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Conflit servitude de passage, charges d'entretien et état des lieux (fonds domin
Sujet initié par Jay05100il y a 4 jours - 1014 vues
Bonjour, Bonjour à tous, En tant que président d'un syndic bénévole (la Consort Monier), je sollicite vos avis juridiques concernant un conflit avec le propriétaire du couloir (le fonds servant, Monsieur U.), sur lequel nous bénéficions d'une servitude de passage (articles 682 et suivants du Code civil) pour accéder à nos trois appartements (fonds dominant). Monsieur U. possède deux logements qu'il loue dans ce même immeuble et utilise également ce couloir. Il vient de nous adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, nous réclamant plusieurs choses sous 15 jours. Voici le résumé précis de la situation, preuves photographiques à l'appui : 1. Parties communes encombrées et affichage •Ce qu'il nous reproche : Il prétend que nous déposons des objets et collons des affiches sur les portes de ses locataires. •La réalité du terrain : L'affichage en question est un mot concernant les règles de "Savoir-vivre" (fermeture de la porte) qui ne vient pas de nous. De plus, le couloir est encombré par un grand meuble en bois et un buffet bas qui n'appartiennent pas à notre Consort. Pourtant, Monsieur U. a lui-même fait afficher un règlement intérieur dont l'Article 2 stipule : "aucun objet ne doit être entreposé dans les parties communes". 2. Éclairage vétuste et dangereux •Ce qu'il nous reproche : Il affirme avoir installé un éclairage "en bonnes conditions" et demande que nous participions financièrement aux frais d'électricité. •La réalité du terrain : Les photos montrent qu'il a simplement posé au sol ou suspendu des projecteurs de chantier à LED, reliés par des câbles électriques apparents, volants et dénudés. L'installation présente un risque évident d'électrocution et d'incendie. 3. Humidité structurelle et mauvaises odeurs •Ce qu'il nous reproche : Il se plaint de fortes odeurs au 2ème étage et nous demande de trouver l'origine et de réparer. •La réalité du terrain : La cage d'escalier subit d'importantes infiltrations d'eau depuis plus de temps. Le plâtre tombe et la peinture est totalement détruite sur de larges zones (murs et plafonds). Les mauvaises odeurs proviennent visiblement de ces moisissures structurelles non traitées par le propriétaire des murs.
❓ Mes questions pour les professionnels du forum : 1.Sur l'humidité et les odeurs : S'agissant de dégradations structurelles majeures (murs et plafonds du fonds servant infiltrés depuis un certain temps), ces réparations relèvent-elles exclusivement du propriétaire (clos et couvert), ou peut-il essayer de nous en faire supporter une partie au titre de l'entretien de la servitude ? 2.Sur le choix et l'imposition d'une entreprise : Si Monsieur U. mandate unilatéralement une entreprise pour nettoyer le couloir, refaire l'électricité ou faire un diagnostic d'odeur sans notre accord préalable sur les devis, sommes-nous légalement obligés de payer notre quote-part ? Peut-on s'y opposer ? 3.Sur le droit à une contre-expertise : S'il mandate un expert pour prétendre que les odeurs ou l'humidité viennent de nos appartements, comment devons-nous réagir ? Notre assurance habitation peut-elle financer une contre-expertise ? 4.Sur la sécurité de l'éclairage : Face à une installation électrique sauvage (fils dénudés, spots de chantier) dans notre unique lieu de passage, quel est notre recours pour le contraindre à installer un éclairage fixe aux normes professionnelles ? 5.Sur le non-respect de son propre règlement : Comment le contraindre juridiquement à faire enlever les meubles volumineux qui encombrent le passage, alors qu'ils enfreignent l'article 2 du règlement qu'il a lui-même affiché ? Un grand merci par avance pour vos éclairages juridiques et vos conseils sur la posture à adopter dans notre lettre de réponse.
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Les réparations liées à l'humidité relèvent du propriétaire du fonds servant, car elles concernent des dégradations structurelles.
Vous ne pouvez pas être contraints de participer aux frais d'entretien de la servitude pour des problèmes qui ne proviennent pas de votre usage.
Monsieur U. ne peut pas imposer unilatéralement des travaux sans votre accord. Vous avez le droit de contester les devis et de refuser de payer si vous n'avez pas été consultés. Concernant une contre-expertise, vous pouvez demander à votre assurance habitation de financer cette démarche.
Je vous conseille de réagir rapidement pour protéger vos intérêts.
Pour l'éclairage, vous pouvez exiger une installation conforme aux normes de sécurité. Si Monsieur U. refuse, vous pourriez envisager de saisir le tribunal pour obtenir une décision.
Enfin, pour faire respecter son propre règlement, vous pouvez lui adresser une mise en demeure pour qu'il retire les meubles encombrants.
En cas de non-respect, une action en justice pourrait être envisagée.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
#Meilleure réponseil y a 4 jours
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Jay05100
Merci pour réponse, en tant que présidente de syndic je peux saisir un huissier sans faire une AG des copropriétaires Monier ?