Depôt de garantie - délais dépassé

Sujet initié par immodemo, il y a 1 jour - 185 vues

Bonjour,

Je comprends votre situation et votre détermination. C'est une problématique très classique avec les agences immobilières.

Analysons votre cas avec les règles juridiques.

Le Principe Légal du Dépôt de Garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) est très clair :

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.

Ce délai est réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le dépôt de garantie restant dû produit des intérêts au taux légal majoré de 10 % par mois de retard commencé. Chaque mois entamé de retard voit s'ajouter 10% du loyer hors charges au montant dû.

Votre Situation et les Retenues : Sont-elles valables ?

Au vu des faits que vous exposez, la réponse est claire : Non, les retenues que l'agence prétend faire ne sont probablement pas valables, et vous avez de très bonnes bases pour réclamer le remboursement intégral de votre dépôt de garantie majoré des pénalités.

Voici pourquoi :

Non-respect du délai de deux mois :

Votre date de départ est le 14 mai 2025.

Le délai légal de deux mois expirait le 14 juillet 2025.

L'agence vous a contactée le 22 juillet, et le courrier a été envoyé le 17 juillet.

Le principe est celui de la date de réception des justificatifs par le locataire, ou de la restitution effective du dépôt. Le fait que l'agence prétende avoir envoyé un courrier le 10 juillet est réfuté par leur propre preuve de suivi La Poste (envoi le 17 juillet). De plus, l'important n'est pas la date d'envoi mais la date à laquelle vous avez été officiellement informé(e) des retenues avec les justificatifs. Sans preuve de réception de votre part avant le 14 juillet, le délai est dépassé.

L'obligation de justification :

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des preuves concrètes de dégradations par rapport à l'état des lieux d'entrée (photos datées, devis détaillés, factures de travaux réellement effectués par un professionnel).

Dans votre cas, l'information vous a été donnée oralement et par un courrier envoyé tardivement, que vous n'avez même pas encore reçu.

Les retenues spécifiques :

Clé perdue (150 €) : Si cela est justifié par une facture de serrurier pour le remplacement de la clé ou du barillet, et que cela n'est pas compensé par l'usure normale, c'est théoriquement retenable. Cependant, si le délai est dépassé, même cette retenue pourrait être invalidée par le principe que vous n'avez pas été informé(e) à temps.

Mur "pas conforme" (450 €) : Pour être valable, cette retenue doit être étayée par un état des lieux de sortie détaillé mentionnant la dégradation, et des justificatifs de coût (devis, facture). Surtout, la différence avec l'état des lieux d'entrée doit prouver une dégradation liée à votre usage et non à l'usure normale ou à un défaut initial du logement. Si aucun courrier avec les justificatifs n'a été reçu dans les 2 mois, cette retenue est irrégulière.

Régularisation des charges (156 €) : La régularisation des charges n'est pas une retenue sur le dépôt de garantie au sens strict, mais une créance du bailleur. Elle doit être justifiée par un décompte annuel détaillé des charges. La régularisation des charges peut être effectuée jusqu'à un an après l'approbation annuelle des comptes de la copropriété. Cependant, si le bailleur détient encore votre dépôt de garantie, il ne peut pas en retenir un montant pour les charges après l'expiration du délai de deux mois sans vous avoir fourni le décompte justificatif dans ce même délai. S'il vous réclame 156 € en plus, cela sera une créance distincte qu'il devra prouver.

Votre plan d'action : Mettre en Demeure

Vous avez tout à fait raison : la mise en demeure est la prochaine étape.

Lettre de Mise en Demeure (LRAR impérative) :

Adressez une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) à l'agence.

Rappelez les faits : Date de fin de location (14 mai 2025), montant du dépôt de garantie (680 €).

Mettez en avant le non-respect du délai légal : Indiquez clairement que le délai de deux mois pour la restitution du dépôt ou l'envoi des justificatifs expirait le 14 juillet 2025.

Provez le retard : Mentionnez que vous n'avez reçu aucune information dans ce délai. Soulignez que, selon le suivi La Poste de leur propre envoi, le courrier a été expédié le 17 juillet 2025, soit après l'expiration du délai légal.

Exigez la restitution intégrale : Demandez le remboursement intégral de votre dépôt de garantie (680 €), car le délai légal n'a pas été respecté et les retenues sont donc caduques.

Réclamez les pénalités : Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, précisez que le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé. Calculez cette pénalité pour chaque mois entamé depuis le 15 juillet 2025 (donc pour le mois de juillet et pour le mois d'août si le remboursement n'est pas fait très rapidement).

Fixez un délai : Accordez-leur un délai court (par exemple, 8 jours) pour effectuer le remboursement.

Menacez de saisir les juridictions : Indiquez qu'à défaut de paiement dans ce délai, vous saisirez le Juge des contentieux de la protection (anciennement Juge de Proximité ou du Tribunal d'Instance) ou la commission départementale de conciliation.

Si la Mise en Demeure est infructueuse :

Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) :

C'est une étape amiable gratuite et obligatoire avant toute action en justice si le litige porte sur un dépôt de garantie.

Vous pouvez la saisir si la mise en demeure reste sans effet.

Saisine du Juge des Contentieux de la Protection :

Si la conciliation échoue ou si l'agence refuse de se présenter à la CDC, vous pourrez alors saisir le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire dont dépend le logement.

Vous pourrez demander la restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités, ainsi que des éventuels dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Votre analyse est correcte. Le non-respect du délai légal de restitution (ou de justification des retenues) par le bailleur lui fait perdre le droit de retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations. Seule une éventuelle régularisation de charges (avec justificatifs) pourrait vous être demandée ultérieurement, mais sans pouvoir être prélevée sur le dépôt de garantie désormais.

Courage dans vos démarches !

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Bonjour

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est très clair : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, sauf si l’état des lieux de sortie est conforme, auquel cas le délai est réduit à un mois. Passé ce délai, le bailleur perd le droit de retenir une quelconque somme, sauf si les justificatifs ont été transmis dans les temps.

Dans votre cas, plusieurs éléments jouent en votre faveur :

– Le courrier contenant les retenues a été envoyé le 17 juillet, soit après l’expiration du délai légal du 14 juillet. Peu importe que l’agence prétende l’avoir rédigé le 10 juillet : ce qui compte, c’est la date d’envoi, et non la date de rédaction.

– Vous n’avez rien reçu dans les délais, ni justificatif, ni notification. Cela signifie que les retenues ne sont pas valables, même si elles étaient légitimes sur le fond (clé perdue, mur abîmé). Le bailleur aurait dû vous transmettre les justificatifs dans le délai légal pour pouvoir les opposer.

– En conséquence, vous pouvez exiger la restitution intégrale du dépôt de garantie, soit 680 €, majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité est prévue par la loi et s’applique automatiquement dès le premier jour de dépassement.

Je vous recommande donc d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant :

– La date de remise des clés (14 mai 2025) – L’expiration du délai légal (14 juillet 2025) – L’absence de justificatifs dans les délais – La date réelle d’envoi du courrier (17 juillet) – Votre exigence de restitution intégrale du dépôt + pénalités

Si l’agence ne réagit pas, vous pouvez saisir un conciliateur de justice gratuitement, puis le tribunal judiciaire si nécessaire. Je peux vous aider à rédiger cette mise en demeure si vous le souhaitez.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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