI. Demandez plusieurs devis à des assureurs différents pour comparer les garanties et les prix. Vérifiez bien les critères d'éligibilité de l'assureur pour le locataire avant de signer le bail.

Si le locataire a un garant solide (parent, etc.), la caution solidaire peut être une solution.

Ne cumulez pas les garanties : En règle générale, vous ne pouvez pas cumuler une GLI et une caution (sauf pour certains cas particuliers comme un étudiant). La garantie Visale n'est pas cumulable avec une autre caution ou une GLI.

Constituez un dossier solide : Demandez toujours au locataire tous les justificatifs nécessaires pour vérifier sa solvabilité et son sérieux, quelle que soit la garantie choisie.

Pour être certain de choisir la meilleure solution pour votre situation, n'hésitez pas à demander conseil à votre assureur, à votre banque, ou à un professionnel de l'immobilier (agence de gestion locative).

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