BAIL COMMERCIAL, SOUS- LOCATION ET ENTREPOT AGREE EN DOUANE.

Par Maître EBERT, Avocat Publié le 29/07/2020 à 17h14

Un entrepôt sous douance est un régime douanier particulier sous lequel des marchandises peuvent être placées sous couvert d'une déclaration en douane, en vue de leur stockage.

Doivent nécessairement obtenir le statut d'entrepositaire agrée, toutes personnes/ sociétés qui souhaitent:

produire ou transformer des alcools, des produits intermédiaires, des vins mousseux, non mousseux ou d'autres boissons fermentées ou des bières ;
recevoir, détenir et/ou expédier des tabacs manufacturés en suspension des droits d'accises ;
détenir des alcools, des produits intermédiaires, des vins mousseux, non mousseux ou des autres boissons fermentées ou des bières qu'elle a reçus ou achetés et qui sont destinés à l'expédition ou à la revente par quantités qui, pour le même destinataire ou le même acquéreur, sont supérieures à des niveaux fixés par décret.

Afin d'obtenir cet agrément, le requérant doit constituer un dossier complet et composé de nombreuses pièces, soumis à la Recette Interrégionale des douanes compétente territorialement, seule habilitée à délivrer l'agrément;

A ce titre, un élément fondamental est à fournir, à savoir un bail commercial à défaut de tout autre possibilité.

Comment définir un bail commercial.

En droit français, le bail commercial peut se définir comme un contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale.

Mais les textes encadrent strictement cette notion, puisque le bail ne pourra être qualifié de "commercial" que s'il répond aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce imposant 4 conditions cumulatives à savoir:

- un contrat de bail,

- un local commercial,

- un fonds de commerce

- et l'immatriculation du preneur.

Ainsi, peut on retenir les éléments suivants :

un contrat écrit n'est pas obligatoire mais il est cependant très fortement recommandé,
L' engagement doit être d'une durée de 9 ans minimum,
son objet doit être la mise à disposition de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal,
un loyer initial négocié librement est fixé,
un dépôt de garantie peut être demandé,
le locataire dispose d'un droit au renouvellement en fin de bail,
le loyer peut être révisé tous les 3 ans ou indexé sur un indice déterminé,
le bail est conclu pour exercer une activité précise.

Il est en conséquence primordial de s'assurer au moment de la signature du contrat de location, que les mentions prescrites pour qualifier un bail de "commercial" soient bien apparentes, et que soit expressément mentionnée la possibilité de stocker des marchandises réglementées, tels que de l'alcool et autres spiritueux, tabacs etc...

A défaut de l'une de ses conditions, la douane rejetterait dès lors la demande d'agrément sur le fondement d'absence de caractère "commercial" du bail, sans que cette décision ne soit révocable, sauf à modifier ses mentions et pouvoir finalement le qualifier comme tel.

Contrat de bail et sous-location.

La question qui se pose ici, est la possibilité de solliciter et obtenir l'agrément d'un entrepôt dont le bail serait issu d'une sous-location de bail commercial.

A priori, et par principe la sous location dans le cadre d'un bail commercial est interdite.

Cependant, celle-ci, qu'elle soit faite de façon partielle ou totale, doit être autorisée par le propriétaire, qui doit donner son accord formel.

L'autorisation d'une sous-location peut figurer initialement dans le contrat de bail, et prend alors la forme d'un accord écrit.

Elle peut également être tacite (non écrite), mais dans ce cas elle doit résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l'avoir tolérée n'emportent pas autorisation tacite de ce dernier.

En l'absence d'un accord écrit ou tacite du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Le locataire qui entend procéder à une sous location, doit avant de procéder à celle-ci, prévenir le propriétaire de son intention par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a alors 15 jours pour répondre et en cas de silence de sa part, l'accord pourra être considéré comme donné.

Quels droits transmis ?

Le locataire principal ne peut cependant pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même au sous-locataire, qui de fait, bénéficie des mêmes droits du bail dans la limite de ceux de son cocontractant.

Ainsi, et à défaut d'accord express du bailleur principal comme développé supra, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux, telle qu'elle est établie dans le contrat du bail principal.

En l'espèce et en cas d'entrepôt agrée, par exemple, le stockage de produits réglementés, tels les alcools, le tabac....

En conséquence de quoi, il peut être valablement considérer, dès lors que la sous location est légalement établie par un accord express du bailleur et que l'activité nécessaire à la demande d'agrément est autorisée dans le cadre du bail principal, que l'obligation relative à l'existence d'un bail commercial pour obtenir l'agrément, est réputée remplie en cas de contrat de sous location d'un bail commercial.

La douane ne pourrait, sur ce seul fondement, refuser l'agrément à la société qui le solliciterait.

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Comment définir un bail commercial.

Contrat de bail et sous-location.