Le projet de loi de finances pour 2025 et une toute récente loi votée le 7 novembre dernier modifient les modalités d'imposition des locations meublées non professionnelles à court terme (touristique type "Airbnb").
LMNP : les dernières nouveautés
FiscalOptimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).DivorceDivorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).ImmobilierAchat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.TravailRelation employeur-salarié de droit privé (contrat, exécution et rupture), salaires, sanctions, prud'hommes, discrimination, harcèlement.Permis de conduireMesures administratives. Retrait de points, suspension, annulation, invalidation, infractions et délits.Droit des étrangersTitre de séjour, visa, asile, OQTF, régularisation, renouvellement, naturalisation, travail, rétention, expulsion.PénalVictime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).Famille & PersonnesGarde d'enfants, pension alimentaire, autorité parentale, PACS, tutelle, curatelle et protection des majeurs ou mineurs.SuccessionsPréparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.ConsommationLitige entre un particulier et un professionnel (achat, remboursement, garantie, SAV, travaux, rétractation).AdministratifContester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).AssuranceContrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance. Union européenneLibre circulation, concurrence, litiges intra-UE et application du droit de l'Union européenne.InternationalSituation impliquant plusieurs pays (tribunal compétent, loi applicable, exécution d'une décision étrangère, exequatur).FiliationReconnaissance ou contestation de paternité, adoption et actions relatives à la filiation ou à l'état des personnes.Dommage corporelAccident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux.UrbanismeRègles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.Entreprises en difficultéSauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.SurendettementDettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).Bail commercialBail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.SociétésCréation, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.Banque et créditPrêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.Propriété intellectuelleCréer, protéger ou défendre marque, brevet, logiciel ou domaine (dépôt, contrefaçon, concurrence déloyale).Changement d'état civilChangement de nom ou prénom, rectification d'acte, mentions et modification d'état civil ou de filiation.CommercialContrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.SantéErreur médicale, responsabilité hospitalière, pharmacie, indemnisation et droits des patients ou soignants.Sécurité socialeLitige sur des prestations (AT-MP, refus, trop-perçu, taux), cotisations ou contrôle.EnvironnementPollution, déchets, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.RuralAchat, vente ou transmission d'exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.Nouvelles technologiesSaaS, e-commerce, plateformes, site/app, données personnelles, cybersécurité, piratage, contenus en ligne.SportClub/fédération, contrats, transferts, règlement fédéral, sponsoring, dopage, droit à l'image, relations club/joueur.TransportsVoyageurs ou marchandises (retard, bagages, fret, avarie, dommages), responsabilité, indemnisation, assurance.Associations et fondationsCréation, gestion, subventions, gouvernance et conflits au sein d'associations ou fondations.
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Les modalités d'imposition en cours de détention de l'immeuble modifiées
La loi "Airbnb" du 7 novembre durcit les conditions d'imposition des revenus tirés de locations meublées court terme (à la journée, à la semaine ou au mois) : le régime "micro BIC", régime simplifié avec un abattement pour frais fixé forfaitairement est modifié comme suit :
-- LMNP courte durée touristiques - Hors immeubles classés et maisons d'hôte : le chiffre d'affaires maximum pour bénéficier du micro BIC passe de 77,7K euros à 15 K euros. L'abattement forfaitaire pour frais passe de 50% à 30%.
--> Remarque : en début de détention de l'immeuble, votre intérêt est de toute façon plutôt d'appliquer le régime du "réel" BIC car vous pouvez alors notamment déduire les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien.
-- LMNP courte durée touristiques - immeubles classés et maisons d'hôte : le chiffre d'affaires maximum pour bénéficier du micro BIC passe de 188,7K euros à 77,7K euros. L'abattement forfaitaire pour frais passe de 71% à 50%.
-- LMNP longue durée (non touristiques) : le micro BIC n'est pas modifié : il s'applique si le chiffre d'affaires n'excède pas 77,7K euros et permet un abattement forfaitaire de 50%.
Les modalités d'imposition de la plus-value lors de la cession sont modifiées
Cette fois-ci, c'est le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 qui apporte une modification.
En location meublée non professionnelle LMNP, on peut, en cours de détention de l'immeuble (et au régime "réel") déduire chaque année l'annuité d'amortissement de l'immeuble (c'est à dire un pourcentage de la valeur d'achat, sur une durée de 20, 25, 30, voire même 100 ans pour les immeubles d'habitation). C'est un avantage non négligeable.
Lors de la revente de l'immeuble, la plus-value (PV) est calculée de la façon suivante :
PV = prix de cession – prix d'acquisition
-- Le prix d'acquisition est majoré (i) des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) et (ii) des travaux (dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration et non pas les dépenses de "petits" travaux locatifs).
-- Mais les annuités d'amortissements de l'immeuble, que l'on a déduites de nos revenus locatifs en cours de détention n'impactent pas le calcul de la plus-value. C'est donc double avantage qui consiste à diminuer le revenu locatif imposable tant que vous êtes propriétaire du bien, sans majorer la plus-value imposable lors de sa revente !
En revanche, pour un professionnel de l'immobilier, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits ce qui augmente le montant de la plus value qui sera imposée lors de la revente du bien (PV = prix de cession – valeur nette comptable (c'est à dire prix d'acquisition - amortissements)).
Selon le PLF pour 2025, le régime fiscal favorable des LMNP a contribué aux tensions sur le marché locatif, notamment en encourageant les locations meublées de courte durée type Airbnb. Le PLF propose donc de corriger cette situation, en majorant, pour les particuliers donnant leur immeuble en location meublée de courte durée, les PV de cession du montant des amortissements pratiqués et déduits fiscalement en cours de détention.
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