Quelle est la différence entre vice caché, dol et vice apparent dans un achat immobilier ?

Par Maître COTTO, Avocat Publié le 30/08/2023 à 14h27

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il se peut que vous n'ayez pas eu connaissance d'un dégât des eaux ou d'une fissure et que vous découvriez ce désordre après signature de l'acte de vente : vous pourriez alors saisir la justice d'une action en vice caché ou fondée sur le dol à l'encontre de votre vendeur qui vous a dissimulé ce désordre. La situation est évidemment toute autre si vous avez vous-même constaté ce désordre avant la prise de possession de votre bien et que ce désordre est visible à l'oeil nu : vous êtes alors face à un vice apparent. Les conséquences du vice apparent et la responsabilité du vendeur sont différents selon qu'il s'agit de l'acquisition d'un immeuble déjà construit ou de l'acquisition d'un bien en VEFA.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit répondre à la définition de l'article 1641 du code civil. Il doit antérieur à la vente et "caché" c'est-à-dire que sa découverte doit nécessiter une expertise ou un démontage pour être visible mais ce ne sera pas suffisant pour le caractériser, encore faut-il que le désordre dont il est question rende la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminue très fortement son usage.

Si le vendeur avait connaissance des vices de la chose, il devra, en plus du remboursement du prix, verser des dommages et intérêts à l'acheteur pour tous les préjudices occasionnés par le vice caché. L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et dans les cinq ans qui suivent la vente (article 1648 du code civil). Elle peut mener à une résolution de la vente ou à une diminution du prix de la vente. La charge de la preuve du vice caché appartient à l'acquéreur qui devra prouver que le vice caché existait bien avant son acquisition.

Qu'est-ce qu'un dol ?

Contrairement aux vices cachés, le dol induit une connaissance du désordre et une volonté de le dissimuler (article 1117 du Code Civil) : le vendeur qui cherche à vendre son bien, notamment parce qu'il présente un défaut, va tout faire pour déguiser la réalité en rebouchant une fissure ou encore en recouvrant de papier peint une pièce envahie par l'humidité.

L'action en nullité de la vente doit être diligentée dans les cinq années suivant la découverte du dol par l'acquéreur. En raison du préjudice subi, l'acheteur pourrait également réclamer le versement de dommages et intérêts.

Qu'est-ce qu'un vice apparent ?

Dans le cadre de l'acquisition d'un bien déjà construit, l'acquéreur qui constate le désordre lors des visites préalables et souhaite malgré tout signer l'acte authentique de vente, achète en connaissance de cause. Il prend donc le bien en l'état. Il ne pourra espérer un dédommagement de la part de son vendeur sur le fondement de l'article 1642 du Code civil que s'il prouve devant le juge qu'il ne pouvait être en mesure de discerner l'ampleur du vice et ses conséquences sur l'usage de son bien.

Dans le cadre d'un achat en VEFA, le vice apparent ne pourra être constaté qu'au moment de la réception ou de la livraison du logement. Le promoteur est en effet tenu par la garantie des vices apparents, prévue à l'article 1642-1 du Code civil. S'il ne répare pas le désordre, l'acquéreur peut saisir le juge pour obtenir soit des dommages et intérêts, soit la résolution de la vente ou une diminution du prix de vente du bien. L'action est enfermée selon les termes de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle le promoteur peut être déchargé des vices apparents. Cette date est, en application de l'article 1642-1 du code civil, soit la date de réception des travaux, soit un mois après la date de prise de possession des lieux par l'acquéreur mais il doit s'agir de la plus tardive des deux dates, la réception pouvant être parfois postérieure à la livraison ou concomitante.

Nos conseils

Le plus souvent il faudra passer par une expertise judiciaire dans une procédure de référé expertise pour identifier la nature du désordre, son origine, son ampleur avant de saisir un tribunal dans une procédure au fond pour réclamer un droit à réparation.

Votre avocat en droit immobilier pourra vous accompagner et vous orienter dans une résolution à l'amiable de votre litige ou par la voie judiciaire. Il vous aidera dans l'évaluation de vos préjudices financiers, troubles de jouissance et préjudices moraux.

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