Les droits spécifiques du bailleur et du preneur en matière de bail commercial en pratique

Par Maître LELLOUCHE, Avocat Publié le 15/02/2024 à 18h14

La loi permet au locataire ou au bailleur, après que le renouvellement du bail commercial ait été proposé ou demandé, de se rétracter (article L. 145-57 du Code de commerce).

Il est possible de se rétracter même après la fixation définitive du loyer du bail renouvelé par le juge (dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive). Tant que ce délai d'un mois n'est pas expiré, le bail commercial n'est pas encore définitivement renouvelé. L'idée sous-jacente est que si le locataire et le bailleur ont accepté le principe du renouvellement, la fixation du loyer, elle, demeure litigieuse. Ils sont parvenus à un accord de principe, mais sans savoir à quel prix, élément essentiel du bail. Ainsi, les parties doivent pouvoir bénéficier d'un ultime délai de réflexion une fois le loyer définitivement fixé.

I.Les conditions d'exercice du droit d'option

Le droit d'option doit être exercé au plus tard dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive statuant sur le loyer du bail en renouvellement.

Le droit d'option signifié après le délai imparti est tardif et le bail se trouve renouvelé aux conditions fixées par le juge.

Ce délai d'un mois est un ultime délai pour exercer le droit d'option qui peut être exercé à tout moment, tant durant l'instance en fixation des conditions du nouveau bail qu'avant même l'introduction de cette instance.

L'exercice du droit d'option n'est soumis à aucun formalisme particulier mais il est préférable, en pratique, de le notifier par acte extrajudiciaire (c'est-à-dire par un commissaire de justice).

Le droit d'option ne peut être exercé qu'en cas de désaccord des parties sur le prix du bail renouvelé : si un accord est intervenu sur le prix, le bail est définitivement renouvelé. Le droit d'option n'a pas à être motivé.

En revanche, si le bailleur peut finalement refuser le renouvellement pour reprendre les lieux loués sans motif particulier, il devra néanmoins payer une indemnité d'éviction.

II.Le droit d'option et indemnité d'occupation

Que le droit d'option ait été exercé par le bailleur ou par le locataire, il ne sera plus question de renouvellement du bail. Le bail prendra fin par l'effet du congé ou de la demande de renouvellement.

En conséquence, depuis la date d'expiration du bail, le locataire devra une indemnité d'occupation, jusqu'à son départ effectif. Il s'agit, pour mémoire, de la somme d'argent réglée au propriétaire en contrepartie de l'occupation d'un bien par le locataire.

Cette indemnité d'occupation sera due à compter de la date à laquelle le bail commercial a pris fin (et non à compter de la notification de l'option).

III.Le droit de repentir du bailleur

Le droit de repentir est la faculté accordée au bailleur qui a refusé le renouvellement du bail commercial au locataire, d'éviter d'avoir à payer une indemnité d'éviction, en renonçant à son refus de renouvellement et en offrant le renouvellement du bail.

En effet, lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il ignore le montant de l'indemnité d'éviction qui sera fixée par le juge. C'est la raison pour laquelle la loi lui accorde un ultime délai de réflexion, une fois l'indemnité d'éviction judiciairement fixée, pour se prononcer.

Le bailleur peut rétracter son offre de payer l'indemnité d'éviction si le locataire est encore dans les lieux (droit de repentir non valable, lorsque le locataire a vidé son magasin de tout mobilier et matériel) et qu'il n'a pas acheté ou loué un immeuble destiné à sa réinstallation.

Il a quinze jours pour le faire à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée (sachant qu'il peut se rétracter avant le début de l'instance ou pendant celle-ci).

L'exercice du droit de repentir est irrévocable et entraine le renouvellement automatique du bail commercial à compter de sa notification au locataire.

Il convient de noter que ces dispositions ne sont pas d'ordre public et les parties peuvent y renoncer.

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I.Les conditions d'exercice du droit d'option

II.Le droit d'option et indemnité d'occupation

III.Le droit de repentir du bailleur