Je sollicite vos avis concernant une situation liée à l'achat d'un bien immobilier. J'ai fait une offre de 150 000 euros à un mandataire judiciaire pour le rachat d'un terrain qui appartenait à un membre de ma famille (mon oncle). Ce dernier était entrepreneur individuel et son bien a été saisi dans le cadre d'une procédure collective. Le terrain est donc entre les mains du mandataire. J'ai présenté mon offre de 150 000 euros, mais le mandataire m'a répondu qu'il ne pourrait l'accepter que si je rajoutais 40 000 euros supplémentaires, car la BNP (banque créancière) doit être désintéressée dans le cadre de cette vente. Je précise que : Le bien est hypothéqué au profit de la BNP, pour une dette qui n'a pas été intégralement remboursée. Les dettes URSSAF de mon oncle s'élèvent à environ 260 000 euros. Le bien ne vaut pas plus de 200 000 euros, en l'état actuel du marché. J'ai fait le tour de deux banques pour obtenir un financement, mais elles ont refusé de me suivre. J'envisage désormais une demande de crédit auprès de la BNP, mais je cherche à comprendre les avantages ou leviers que je pourrais utiliser dans cette situation. ❓ Mes questions : Si le bien part aux enchères, est-ce que le futur acquéreur devra payer directement la BNP au titre de l'hypothèque, ou est-ce que cette créance sera purgée par la vente ? Est-ce qu'en acceptant les conditions du mandataire (150k + 40k), je pourrais négocier plus facilement un crédit avec la BNP, sachant que cette somme servirait à désintéresser leurs propres créances ? Existe-t-il un levier juridique ou financier que je peux activer pour faciliter l'obtention de mon crédit dans ce contexte ?

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Maître Maturin PETSOKO

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Liquidation et bien saisi

Sujet (Cloturé) initié par AMil y a 1 an - 626 vues

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis concernant une situation liée à l'achat d'un bien immobilier.

J'ai fait une offre de 150 000 € à un mandataire judiciaire pour le rachat d'un terrain qui appartenait à un membre de ma famille (mon oncle). Ce dernier était entrepreneur individuel et son bien a été saisi dans le cadre d'une procédure collective. Le terrain est donc entre les mains du mandataire.

J'ai présenté mon offre de 150 000 €, mais le mandataire m'a répondu qu'il ne pourrait l'accepter que si je rajoutais 40 000 € supplémentaires, car la BNP (banque créancière) doit être désintéressée dans le cadre de cette vente.

Je précise que :

Le bien est hypothéqué au profit de la BNP, pour une dette qui n'a pas été intégralement remboursée.

Les dettes URSSAF de mon oncle s'élèvent à environ 260 000 €.

Le bien ne vaut pas plus de 200 000 €, en l'état actuel du marché.

J'ai fait le tour de deux banques pour obtenir un financement, mais elles ont refusé de me suivre.

J'envisage désormais une demande de crédit auprès de la BNP, mais je cherche à comprendre les avantages ou leviers que je pourrais utiliser dans cette situation.

❓ Mes questions :
Si le bien part aux enchères, est-ce que le futur acquéreur devra payer directement la BNP au titre de l'hypothèque, ou est-ce que cette créance sera purgée par la vente ?

Est-ce qu'en acceptant les conditions du mandataire (150k + 40k), je pourrais négocier plus facilement un crédit avec la BNP, sachant que cette somme servirait à désintéresser leurs propres créances ?

Existe-t-il un levier juridique ou financier que je peux activer pour faciliter l'obtention de mon crédit dans ce contexte ?

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Maître Maturin PETSOKO

Avocat au barreau de Paris

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Bonjour

Lorsque le bien immobilier est vendu aux enchères dans le cadre d'une procédure collective, l'hypothèque existante — en l'occurrence celle inscrite au profit de la BNP — est généralement purgée. Cela signifie que le montant de l'adjudication sera réparti entre les créanciers en respectant l'ordre de priorité (les créanciers hypothécaires sont prioritaires sur les chirographaires comme l'URSSAF).

L'acquéreur final achète donc un bien libre de toute hypothèque, sauf si une clause particulière maintient une sûreté, ce qui est très rare. Cette purge automatique est encadrée par les dispositions du Code civil et du Code de procédure civile.

Concernant votre offre actuelle de 150 000 €, augmentée à la demande du mandataire judiciaire de 40 000 € supplémentaires pour désintéresser la BNP, cette proposition peut effectivement renforcer votre dossier si vous sollicitez un crédit auprès de cette banque.

Vous démontrez ainsi votre volonté de régulariser une créance qui les concerne directement, tout en facilitant une sortie amiable de la procédure. Ce montage peut être bien perçu en interne par leurs services de risques ou de contentieux, et vous pourriez vous présenter non pas comme un simple acquéreur, mais comme un acteur qui contribue à résoudre une situation complexe avec pragmatisme.

Pour augmenter vos chances d'obtenir un crédit, vous pouvez activer plusieurs leviers, tant juridiques que financiers. D'un point de vue bancaire, négocier directement avec la BNP un financement partiel ou total de l'opération dans laquelle ils sont créanciers est cohérent : ils récupéreront une partie de leur dette et financeront une opération qui assainit leur bilan. D'un point de vue juridique, vous pouvez envisager une purge amiable de l'hypothèque en notifiant aux créanciers votre intention de régler leur créance sur le produit de la vente, conformément à l'article 2475 du Code civil.

Enfin, si vous parvenez à un accord avec le mandataire et les créanciers, vous pouvez court-circuiter la voie judiciaire classique et proposer une vente de gré à gré, ce qui est souvent plus rapide et moins coûteux.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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#Meilleure réponseil y a 1 an

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