Covid-19 et baux commerciaux - Le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers ?
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Depuis le 14 mars 2020, la majeure partie des commerces du territoire français ont dû fermer leurs portes. Les différentes allocutions laissaient entendre aux locataires et bailleurs - du moins c'est ce que beaucoup ont pensé - que les loyers et charges des locaux professionnels et commerciaux allaient être reportés ou étalé. Tous espéraient donc des mesures législatives, régissant le sort des loyers et des charges des locaux. Depuis l'entrée en confinement, nombre de lois, des ordonnances et des décrets sont venus mettre en application les premières allocutions. Pour autant, il n'est plus question de suspension ou de report mais de paralysie des sanctions encourues en cas de retard ou en cas de non-paiement des loyers et charges. Nous nous proposons de retracer la chronologie des mesures législatives et réglementaires prises depuis le 14 mars 2020 afin de permettre aux locataires et propriétaires d'y voir plus clair.
A. La suspension des clauses résolutoires et pénales en cas de non-paiement des loyers et charges
La loi du 23 mars 2020 autorisait le Gouvernement à prendre par la voie d'ordonnances les mesures permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures.
En réalité, ces ordonnances n'ont pas apporté la réponse espérée. Aux termes de l'ordonnance du 25 mars 2020, il n'est pas question de suspension ou de report, voire d'annulation. Il est plutôt question de suspension des sanctions. Le preneur ne peut pas suspendre le paiement des loyers et des charges, ni le reporter, ni en annuler le paiement. Les dispositions visent en réalité le bailleur lui-même : ce dernier ne peut pas sanctionner un preneur qui ne paie pas pour les loyers concernés par cette période.
Le Gouvernement ouvre la voie à la négociation entre les parties. Il faudra prévoir un échéancier de remboursement et d'étalement de façon amiable et contractuelle. Il n'est, en effet, ici pas question d'une suspension ou d'un report, ou encore d'un étalement, mais de paralysie des sanctions encourues. Les loyers concernés par cette mesure sont les loyers exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.
B. Les locataires bénéficiant de cette suspension des sanctions de défaut de paiement des loyers et charges
Un fonds de solidarité a été prévu. Il a pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.
Les personnes doivent répondre aux critères de ce fonds de solidarité et remplir alternativement les conditions suivantes :
1) Les sociétés doivent avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020.
2) Les sociétés doivent avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020. Cette perte se calcule par rapport à la même période de l'année précédente ; ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020.
3) Le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, ne doit pas excéder 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois.
4) Dans le cas des personnes physiques ou, en ce qui concerne les personnes morales, dans le cas de leur dirigeant majoritaire, ces derniers ne doivent pas être titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et ne doivent pas avoir bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros.
5) Pour ces sociétés, enfin, lorsqu'elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du Code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées doivent respecter les seuils fixés aux 3° et 4° de l'article 1er et au 3° du présent article.
C. Quelles conclusions tirer de ces mesures ?
Ces dispositions législatives et réglementaires avaient la tâche de répondre sur le terrain légal aux demandes des membres du Gouvernement de suspendre ou de reporter les loyers. A la suite des allocutions, notamment présidentielles, nombre de locataires s'imaginaient - et pour certains l'ont fait - pouvoir suspendre le paiement des loyers et des charges.
Au final, les mesures en question sont arrivées, mais aucune ne prévoit de report ou d'étalement effectif des loyers seulement une paralysie des sanctions classiques assorties au non-paiement ou au retard de paiement (telles que les clauses pénales, les clauses résolutoires, les clauses de déchéances du terme mais aussi l'activation des cautions solidaires). Il y a eu un assouplissement des conditions d'accession à ces mesures (depuis la première loi du 23 mars 2020), mais en aucun cas il n'y a eu de suspension, de report, d'étalement ou d'annulation des loyers.
De nouvelles mesures devraient arriver. En attendant, les parties sont fortement invitées à trouver un accord entre elles, au moyen, de préférence de leur avocat, afin, notamment d'être tenues informées des derniers textes et de formaliser un avenant, sécurisant, régissant la situation actuelle.
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