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Les experts immobiliers ont un devoir de conseil, c’est pourquoi, dans certaines situations, vous avez la possibilité d’engager la responsabilité de l’agent immobilier, acteur central dans les opérations immobilières.
L’agent immobilier peut être mandaté par une personne pour :
la vente d’un bien immobilier,
la recherche d’un acheteur ou d’un locataire,
la gestion d’un bien immobilier,
l’achat d’un bien immobilier.
Le mandat fixe les limites de sa responsabilité et l’étendue de ses pouvoirs. Le mandat est l'acte par lequel une personne confie le pouvoir de faire quelque chose à une autre. Pour pouvoir engager sa responsabilité, l’agent immobilier doit avoir commis une faute.
L’agent immobilier a une double responsabilité : contractuelle envers son client et délictuelle envers les autres parties.
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Que couvre le devoir de conseil de l'agent immobilier ?
Le devoir de conseil de l’agent immobilier a pour but de protéger le non-professionnel, c’est pourquoi, il est très vaste.
En tant que client, vous pouvez soulever sa responsabilité contractuelle en cas de :
mauvaise ou absence d’exécution de sa mission,
d’inefficacité d’un acte juridique dont il est le rédacteur,
en cas de manquement à son devoir de conseil ou d’assistance.
Mauvaise exécution de sa mission
En cas de mauvaise exécution de son mandat, en tant que mandataire (client), vous pouvez engager sa responsabilité contractuelle lorsque vous avez subi un préjudice. Pour cela, vous devez pouvoir démontrer sa faute, le dommage et le lien entre les deux.
Par exemple, sa responsabilité est engagée lorsqu'il vous a vendu un terrain soi-disant constructible alors qu’il savait que vous ne pourriez pas obtenir l’autorisation de construire.
En matière de location, l’agent immobilier doit s’assurer que votre locataire est solvable, ainsi que les cautions et qu’il a souscrit une assurance. En cas contraire, vous pouvez engager sa responsabilité pour obtenir le paiement des loyers impayés et une indemnité d’occupation.
Attention
Vous ne pouvez pas engager la responsabilité de l’agent immobilier si celui-ci n’a pas réussi à vendre ou louer un bien, sauf s’il a commis une faute ou s’il n’a pas mis tout en oeuvre pour favoriser la vente ou la location du bien.
Inefficacité d’un acte juridique
L’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour son client. Or, il doit répondre de tous les dommages liés à l’inefficacité de l’acte dont il est rédacteur.
Par exemple, lors de la conclusion d’un bail, s’il n’a pas vérifié l’inscription dans l’acte de la mention manuscrite de l’article 1326 du Code civil, l’acte de cautionnement est inefficace et vous pouvez engager sa responsabilité.
Manquement au devoir de conseil et d’assistance
L’agent immobilier a une obligation de conseil et d’assistance envers son client à l’occasion des opérations réalisées. Pour cela, il doit lui fournir une information exacte et complète. Par exemple, l’agent immobilier doit vérifier :
la solvabilité des parties,
la qualité et la capacité juridique des parties,
les caractéristiques du bien.
De plus, celui-ci doit avertir son client de tous les risques liés à l’opération immobilière envisagée, ainsi que les moyens de les éviter. Il ne doit fournir des informations qu’après les avoir vérifiées.
Imaginons que vous souhaitez acheter un bien immobilier, votre agent immobilier doit vérifier que le vendeur du bien est bien le propriétaire et qu’il a la capacité de vendre. C’est également le cas, si à l’inverse, vous êtes le vendeur.
Il peut également être sanctionné s’il n’a pas donné des informations qu’il aurait dues connaître.
De plus, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il doit vous informer sur les vices apparents du bien vendu. Par exemple, lorsque le bien présente des fissures apparentes, il doit vous en informer ainsi que les risques liés.
Bon à savoir
L’agent immobilier engage également sa responsabilité (délictuelle) envers les tiers au mandat.
Par exemple, lorsque l’agent immobilier vous donne une information erronée lors de la conclusion d’un bail, telle que l’inutilité de la souscription d’une assurance, vous avez la possibilité d’engager sa responsabilité. Dans ce cas, vous êtes un tiers au mandat qu'il a conclu avec le propriétaire pour la location du bien.
Quelles sont les sanctions face à un manquement au devoir de conseil ?
En cas de manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier, vous avez la possibilité de demander la diminution (ou la suppression) de la commission de l’agent immobilier, ainsi qu’une indemnisation du préjudice subi.
Vous disposez d’un délai de prescription de 5 ans pour agir à compter de la date des faits reprochés ou à compter de la date où vous auriez dû les connaître.
Quelles sont les limites du devoir de conseil de l'agent immobilier ?
La responsabilité de l’agent immobilier n’est pas retenue lorsque l’acquéreur est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.
De plus, l’agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière, et non un professionnel de la construction, c’est pourquoi, il n’a pas à effectuer des investigations techniques relatives à la structure du bien afin de conseiller ses clients.
Il n’est pas tenu par les garanties légales pesant sur un constructeur :
garantie décennale,
garantie biennale ou de bon fonctionnement,
garantie de parfait achèvement.
Peut-on engager la responsabilité d'un agent immobilier pour vices cachés ?
Non, vous ne pouvez pas engager la responsabilité d’un agent immobilier pour les vices cachés que le vendeur n’a pas évoqués.
Attention
Par contre, si le vendeur a informé l’agent immobilier d’un défaut ou vice du bien, ce défaut doit être mentionné dans le compromis de vente (ou la promesse de vente).
La rédaction d’Alexia.fr, sous la direction de
Benoît CHANCEREL
Entrepreneur reconnu du secteur juridique, Benoît Chancerel a fondé Alexia en 2012 avec une mission : démocratiser l’accès au droit en France. Fort de plus de 15 ans d’expérience dans la LegalTech, il analyse les enjeux de la digitalisation juridique et facilite la mise en relation entre les justiciables et les avocats.
Signature du compromis le 3/1/23, signature acte prévue le 19/6/23 suite incompétence et manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier ! nous leur avons demandé une...
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