Incohérences compromis et changement équipement sans notre consentement

Sujet initié par Minimoik2022@gmail.com, il y a 12 heures - 150 vues

Bonjour,

Je comprends parfaitement votre dépit. Vous avez raison de vous inquiéter, car les incohérences que vous avez relevées sont très graves et peuvent avoir des conséquences importantes.

En tant que primo-accédants, il est essentiel que vous sachiez que vous avez des droits et que les vendeurs ne peuvent pas agir en toute impunité. L'argument de l'agence immobilière est totalement infondé et fallacieux.

Vos droits et le compromis de vente

Le compromis de vente est un document juridique qui vous engage, mais qui engage aussi le vendeur. Il est un contrat qui oblige le vendeur à vous vendre le bien dans un état précis, celui qui a été décrit au moment de la signature.

La phrase "vente en l'état" signifie que vous achetez le bien avec ses défauts connus et apparents, tels qu'ils étaient le jour de la signature du compromis. Or, les vendeurs ont modifié le bien après cette date, ce qui constitue une violation de leur obligation contractuelle. C'est d'autant plus grave que la modification non seulement n'a pas été déclarée, mais qu'elle a également diminué la valeur du bien (remplacement d'un système thermodynamique par un ballon standard).

Les motifs de rupture de la vente : une faute des vendeurs

Oui, vous pouvez tout à fait arguer de la caducité du compromis de vente ou, plus exactement, de sa résolution pour faute du vendeur. Les raisons sont multiples et très solides :

Le changement d'équipement : Le remplacement d'un chauffe-eau thermodynamique par un ballon d'eau chaude standard sans votre consentement est une faute. Cette modification a un impact direct sur la performance énergétique du logement et rend le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) caduc.

Les diagnostics techniques erronés : Les incohérences relevées par votre expert sur l'installation électrique (câbles non gainés) et sur la zone radon sont d'autres fautes. Le vendeur a l'obligation de fournir des diagnostics fiables.

Le manque de déclaration : L'absence de déclaration des travaux soumis à garantie décennale est un vice de consentement, car cela vous prive d'une information essentielle.

Face à toutes ces violations, vous avez le droit de ne pas signer la vente et d'obtenir le remboursement de votre séquestre (le dépôt de garantie).

Vos options et la marche à suivre

Mettez en demeure les vendeurs. La première étape est d'envoyer, par l'intermédiaire de votre notaire, une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) aux vendeurs. Vous devez y lister toutes les incohérences et les mettre en demeure de les corriger dans un délai imparti. Vous devez également préciser que, en l'absence de régularisation, vous demanderez la résolution du compromis pour leur faute.

Contactez un avocat spécialisé. La situation est suffisamment grave pour que vous consultiez un avocat en droit immobilier. Il pourra rédiger la lettre de mise en demeure et vous conseiller sur la meilleure stratégie : soit demander la résolution du compromis et le remboursement de votre séquestre, soit exiger des vendeurs une réduction de prix pour compenser les travaux nécessaires.

Ne signez rien. Ne signez l'acte de vente sous aucun prétexte avant que toutes les anomalies ne soient résolues et que vous ayez pris une décision en toute connaissance de cause.

Le fait que la date limite de signature soit dépassée sans action de leur part (pas de proposition de date) est un élément de plus qui vous est favorable. Vous n'êtes plus obligé d'attendre indéfiniment.

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Bonjour

Votre situation est complexe mais vous avez soulevé des points tout à fait légitimes qui peuvent engager la responsabilité du vendeur, voire remettre en cause la validité du compromis de vente. Plusieurs éléments permettent d’envisager des recours.

Tout d’abord, la modification du système de chauffage sans votre consentement constitue une altération substantielle du bien. Le remplacement du chauffe-eau thermodynamique par un ballon d’eau chaude, non conforme et présentant des signes de fuite, peut affecter la performance énergétique du logement et rendre le DPE initial caduc.

Cela contrevient à l’obligation du vendeur de maintenir le bien en l’état jusqu’à la signature de l’acte définitif, comme stipulé dans le compromis. Ce manquement peut être qualifié de violation contractuelle.

Ensuite, les anomalies relevées par votre expert dans le tableau électrique, en contradiction avec le DTI annexé au compromis, soulèvent une problématique de sécurité.

Si le DTI mentionne l’absence d’anomalies alors que des défauts graves sont constatés, cela peut être interprété comme une information erronée ou trompeuse.

Vous êtes en droit d’exiger une mise en conformité aux normes en vigueur, notamment la norme NFC 15-100, afin de garantir la sécurité du bien et éviter tout refus d’assurance.

Les autres incohérences relevées, telles que la classification erronée de la zone radon ou l’omission de travaux soumis à garantie décennale, renforcent l’idée que les informations fournies lors de la signature du compromis étaient inexactes ou incomplètes. Cela peut constituer un vice du consentement, voire une réticence dolosive si ces éléments ont été volontairement dissimulés.

Enfin, l’absence de réponse du vendeur et de proposition de date pour la réitération de l’acte, malgré vos relances, vous place dans une position d’attente injustifiée. À compter du 18 août, vous êtes en droit d’envoyer une mise en demeure pour exiger la signature dans un délai de 10 jours.

En cas de refus ou d’absence, le notaire pourra dresser un procès-verbal de carence. Selon les clauses du compromis, cela pourrait entraîner sa caducité ou vous permettre d’engager une action judiciaire pour inexécution contractuelle.

Je vous recommande vivement de formaliser vos demandes par écrit, en recommandé avec accusé de réception, et de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour envisager une action en nullité, en résolution du compromis ou en réduction du prix. Vous avez des arguments solides, et votre vigilance est tout à fait justifiée.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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