Bail commercial et covid-19 : Report et étalement des loyers

Par Maître NAHMIAS, Avocat Publié le 07/04/2020 à 16h13

Face à l'épidémie du coronavirus Covid-19, de nombreux commerces ont été impactés et ont dû purement et simplement fermer sur demande de l'Etat. Depuis, les chiffres d'affaires sont nuls mais l'exigibilité des charges, elles, se poursuit. C'est pour cette raison qu'est, notamment, entrée en vigueur une loi permettant aux commerçants de reporter ou d'étaler leur loyer.

Cette loi est celle du 23 mars 2020, portant le numéro 2020-290, dite d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19. Pour autant, la question de sa mise en pratique se pose et de son application. Il s'agit ici de reporter ou d'étaler le loyer ? Cela signifie-t-il que le loyer des mois concernés par la fermeture administrative ne seront jamais dus ? Réponse.

I.Quelles sont les mesures de la loi du 23 mars 2020 sur le report et l'étalement des loyers ?

Cette loi autorise le Gouvernement à prendre par ordonnances toute mesure nécessaire afin de faire face :

- aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19, et

- aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, afin, notamment, de prévenir et limiter la cessation d'activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l'emploi.

En d'autres termes, le Gouvernement peut prendre par voie d'ordonnances qui interviendront au plus tard trois mois après la publication de ladite loi au Journal officiel, des mesures afin d'aider les entreprises à faire face à la propagation du covid-19, et à ses mesures de prévention (c'est-à-dire les fermetures administratives de leurs commerces) qui en elles-mêmes les empêchent de réaliser un chiffre d'affaires et les conduisent, pour certaines, à des situations financières dangereuses.

II.Que recouvrent ces mesures ?

A) Le report intégral ou d'étalement du paiement des loyers

L'article 11, I, 1° g) nous répond.

Le Gouvernement peut permettre de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Cela ne signifie pas que le loyer ne sera jamais réglé.

Cette disposition emporte seulement le report intégral (on comprend donc tout le loyer dû durant cette période de fermeture administrative) ou l'étalement du paiement (c'est-à-dire un lissage du loyer).

En pratique : les bailleurs et preneurs pourront discuter entre eux d'un report des loyers actuels à une date ultérieure, qui pourra faire l'objet d'une dette payable de façon échelonnée.

En matière de baux commerciaux, en cas de retard de paiement de loyers et de charges, le juge est en droit d'accorder jusqu'à 24 mois de délais (article 1343-5 du Code civil).

Cette mesure vient anticiper les actions en paiement de loyer en permettant de régler la question de l'arriéré qui se crée aujourd'hui en dissuadant les parties d'aller devant un juge, lequel juge octroierait très vraisemblablement des délais au vu du contexte actuel et de la parution de cette loi.

Inutile donc, de se précipiter à intenter une action en paiement, il est préférable de s'entendre avec son bailleur ou son locataire et de formaliser un avenant.

B) La renonciation des bailleurs aux clauses pénales en cas de retard ou de non-paiement des loyers et charges

Bien souvent les baux assortissent aux articles afférents au loyer des clauses pénales en cas de retard.

Aux termes de ce texte, les bailleurs pourraient y renoncer puisque le Gouvernement peut conduire à la prise de mesures tendant à la renonciation aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures (de loyers, etc.).

Cette précision est logique puisqu'autorisant d'une part le report ou l'étalement du loyer, une telle autorisation ne peut avoir pour conséquence de permettre au bailleur de réclamer des pénalités de retard.

III.A qui profitent ces mesures ?

Elles sont au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie.

Aux termes de ce décret, il est dit que la catégorie des microentreprises est constituée des entreprises qui :

- d'une part occupent moins de 10 personnes ;

- d'autre part ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros.

IV. Que faire en pratique ?

Au 30 mars 2020, nous sommes dans l'attente de la parution de ces ordonnances. Cinq ordonnances prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 ont été présentées en conseil des ministres.

Dans cette attente, il semble opportun de trouver un accord entre preneur et bailleur sur la suspension du paiement des loyers.

En effet, face au gel des tribunaux et des activités d'huissiers, une procédure visant la clause résolutoire n'aurait que peu de chances d'aboutir dans la mesure où :

- les tribunaux sont fermés sauf pour les audiences essentielles et urgentes,

- les quelques huissiers qui ont maintenu leur activité, ne signifient que les actes les plus urgents,

- le message légal actuel va dans le sens d'une suspension (ce que demanderait le locataire face à un juge),

- au vu du contexte actuel, la bonne foi du bailleur risquerait d'être mise à mal,

- la force majeure pourrait être invoquée par le locataire.

Un accord semble donc la meilleure solution pour permettre au locataire de faire face à un chiffre d'affaires nul mais également au bailleur de percevoir des loyers, lesquels lui sont bien souvent nécessaires pour subvenir à ses besoins.

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I.Quelles sont les mesures de la loi du 23 mars 2020 sur le report et l'étalement des loyers ?

II.Que recouvrent ces mesures ?

III.A qui profitent ces mesures ?

IV. Que faire en pratique ?