Immobilier : Vice caché ou dol ? A quoi peut-on s'attendre ?

Par Maître BOFFELLI, Avocat Publié le 22/12/2022 à 14h55

Bien que le marché immobilier soit au ralenti actuellement, notamment du fait du taux d'usure et de la hausse des taux d'emprunts, ce type d'investissement demeure l'un des préférés des Français.

Dans un contexte de réduction des dépenses énergétiques et d'urgence écologique, le gouvernement a fait voter la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite " loi Climat et résilience " (ou simplement " loi Climat "), interdisant la location des logements mal isolés.

Cette dernière prévoit dès le 1er janvier 2023 l'interdiction de la location d'une grande partie des biens classés " G " (450 KWh/m²/an), à l'exception de baux en cours, puis progressivement pour la totalité des biens classés " G " au 1er janvier 2025, " F " au 1er janvier 2025, et " E " au 1er janvier 2034.

La loi intègre désormais dans la notion de " décence " le facteur écologique.

De nombreux propriétaires ont ainsi décidés de vendre leurs biens qui nécessiteraient des travaux pour être mis en conformité.

Des acheteurs, flairant une aubaine au vu des prix actuels de l'immobilier en baisse, sont intéressés par l'opportunité d'un achat immobilier à bas prix.

Il arrive cependant qu'un achat immobilier se complique, et c'est le cas lorsque le bien est affecté de vices cachés, à fortiori quand l'acheteur a pour volonté de dissimuler les défauts affectants son bien.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Comme son nom l'indique, un vice caché n'est pas immédiatement apparent. Il doit cependant exister au moment de la vente, mais ne doit pas être décelable.

Les articles 1641 et suivants du Code civil précisent le régime concernant les vices cachés, notamment que le défaut de la chose vendue doit avoir une certaine importance, rendant impossible l'utilisation normale qu'on puisse attendre de celle-ci, ou bien qui la diminue tellement qu'on ne l'aurait pas acheté, ou à un prix plus faible, si on avait eu connaissance de ce défaut.

Quand bien même le vendeur n'aurait pas connu les défauts de la chose vendue, il est tenu par les vices cachés qu'elle comporte.

L'acheteur a le choix entre demander l'annulation de la vente (et ainsi récupérer le prix qu'il avait payé), ou de garder la chose vendue et se faire restituer une partie du prix.

L'action doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice caché.

En pratique, il est fréquent que l'acte de vente contienne une clause précisant que le vendeur ne peut être tenu que des vices cachés dont il avait connaissance au moment de la vente.

Si le vendeur avait connaissance du vice caché, il peut être condamné, en outre de la restitution du prix, au versement de dommages et intérêts. Ainsi le vendeur peut être responsable des vices cachés, quand bien même il n'en aurait pas eu connaissance.

La loi sanctionne plus sévèrement le vendeur s'il avait connaissance des vices cachés affectant la chose vendue.

Si à la connaissance d'un défaut s'ajoute des manoeuvres du vendeur ayant pour objectif de pousser l'acheteur à contracter, nous sommes désormais en présence d'un dol, d'une tromperie.

Qu'est-ce qu'un dol en matière immobilière ?

Le dol quant à lui est défini par l'article 1137 du code civil comme " le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man?uvres ou des mensonges ".

On parle également de " réticence dolosive " quand une des parties au contrat dissimule une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Différend de la garantie au titre des vices cachés, le dol implique l'intention pour une des parties de tromper l'autre.

Ici aussi, il est possible pour la partie trompée de demander l'annulation de la vente, ou la condamnation a des dommages et intérêts.

Elle dispose de 5 ans pour agir en justice, à compter du jour ou elle a eu connaissance du dol, ou qu'elle aurait dû en avoir connaissance.

En conclusion...

Ces deux actions ne sont pas exclusives et il est possible de les cumuler, notamment afin de pouvoir bénéficier du délai d'action le plus favorable.

Elles sont par ailleurs très utiles dans le contexte actuel où l'on constate un empressement de nombreux propriétaires, en réponse à la loi climat, à vendre rapidement des biens ne répondant pas aux nouvelles exigences écologiques de " décence ".

N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un cabinet spécialiste.

Trouvez votre avocat en droit des baux commerciaux

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Qu'est-ce qu'un dol en matière immobilière ?

En conclusion...