Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 14/04/2024 à 18h17

Un chef d'entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. La question du mode de détention de l'immobilier professionnel présente des enjeux à la fois juridiques, économiques et fiscaux. L'immeuble peut figurer au patrimoine professionnel ou dans le patrimoine privé de l'exploitant, par une détention en directe ou par le biais d'une société civile immobilière professionnelle dont il détiendra la quasi-totalité des parts.

Si l'immobilier est détenu dans le patrimoine professionnel

Cela se traduit, du point de vue comptable par l'inscription de l'immeuble au bilan de l'entreprise et ce, que le local soit acquis par l'entrepreneur individuel ou par la société d'exploitation.

Avantages :

La gestion est facilitée : tous les actifs sont rassemblés dans une même structure ;
Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt sont déductibles du résultat de l'entreprise ;
L'inscription de l'immobilier à l'actif du bilan peut permettre au chef d'entreprise de bénéficier d'un abattement spécifique sur la valeur des immeubles au moment de la transmission à titre gratuit de l'entreprise (Pacte Dutreil) ;
L'entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu'il pourra déduire du résultat annuel, une somme correspondant à une fraction de la valeur de l'immeuble en fonction de la durée d'utilisation de celui-ci.

Inconvénients :

La transmission de l'entreprise est plus compliquée ;
L'inscription de l'immeuble augmente la valeur de l'actif du bilan, ce qui rend plus coûteuse la vente de l'entreprise ;
Si le chef d'entreprise décide de conserver l'immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui générera une taxation au titre des plus-values ;
Si l'entreprise rencontre des difficultés, l'immobilier inscrit au bilan ne sera pas protégé de la liquidation et subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. Toutefois le local qui sert de résidence principale est insaisissable de droit.

SI l'immobilier est détenu dans le patrimoine privé

La SCI est composée d'au moins deux associés. La SCI n'a pas besoin d'un capital minimum lors de sa constitution. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation dans le capital social. La SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu, mais dispose d'une option pour l'impôt sur les sociétés. Quant à la gestion de la SCI, elle est confiée à un gérant, personne physique ou morale, associé ou non. La société civile immobilière (SCI) met alors l'immeuble acquis à la disposition de l'entreprise au moyen d'un bail.

Inconvénients :

Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l'entreprise.
L'immeuble n'est pas amortissable.

Avantages :

L'immeuble professionnel est en principe à l'abri d'une procédure qui affecterait l'entreprise.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
En cas de vente et sous réserve d'option à l'impôt sur le revenu, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers : exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Lorsque la société est soumise à l'IS, ses plus-values immobilières sont considérées comme des résultats classiques.
La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants. L'intégration des nouveaux associés peut se faire à l'aide de la cession de parts sociales de la SCI. Il est alors possible de profiter des abattements offerts pour les donations, afin de diminuer la base imposable. De plus, il est envisageable de recourir au démembrement de propriété, c'est-à-dire, de ne donner que la nue-propriété tout en conservant l'usufruit (le droit de jouir et de percevoir les revenus). La valeur de la nue-propriété est plus faible que la valeur de la pleine propriété.
L'entrepreneur se constitue un patrimoine immobilier à travers la SCI sans devoir payer personnellement les coûts et dépenses des biens. Le coût des travaux et les remboursements de crédit sont déduits des bénéfices de la SCI alors que les loyers versés sont déductibles des revenus de l'activité professionnelle. Attention : Les loyers ne sont déductibles que s'ils sont conformes au prix du marché.
Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter ce déficit foncier sur leur déclaration afin de faire diminuer le montant de leur revenu foncier et d'imputer une partie du déficit sur l'ensemble de leur revenu global.

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