Le remboursement anticipé du crédit immobilier

Par Maître SOULIER, Avocat Publié le 24/10/2023 à 16h13

Le droit français a toujours été favorable à la faculté, pour l'emprunteur-consommateur, de rembourser son crédit de manière anticipée.

L'article L. 313-47, alinéa 1er du code de la consommation prévoit ainsi que l'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts immobiliers souscrits.

Le contrat de prêt ne peut pas interdire, d'une façon générale, une telle possibilité.

Il peut en revanche interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt.

Depuis 2016, une obligation d'information a été mise à la charge du prêteur.

Indemnité éventuellement due par l'emprunteur

Le paiement d'une indemnité peut être demandé par le prêteur à l'emprunteur ayant sollicité un remboursement anticipé du crédit.

Cependant, cette indemnité n'est pas de droit et doit être expressément envisagée dans le contrat de prêt.

En outre, elle ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Concrètement, l'indemnité éventuellement due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation ne peut excéder le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

A noter que si le contrat de crédit est assorti de taux d'intérêt différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

Interdiction des frais autres que ceux prévus par le code de la consommation

Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux prévus par le code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans le cas de remboursement par anticipation.

Il n'est donc pas possible pour l'emprunteur de prévoir, par exemple, la capitalisation des intérêts.

Le fait pour le prêteur de réclamer à l'emprunteur ou de retenir sur son compte des sommes supérieures à celles qu'il est autorisé à réclamer ou à retenir est puni d'une amende de 300.000 euros.

Les personnes physiques encourent également, à titre de peines complémentaires, des interdictions d'exercice.

A noter qu'aucune indemnité n'est due si le remboursement anticipé est motivé par la vente de l'immeuble financé à crédit en raison d'une mutation professionnelle, du licenciement ou du décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Obligation d'information du prêteur

Une obligation d'information est désormais mise à la charge du prêteur en matière de remboursement anticipé.

Le prêteur doit en effet fournir gratuitement à l'emprunteur, après réception de la demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou tout autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté, notamment les pénalités et les intérêts intercalaires.

Ces informations doivent permettre à l'emprunteur d'étudier les conséquences financières qui s'imposeront à lui s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit.

L'emprunteur saura ainsi si le remboursement anticipé est une bonne opération financière pour lui, ou s'il est plus judicieux, en fonction du nombre d'échéances restant dû, et de l'obligation de payer une indemnité, de rembourser le crédit jusqu'au bout.

Le fait de ne pas respecter l'obligation de gratuité des informations ainsi fournies est puni d'une amende de 30 000 euros (150 000 euros pour les personnes morales).Cette information est automatique seulement pour les prêts conclus à partir du 1er juillet 2016.

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Interdiction des frais autres que ceux prévus par le code de la consommation

Obligation d'information du prêteur