Imposition des loyers : comment ça marche ?

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 15/01/2018 à 17h43

Définition des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont des revenus imposables perçus en raison de la mise à disposition d’un immeuble (loyers, fermages …)

Un contribuable peut aussi être imposé dans cette catégorie sur les revenus locatifs que perçoit une société (exemple de la société civile immobilière)

Exemple

Concernant le traitement fiscal des revenus locatifs d'une SCI :

Un contribuable est associé dans une société civile immobilière et détient 25 % des parts. La société civile immobilière réalise 10 000 € de revenus locatifs durant l’année écoulée. Il appartient à chaque associé d’indiquer sur sa déclaration personnelle d’impôt sur le revenu le montant total des recettes de la société (10 000 €) et la quote-part détenue dans la société (25 %).

L’associé sera alors imposé sur la base de 10 000 € X 25 % soit 2 500 € comme s’il avait directement perçu ces revenus locatifs.

L'imposition d'une location vide

Les revenus tirés de la location d'un logement vide doivent en principe être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition sont possibles, en fonction du montant de vos revenus : le micro-foncier ou le régime réel.

Micro-foncier (le régime forfaitaire)

Ce régime s'applique automatiquement si le montant de vos recettes ne dépasse pas 15.000 €.

Pour ce montant et en-dessous de ce montant, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%. Le contribuable ne sera donc imposé que sur 70% de ses revenus.

Les travaux et charges engagés sont compris dans l'abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Pour bénéficier du régime microfoncier, vous portez tout simplement vos revenus fonciers sur la déclaration habituelle de revenus (n° 2042).

Régime réel

Le régime réel s'applique :

lorsque vos revenus dépassent 15.000 €.
ou si le contribuable choisit volontairement cette formule. Dans ce cas, l'option est irrévocable pendant 3 ans.

Cette formule peut être intéressante si beaucoup de frais ont été engagés pour le logement (emprunt, travaux par exemple).

Le revenu net doit être calculé, c'est-à-dire, le revenu brut, déduction faite des charges.

Revenu net foncier = revenu brut - charges

Revenu brut : loyers encaissés pendant l'année.
Charges : travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration, assurance, impôts fonciers, intérêts d'emprunt, diagnostics, syndic, frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), frais de copropriété...

Pour bénéficier du régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 avec le détail du calcul du revenu net foncier à annexer à votre déclaration d'ensemble (n°2042).

Si vous dégagez un bénéfice, c'est cette somme qui sera imposable.

Si vous accusez un déficit, vous pouvez alors le déduire de votre revenu global. Cependant, le déficit déductible du revenu global est limité à 10 700 euros par an (hors intérêts d'emprunt), l'excédent non pris en compte peut toutefois être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

Bon à savoir

Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, le résultat «net» foncier est négatif : on parle alors de déficit foncier.

Ce déficit foncier est déductible du revenu global à l'exclusion de la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunt.

Le fait de générer un déficit est fiscalement pris en compte puisque celui-ci va venir diminuer l'ensemble des revenus annuels. L'imputation est toutefois limitée puisque son montant annuel est de 10.700 €.

L'imposition d'une location meublée

Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition sont possibles, en fonction du montant des revenus : le micro-BIC ou le régime dit du "bénéfice réel".

Régime des micro-BIC

Ce régime s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 33 200 €.

Aussi, le contribuable peut bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % calculé automatiquement par l'administration fiscale.

Les charges ne peuvent pas être déduites.

Régime du bénéfice réel

Le régime dit de "bénéfice réel", qui peut être le régime réel simplifié ou le régime réel normal, s'applique :

- si les recettes annuelles dépassent 33 200 €;

- ou si, relevant du régime micro-BIC, le contribuable choisit volontairement le régime réel.

Le contribuable doit déterminer son revenu net imposable, en déduisant les frais et charges.

Loyers exonérés

Le contribuable est exonéré d'impôt sur le revenu si 3 conditions cumulatives sont remplies :

il loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation principale,
ces pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale,
le loyer est fixé dans des limites raisonnables (la notion de loyer raisonnable est fixée chaque année par l'administration fiscale).

Il bénéficie également d'une exonération d'impôt sur le revenu si le contribuable loue de façon habituelle une partie de son habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile lorsque le produit de ses locations ne dépasse pas 760 € par an.

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