Les loyers commerciaux doivent être payés pendant les fermetures administratives
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Le tribunal de commerce de Paris a rendu une ordonnance de référé afférente à la question du paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives. L'exigibilité de ces loyers a souvent été soulevé ces derniers temps devant les juridictions judiciaires de première instance et, plus rarement, devant les cours d'appel. Cette nouvelle décision du 11 décembre 2020 (n° 2020035120) nous donne un éclaircissement supplémentaire.
Faits
Un bail dérogatoire a été conclu pour une durée de trente-six mois à compter du 1er avril 2019 pour l'activité de confection, d'import/export et de vente de produits textiles. A compter du 1er avril 2020, le locataire a cessé de régler ses loyers, invoquant alors la fermeture de son commerce du fait de l'épidémie de covid-19. Face à ce refus de régler les loyers, le bailleur a assigné le locataire en référé devant le tribunal de commerce.
Le preneur a invoqué un certain nombre d'arguments juridiques fondés sur la force majeure (article 1218 du Code civil), la destruction de la chose louée (article 1722), l'imprévision (article 1195).
En guise d'argumentaire, le preneur invoquait notamment :
- le manquement du propriétaire des murs à son obligation essentielle délivrance en raison d'un cas de force majeure ;
- la disparition de la chose louée ;
- la nécessité de modifier les termes du contrait en raison de l'imprévision qui a rendu son exécution excessivement onéreuse (le paiement de loyers alors même que ses locaux sont fermés).
A titre subsidiaire, il sollicitait l'octroi de délais.
Pas de force majeure, pas de destruction, pas de révision pour imprévision !
Le président du Tribunal de commerce de Paris a répondu à l'ensemble des points de droit soulevés par le locataire. Il rappelle dans un premier temps qu'effectivement le paiement du preneur est rendu plus difficile du fait de l'évènement que constitue la pandémie, lequel a conduit a la fermeture temporaire des commerces.
Sur la force majeure :
Cependant, sur la force majeure, il relève que cette pandémie survient après d'autres épidémies récentes. En outre, la pandémie, en tant que telle, a été connue mondialement avant même que ne soit mise en place la fermeture administrative des commerces sur le territoire français.
Pour cette raison, la pandémie ne peut être qualifiée d'évènement imprévisible. Elle ne peut être assimilée à un cas de force majeure. En tout état de cause, poursuit-il, le cas de force majeure n'exonère pas le débiteur de son obligation de paiement d'une somme d'argent.
Sur la destruction de la chose louée du fait de sa fermeture administrative :
Le preneur sollicitait la destruction de la chose louée du fait de sa fermeture temporaire. Le tribunal de commerce n'épouse pas cette argumentation et retient que les mesures n'ont pas fait cesser la délivrance et la mise à disposition par le bailleur. En outre, continue le président du Tribunal de commerce, le locataire pouvait toujours en jouir dans la mesure où il pouvait y accéder. Il n'y a donc pas de perte (ni totale ni partielle) de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil.
Sur la demande de révision pour imprévision :
Enfin, le preneur sollicitait la révision du loyer pour imprévision. Littéralement, le président du tribunal de commerce considère que le montant du loyer étant demeuré le même, il n'est pas devenu " excessivement onéreux ".
Seule doit être examinée la bonne foi contractuelle !
Le président du Tribunal de commerce de Paris ramène les parties au principe de bonne foi, tel qu'édicté à l'article 1104 du Code civil. Il reprend les éléments factuels économiques et retient que le preneur a réalisé un chiffre d'affaires six fois supérieur au coût du loyer.
Il retient en outre que le bailleur a proposé à son locataire dès le mois de juin, soit deux mois après, un échéancier de paiement. Cette proposition est restée lettre morte.
En outre, le preneur n'a pas fait état de la mise en oeuvre d'une éventuelle assurance pour perte d'exploitation, pas plus qu'il a fait état des démarches entreprises par lui pour pallier ses difficultés financières.
Le Tribunal de commerce en conclut donc que le preneur ne démontre pas sa bonne foi dans cette affaire (en ne reprenant pas, par ailleurs, le paiement des loyers après la réouverture). En outre, sa proposition de paiement sur 24 mois étant irréaliste au vu de la durée restant à courir, il est débouté de toutes ses demandes. Le tribunal le condamnant en sus de l'arriéré, les sommes visées par la clause pénale.
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