Appartement en indivision : comment en sortir ?

Par Maître ARNAUD, Avocat Publié le 19/02/2025 à 17h21

Acheter un bien immobilier à deux peut être source de difficultés au moment de la séparation. La situation dans laquelle vous vous trouvez porte un nom : "l'indivision". Et la loi accorde à chacun des copropriétaires, appelés indivisaires, la possibilité d'en sortir à tout moment. "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision", c'est le principe édicté par l'article 835 du Code civil. Il est cependant parfois difficile de mettre ce principe en application. Séparation houleuse ou héritage conflictuel : comment sortir de l'indivision ?

Le partage amiable

La meilleure façon de sortir de l'indivision est de se mettre d'accord entre indivisaires. Cette solution nécessite toutefois l'unanimité des indivisaires, ce qui peut être source de difficulté dans un contexte conflictuel. Un avocat ou un notaire peut jouer le rôle de médiateur pour engager les indivisaires dans l'une des deux voies amiables suivantes :

1 - La vente du bien immobilier à un tiers et le partage du prix entre les indivisaires

Concrètement, le bien immobilier sera mis en vente, comme n'importe quel bien immobilier, et le prix de vente sera distribué au prorata des parts de chacun dans l'indivision lors de la signature de l'acte authentique.

2 - L'attribution du bien immobilier à l'un des indivisaires avec rachat de soulte

Concrètement, le bien immobilier sera attribué à l'un des indivisaires, en nature, en contrepartie du paiement par celui-ci d'une somme d'argent, appelée "soulte", aux autres indivisaires. La valeur de la soulte est librement fixée entre les parties mais il est d'usage de la calculer comme suit : valeur de l'immeuble au jour du partage - capital restant dû des prêts en cours.

Dans les deux cas, et obligatoirement, l'indivision prendra fin par un acte notarié : acte authentique de vente ou partage.

Le partage judiciaire

Il suffit qu'un seul des indivisaires ne soit pas d'accord avec le partage amiable pour que celui-ci ne puisse aboutir. En telle hypothèse, l'indivisaire souhaitant sortir de l'indivision n'aura d'autre choix que de saisir la justice. Le juge aura alors l'obligation de provoquer le partage.

C'est l'article 840 du Code civil qui l'y oblige : "Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable".

Concrètement, le juge ordonnera la vente "sur licitation", c'est-à-dire qu'il donnera l'ordre à un notaire ou à un avocat de mettre le bien en vente aux enchères publiques.

Il va de soi qu'une telle solution ne doit être envisagée qu'en cas de blocage, car elle est toujours désavantageuse pour les indivisaires : le prix de vente est généralement inférieur au prix de marché et de nombreux frais doivent être acquittés.

La loi oblige d'ailleurs les indivisaires a tenter un partage amiable avant de procéder au partage judiciaire. L'article 1360 prévoit en effet que l'assignation en partage judiciaire doit contenir, à peine d'irrecevabilité, "les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable".

Que se passe-t-il dans l'attente du partage amiable ou judiciaire ?

Dans l'attente d'un partage amiable ou judiciaire, les indivisaires peuvent se mettre d'accord pour réglementer l'indivision en cours.

L'article 1873-2 du Code civil leur offre la possibilité de conclure une convention d'indivision.

Cette convention, qui ne peut être conclue pour un délai supérieur à 5 ans (renouvelable), peut prévoir :

- les règles de gestion du bien immobilier

- la répartition des charges et des revenus de l'immeuble (si celui-ci est loué)

- le montant de l'indemnité d'occupation (si le bien est occupé par un des indivisaires)

- les conditions de sortie de l'indivision au terme de celle-ci

Il est fortement recommandé de se faire assister d'un notaire ou d'un avocat pour rédiger une telle convention.

Enfin, sachez que même en l'absence de convention d'indivision, il est toujours possible de réclamer à l'indivisaire qui occupe seul le bien indivis le paiement d'une indemnité d'occupation.

Cette indemnité d'occupation se calcule généralement sur la base de la valeur locative du bien indivis.

En cas de rachat de soulte, pensez à intégrer cette indemnité d'occupation dans le montant de la soulte !

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