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Incohérences compromis et changement équipement sans notre consentement
Sujet (Cloturé) initié par Minimoik2022@gmail.comil y a 1 an - 1484 vues
Bonjour,
Je me permets de vous contacter car nous avons entrepris d'acquérir un bien immobilier residence principale. Je précise que nous sommes primo accédants et donc totalement novices. Nous avons fait une offre pour un bien ancien de 1992 avec un DPE C qui a été acceptée et pour se faire signé un compromis en date du 06 mai 2025 après seulement une visite. Les offres de prêt signées étaient fournies au notaire le 10 juin 2025. Avant la réitération de l'acte, nous avons souhaité faire intervenir un expert indépendant afin de chiffrer des travaux à faire et bien vérifier que les informations concernant le DTI ( dossier technique immobilier) et le DPE étaient conformes. Malheureusement, cette contre expertise a soulevée plusieurs incohérences:
1) Système de chauffage de l'eau : A la base, nous avions signé un compromis de vente qui reprenait un système de chauffe eau thermodynamique. Nous avions demandé qu'un justificatif d'entretien nous soit fourni comme il est de coutume. Lors de notre visite avec l'expert que nous avons mandaté, l'agent immobilier nous informe que le système a été changé car lors de l'entretien il a été révélé des dysfonctionnement et que plutôt que de régler cela les propriétaires ont choisi de changer l'installation. Le problème, c'est qu'ils l'ont remplacé par un ballon d'eau chaude et non un chauffe eau thermodynamique et qu'en plus de cela, à aucun moment nous avons été avisé à cet effet. De plus, la nouvelle installation est non conforme aux règles de l'art, avec début de fuite constaté. Quid de l'impact sur le DPE (incidence sur la consommation, DPE caduque ?)
2)Tableau électrique, l'expert a relevé des anomalies: tableau électrique avec ajout, câbles non gainés, contradiction avec le DTI annexé au compromis censé identifier les défauts compromettant la sécurité qui stipule aucune anomalie constaté avec constations diverses→Nous avons exigé une mise en conformité à la norme NFC 15-100 afin d'éviter un refus d'assurance en cas de sinistre.
3)Plusieurs autres incohérences dans le compromis: - Zone radon niveau 3 alors que le DTI précise zone radon 1, -Absence de travaux déclarés soumis à garantie décennale alors qu'à priori les travaux de rénovation concernant l'isolation du toit, réalisés en 2020, sont soumis à garantie décennale...
Nous n'énoncerons pas tout dans ce message.
La date de la réitération de l'acte devait intervenir au plus tard le 18 Août 2025 selon le compromis de vente avec une mise en demeure possible à compter de cette date ( envoi d'un recommandé qui ferait courir un délai de 10 jours).
A ce jour, pas de proposition de date de signature après plusieurs relances auprès du notaire et de l'agence, et aucun retour concernant les points sus-évoqués de la part des vendeurs. L'agence quant à elle nous a fait un premier retour pour nous notifier que nos demandes n'étaient pas recevable car nous avons signé pour un bien en l'état sauf qu'il y a eu des modifications sans notre consentement. De plus, dans le compromis, il est bien indiqué que le vendeur doit conserver le bien en l'état sans modification pouvant en diminuer la valeur.
Quid: quelles sont nos voies de recours? Pouvons-nous arguer la cadicucité du compromis de vente ?
Je me permets de vous contacter car nous avons entrepris d'acquérir un bien immobilier residence principale. je précise que nous sommes primo accédants et donc
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Je comprends parfaitement votre dépit. Vous avez raison de vous inquiéter, car les incohérences que vous avez relevées sont très graves et peuvent avoir des conséquences importantes.
En tant que primo-accédants, il est essentiel que vous sachiez que vous avez des droits et que les vendeurs ne peuvent pas agir en toute impunité. L'argument de l'agence immobilière est totalement infondé et fallacieux.
Vos droits et le compromis de vente
Le compromis de vente est un document juridique qui vous engage, mais qui engage aussi le vendeur. Il est un contrat qui oblige le vendeur à vous vendre le bien dans un état précis, celui qui a été décrit au moment de la signature.
La phrase "vente en l'état" signifie que vous achetez le bien avec ses défauts connus et apparents, tels qu'ils étaient le jour de la signature du compromis. Or, les vendeurs ont modifié le bien après cette date, ce qui constitue une violation de leur obligation contractuelle. C'est d'autant plus grave que la modification non seulement n'a pas été déclarée, mais qu'elle a également diminué la valeur du bien (remplacement d'un système thermodynamique par un ballon standard).
Les motifs de rupture de la vente : une faute des vendeurs
Oui, vous pouvez tout à fait arguer de la caducité du compromis de vente ou, plus exactement, de sa résolution pour faute du vendeur. Les raisons sont multiples et très solides :
Le changement d'équipement : Le remplacement d'un chauffe-eau thermodynamique par un ballon d'eau chaude standard sans votre consentement est une faute. Cette modification a un impact direct sur la performance énergétique du logement et rend le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) caduc.
Les diagnostics techniques erronés : Les incohérences relevées par votre expert sur l'installation électrique (câbles non gainés) et sur la zone radon sont d'autres fautes. Le vendeur a l'obligation de fournir des diagnostics fiables.
Le manque de déclaration : L'absence de déclaration des travaux soumis à garantie décennale est un vice de consentement, car cela vous prive d'une information essentielle.
Face à toutes ces violations, vous avez le droit de ne pas signer la vente et d'obtenir le remboursement de votre séquestre (le dépôt de garantie).
Vos options et la marche à suivre
Mettez en demeure les vendeurs. La première étape est d'envoyer, par l'intermédiaire de votre notaire, une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) aux vendeurs. Vous devez y lister toutes les incohérences et les mettre en demeure de les corriger dans un délai imparti. Vous devez également préciser que, en l'absence de régularisation, vous demanderez la résolution du compromis pour leur faute.
Contactez un avocat spécialisé. La situation est suffisamment grave pour que vous consultiez un avocat en droit immobilier. Il pourra rédiger la lettre de mise en demeure et vous conseiller sur la meilleure stratégie : soit demander la résolution du compromis et le remboursement de votre séquestre, soit exiger des vendeurs une réduction de prix pour compenser les travaux nécessaires.
Ne signez rien. Ne signez l'acte de vente sous aucun prétexte avant que toutes les anomalies ne soient résolues et que vous ayez pris une décision en toute connaissance de cause.
Le fait que la date limite de signature soit dépassée sans action de leur part (pas de proposition de date) est un élément de plus qui vous est favorable. Vous n'êtes plus obligé d'attendre indéfiniment.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 1 an
BELIGHA
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question EN CLIQUANT SUR LE BOUTON VERT DE MA REPONSE.
#Meilleure réponseil y a 1 an
#Adresse email#
Merci Maitre pour votre retour très complet. Pouvez-vous nous revenir sur notre envoi de prise de contact? En vous remerciant.
Votre situation est complexe mais vous avez soulevé des points tout à fait légitimes qui peuvent engager la responsabilité du vendeur, voire remettre en cause la validité du compromis de vente. Plusieurs éléments permettent d'envisager des recours.
Tout d'abord, la modification du système de chauffage sans votre consentement constitue une altération substantielle du bien. Le remplacement du chauffe-eau thermodynamique par un ballon d'eau chaude, non conforme et présentant des signes de fuite, peut affecter la performance énergétique du logement et rendre le DPE initial caduc.
Cela contrevient à l'obligation du vendeur de maintenir le bien en l'état jusqu'à la signature de l'acte définitif, comme stipulé dans le compromis. Ce manquement peut être qualifié de violation contractuelle.
Ensuite, les anomalies relevées par votre expert dans le tableau électrique, en contradiction avec le DTI annexé au compromis, soulèvent une problématique de sécurité.
Si le DTI mentionne l'absence d'anomalies alors que des défauts graves sont constatés, cela peut être interprété comme une information erronée ou trompeuse.
Vous êtes en droit d'exiger une mise en conformité aux normes en vigueur, notamment la norme NFC 15-100, afin de garantir la sécurité du bien et éviter tout refus d'assurance.
Les autres incohérences relevées, telles que la classification erronée de la zone radon ou l'omission de travaux soumis à garantie décennale, renforcent l'idée que les informations fournies lors de la signature du compromis étaient inexactes ou incomplètes. Cela peut constituer un vice du consentement, voire une réticence dolosive si ces éléments ont été volontairement dissimulés.
Enfin, l'absence de réponse du vendeur et de proposition de date pour la réitération de l'acte, malgré vos relances, vous place dans une position d'attente injustifiée. À compter du 18 août, vous êtes en droit d'envoyer une mise en demeure pour exiger la signature dans un délai de 10 jours.
En cas de refus ou d'absence, le notaire pourra dresser un procès-verbal de carence. Selon les clauses du compromis, cela pourrait entraîner sa caducité ou vous permettre d'engager une action judiciaire pour inexécution contractuelle.
Je vous recommande vivement de formaliser vos demandes par écrit, en recommandé avec accusé de réception, et de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour envisager une action en nullité, en résolution du compromis ou en réduction du prix. Vous avez des arguments solides, et votre vigilance est tout à fait justifiée.
Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
