Vente d,’un appartement dont le gros œuvre et le second sont à terminer

Sujet initié par Pierette, il y a 1 jour - 269 vues

Bonjour Pierette,

Votre situation est complexe et relève à la fois du droit de la copropriété, de l'urbanisme et de la construction. Vendre un lot dans l'état que vous décrivez nécessite une grande prudence et le respect de plusieurs obligations.

Voici les points clés à prendre en compte :

1. L'État de la Copropriété et l'Obligation d'Information
Le principal défi pour vendre un lot individuellement réside dans l'obligation d'information de l'acquéreur (article L271-4 du code de la construction et de l'habitation). Vous devez lui fournir un dossier de diagnostic technique complet (amiante, plomb, électricité, gaz, etc.), mais surtout, vous devez l'informer de l'état d'inachèvement des parties communes et des travaux restants.

Le Risque : Si vous vendez sans informer précisément l'acquéreur de tous les travaux à venir (isolation, façades, réseaux, parkings) et de leur coût estimé, vous vous exposez à un recours en nullité de la vente ou à une action en réduction du prix pour vice caché. L'acquéreur pourrait estimer avoir été induit en erreur.

2. Les Autorisations et Démarches Préalables
Avant toute vente, les éléments suivants sont indispensables :

Un Permis de Construire (PC) ou une Déclaration Préalable (DP) valide : La reconstruction de l'immeuble a certainement fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme. Vous devez vous assurer que cette autorisation couvre bien l'achèvement de tous les travaux décrits (isolation extérieure, façades, etc.). Si les plans initiaux ont été modifiés ou si certains éléments n'étaient pas inclus, une nouvelle autorisation pourrait être nécessaire. C'est la première chose à vérifier auprès de votre mairie.

Un Diagnostic Technique Global (DTG) : Bien que non obligatoire pour la vente, il est fortement recommandé. Il dressera un état des lieux complet des parties communes et estimera le coût des travaux restants. Ce document sera crucial pour informer les acheteurs potentiels.

Un Vote en Assemblée Générale : La copropriété doit se prononcer sur la réalisation et le financement des travaux restants. Il est impératif d'avoir une vision claire du calendrier et du montant des appels de fonds à venir pour chaque copropriétaire.

3. Vente Individuelle vs. Vente Groupée des 8 Lots
Vente Individuelle :

Possible ? Oui, juridiquement, rien ne l'interdit.

Recommandée ? Seulement si vous êtes parfaitement transparent sur la situation. Vous devrez annexer à la promesse de vente tous les documents disponibles (procès-verbaux d'AG concernant les travaux, devis, DTG, autorisations d'urbanisme). Le prix de vente devra refléter l'important travail restant à financer par l'acquéreur.

Inconvénient : Il sera difficile de trouver un acquéreur (sauf peut-être un investisseur averti) prêt à assumer seul des incertitudes sur des travaux collectifs aussi lourds.

Vente Groupée des 8 Lots :

Avantages : C'est souvent la solution la plus réaliste et la plus valorisante.

Vous vous adressez à des promoteurs ou des investisseurs spécialisés dans la reprise d'opérations inachevées.

Ils ont la capacité technique et financière de gérer et de financer l'achèvement des travaux.

Vous vous déchargez collectivement de la complexité et des risques du chantier.

La vente groupée peut générer une meilleure offre financière globale que 8 ventes individuelles difficiles.

Comment faire ? Les 8 copropriétaires doivent se mettre d'accord pour mandater un agent immobilier ou un notaire pour vendre en bloc les 8 lots. Un accord sur la répartition du prix de vente entre les lots sera nécessaire.

4. La Question du Rez-de-Chaussée
La nécessité de refaire le RDC dépend de son état et de ce que prévoit l'autorisation d'urbanisme.

S'il est "très ancien" et non touché par l'explosion, il n'y a pas d'obligation légale de le rénover a priori.

Cependant, si les travaux d'isolation des façades et de réfection des réseaux concernent tout l'immeuble, il sera techniquement cohérent et esthétiquement logique d'inclure le RDC dans ces travaux. Cela sera très probablement proposé et voté en Assemblée Générale.

Recommandations Essentielles :
Concertez-vous entre les 8 copropriétaires : Une action coordonnée est primordiale. Organisez une réunion.

Consultez un Notaire et/ou un Avocat spécialisé en droit de l'immobilier : Cette situation est trop complexe pour agir sans conseil expert. Ils vous guideront sur la validité des autorisations, la structure de la vente et les clauses à insérer dans les actes.

Mandatez un Syndic de Copropriété (si ce n'est pas déjà le cas) : Il est indispensable pour gérer les démarches collectives, convoquer une AG et organiser les futurs travaux.

Saisissez votre Assemblée Générale : C'est le lieu pour décider du sort des parties communes, voter le budget pour les études techniques et choisir la stratégie de vente collective.

En résumé, la vente groupée des 8 lots à un promoteur est probablement la voie la plus sûre et la plus avantageuse. La vente individuelle est risquée et nécessite une transparence absolue. Dans tous les cas, faites-vous accompagner par des professionnels.

Je vous souhaite bon courage dans la résolution de cette situation délicate.

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
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