Regularisation consommation d’eau par nouveau syndic - retard de 10 à 15 ans

Sujet initié par PB75006, il y a 4 heures - 133 vues

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement loué dans une petite copropriété parisienne.

J'ai acheté le bien (déjà loué) en juillet 2002.
Aujourd'hui le bien est toujours loué. Plusieurs locataires se sont succédés au cours de ces années et j'ai régularisé les charges locatives en m'appuyant sur les comptes de copropriétés annuels qui incluent la consommation d'eau.

Jusqu'en 2015, j'habitais à l'étranger et passait occasionnellement en France. Plusieurs locataires sont entrés dans lieux avec une agence qui Léa a sélectionnés et fait l'états des lieux.

La copropriété a eu deux syndics sur la période 2002-2026:
- le syndic historique Roland-Gosselin
- un nouveau syndic depuis 2021

J'ai bêtement pensé que la consommation d'eau presente aux tantièmes dans les relevés de charges était ce que nous payions. Les locataires ont toujours eu des contrats individuels pour éviter les soucis pour l'électricité, le gaz et internet.

J'ai découvert en 2025 qu'il y avait un compteur divisionnaire d'eau qui doit être reeve chaque année et que toutes ces années la même société est passée dans l'immeuble laissant un carton dans l boîte aux lettres prévenant de leur passage.

Je n'ai jamais reçu de lettre quand au relevé de compteur d'eau et à l'obligation annuelle de partager avec le syndic la consommation. Clairement j'ai été très stupide mais c'était clairement de bonne foi car il n'y a pas eu de relevé lors de l vente en 2002...

Donc, selon les locataires et les années, certains ont laissé la société Benasteau fair un relevé et d'autres n'étaient pas présents.

En 2025 quant le nouveau syndic m'a demandé un reeve du compteur d'eau et que je suis tombée des nues ( situé dans le mur), j'ai envoyé la photo et après qu'un copropriétaire très scrupuleux m'est informé en visitant mon appartement que les tantièmes etait pour l'eau collective, j'ai realisé l'horreur de l'erreur et j'ai pensé que je devais avoir un contrat individuel. Je me suis d'abord renseignée auprès de la société qui distribue l'eau, celle-ci m'a indiqué qu'il n'y avait qu'un compteur d'eau pour l propriété et que le syndic était responsable du partage.

J'ai donc contacté la comptable du syndic qui m'a expliqué que chaque appartement possédait uncompteur divisionnaire qui devait être relevé et que la consommation était privative au m3.

La comptable a noté que le dernier index de 1238 était certainement très ancien car aucun relevé n'était identifiable au cours des dernières années.

Ayant pris en compte le fait que je louais depuis toutes ces années et que ce n'était pas un gain personnel bien au contraire, puisque je n'avais pas pu faire de régularisation auprès de mes locataires, elle a suggéré:
1) une consommation forfaitaire de 75m3 pour 2024
2) que je lui renvoie une photo du compteur fin décembre 2025 pour faire un pro-tata annuel en 2025 et vérifier la consommation réelle de ma locataire actuelle.

J'ai suivi à la lettre ses recommendations et informé mes locataires du problème pour une régularisation des charges. Mes locataires sont dans les lieux depuis avril 2018. J'ai fais une régularisation de 75m3 en 2025 sur la base de la conversation avec le syndic.

En Janvier 2026, j'envoie la photo du compteur prise par ma locataire et estime au pro-rats une consommation annuelle de 39m3 pur 2025.

Je reçois un e-mail du syndic me demandant de régulariser 609m3.

J'appelle la comptable qui m'indique que la précédent comptable a changé de poste et que d'après elle, la seule raison pour laquelle on m'a demandé une photo c'était pour s'assurer que le compteur fonctionnait.

Je lui ai demandé à quand remontait le dernier index relevé. Elle est dans l'incapacité de me le dire. Elle a prévu une régularisation des charges eau de 609m3 au tarif actuel de l'eau et a mis la balle dans mon camp en me demandant les appels de charges de mon ancien syndic...

J'ai, avec grande difficulté, charge chez ma mère etc, tout ce que j'ai pu remontant à 2002.

En épluchant ces comptes et ayant maintenant compris comme cela doit fonctionner, je remarque quelques relevés de compteur avec entre ces dates des estimations de consommation qui varient de 50m3 à 10m3.

Mais depuis 2013, rien. Pas de relevé et pas d'estimation juste des tantièmes de consommation d'eau, que de bonne foi, j'ai pris pour les charges à payer n'étant pas sur place.

J'ai toujours payé mes charges.

Que dois-je faire si les copropriétaires approuvent les comptes et qu'on me réclame 2500 euros d'eau.

1) le syndic historique et le nouveau ont-ils commis un préjudice ne me m'informant pas plus tôt de l'absence de relevé et / ou ayant une comptabilité variable avec une absence d'estimation.

En tant que propriétaire-bailleur, j'aurais préféré de loin une provision pour charge gonflée pour l'eau basée par exemple sur la consommation annuelle d'une personne en France (50m3/an) puisque je récupère mes charges auprès des locataires après la ratification des comptes de propriétés (charges récupérables).

Leur sous estimation chronique alors que le syndic savait le bien loué me coûte très cher sans possibilité de me retourner.

2) peut-il y avoir prescription d'une manière ou une autre? On va me facturer 10-15 ans de consommation en 2026 alors que je n'ai jamais cherché à dissimuler quoique ce soit à la communauté.

Bien sûr je comprends que les autres copropriétaire veulent récupérer des sous mais on va me facturer l'eau consomme il y a 15ans au prix d'aujourd'hui

Par transparence, j'ai envoyé tous les documents en ma possession au syndic mais j'ai peu d'espoir.

Y-t-il utilité d'engager une procédure ou suis-je redevable ?

J'imagine qu'on me demandera le reliquat en juin après la ratification des comptes. J'ai voté non pour l'approbation des comptes en vote par correspondance.

Merci de vos réponses