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Fiche pratique rédigée par Maître MANEL KHELIFI
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Le vice caché en quatre points

Immobilier / Vice caché / Par Alexia.fr , Publié le 18/02/2019 à 16h59
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La loi prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La garantie des vices cachés découle, de l'obligation de délivrance puisque le vendeur est tenu de délivrer la chose convenue sans qu'elle ne soit atteinte d'aucun défaut susceptible de compromettre l'utilisation que l'acheteur souhaite en faire.

Il ressort de la loi que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions soient réunies : en premier lieu, la chose doit avoir un défaut ; en deuxième lieu, ce défaut doit la rendre impropre à l'usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; en troisième lieu, il doit être caché ; en quatrième et dernier lieu, il doit être antérieur ou concomitant à la vente.



1. La chose et le défaut

La chose doit être affectée d'un défaut pour mettre en oeuvre la garantie.


Ainsi, l'acheteur ne saurait prétendre engager la garantie du vendeur au seul motif que le bien dont il a fait l'acquisition ne lui procure pas les utilités qu'il en attendait.


En effet, son insatisfaction peut tenir à d'autres facteurs qu'à un vice inhérent à la chose.


La jurisprudence rappelle régulièrement qu'il appartient à l'acheteur de prouver que son insatisfaction est immédiatement liée à un défaut de la chose.

2. La gravité du défaut

Les vices évoqués par le code civil doivent s'entendre des défauts qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou, du moins, qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

De ce texte, la jurisprudence déduit que seul un défaut de nature à affecter gravement l'usage de la chose peut justifier la mise en jeu de la garantie.


Il faut donc, tout d'abord, que le défaut affecte l'usage de la chose, sans quoi, quelle que soit son importance, il ne relève pas de la garantie des vices cachés.

Il faut, ensuite, que le trouble apporté à l'usage de la chose soit grave.

Si le trouble est insignifiant, ou s'il est aisé d'y mettre fin, l'acheteur n'est pas admis à invoquer les dispositions du code civil.

3. Le caractère occulte du vice

Pour ouvrir le droit à la garantie, le vice doit présenter un caractère occulte : met à la charge du vendeur la seule garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue ; Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'exigence du caractère occulte du vice se comprend aisément : en présence des défauts apparents, l'acheteur a la possibilité de refuser la délivrance ; s'il accepte la délivrance, c'est qu'il renonce à se plaindre des défauts ; il ne saurait, dès lors, venir les dénoncer ultérieurement.

Encore faut-il que le vice puisse être qualifié d'apparent, ce qui n'est pas le cas lorsque seule une expertise a permis d'en constater l'existence, l'étendue et la gravité.

Le vice caché peut être défini comme le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.

Tel est le cas, par exemple, lorsque la fissure d'un mur extérieur est masquée par une vigne vierge, et que la fente d'un sol disparaît sous l'épaisse moquette d'une pièce garnie de meubles (Cass. 3eciv. 21 juill. 1998).

C'est à l'acheteur qu'il revient d'établir, par tous moyens, le caractère occulte du vice.

L'appréciation de la pertinence des éléments de preuve apportés par lui relève du pouvoir souverain des juges du fond, car c'est une question de fait (Cass. com. 8 oct. 1991).

Il est permis, néanmoins, d'observer que trois paramètres sont de nature à influencer les décisions prétoriennes : la qualité de l'acheteur ; la bonne foi de celui-ci ; et la nature de la chose vendue.

4. Sur le vice antérieur ou concomitant à la vente

ll est sur que le vice, pour donner lieu à la garantie, doit être antérieur, ou au moins concomitant au transfert des risques, c'est-à-dire dans la plupart des cas, au transfert de la propriété : une fois ce transfert intervenu, le vendeur ne saurait être tenu de répondre de la chose, puisqu'il n'en a plus la maîtrise.

En conséquence, lorsque le transfert de la propriété a été différé, la jurisprudence se place, pour apprécier si la condition d'antériorité est ou non satisfaite, au moment où il a eu lieu et non au moment où la vente a été conclue.

Du fait que, dans les ventes commerciales, ce transfert s'opère généralement lors de la livraison, elle exige que le vice soit alors antérieur à la livraison .

La charge de la preuve de l'antériorité incombe à l'acheteur.

Par Maître MANEL KHELIFI
Avocat au barreau de Seine-Saint-Denis - Bobigny
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