La nouvelle saisie conservatoire de charges de copropriété
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En droit français, la saisie conservatoire est une procédure diligentée par un commissaire de justice qui permet à un créancier de garantir le paiement de sa créance, en saisissant à titre conservatoire les biens de son débiteur, alors même que le créancier ne dispose pas d'un titre exécutoire.
De manière générale, une autorisation préalable du juge est nécessaire, sauf exceptions.
Depuis la loi du 9 avril 2024, dite la loi Habitat Dégradé, il est possible de procéder à une saisie conservatoire des charges de copropriété, sans autorisation préalable du juge.
Cette nouvelle procédure offre une nouvelle arme aux syndicats des copropriétaires pour prévenir la disparition des biens du copropriétaire débiteur et de les " geler " le temps de la procédure, dans la perspective d'une mesure d'exécution forcée future en paiement des charges de copropriété, une fois qu'un titre exécutoire aura été obtenu.
Les conditions
Pas d'autorisation préalable : conformément à l'article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il n'est plus nécessaire d'obtenir une autorisation préalable du juge en cas de " défaut de paiement des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 ".
Les créances concernées sont les provisions visées à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire :
- les provisions exigibles : il s'agit des provisions qui correspondent au budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration ;
- les autres provisions non encore échues et rendues exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 30 jours.
Sont exclues les créances qui ne correspondent pas à des provisions pour charges courantes (telles que les provisions relatives aux dépenses exceptionnelles).
Nécessité de respecter les conditions de toute saisie conservatoire : même si une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire, il conviendra de respecter les conditions posées par l'article L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution pour réaliser une saisie conservatoire, sous peine que le copropriétaire débiteur puisse, a posteriori, une fois la saisie réalisée, obtenir la mainlevée de la saisie.
Ces conditions sont les suivantes :
- une créance fondée en son principe : il sera nécessaire de rapporter la preuve de l'existence des charges de copropriété impayées, en produisant notamment les documents suivants : contrat de syndic, règlement de copropriété, titre de propriété, PV des AG sur lequel figurent les charges, notification de ces AG au copropriétaire défaillant, attestation de l'absence de recours, mise en demeure de régler visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble des appels de fonds concernés, décompte actualisé de la créance.
- des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement : il conviendra également de rapporter la preuve qu'il existe un péril dans le recouvrement des charges de copropriété.
La procédure
La procédure se présente comme suit :
- Il convient tout d'abord de délivrer une mise en demeure, visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et précisant les provisions exigibles, qui devra rester infructueuse pendant 30 jours. C'est également ce que recommande la Chambre Nationale des Commissaires de Justice dans sa " pratique sur la nouvelle saisie conservatoire des charges de copropriété " du 30 avril 2024.
- Il convient ensuite de se rapprocher d'un commissaire de justice, afin de procéder à la saisie conservatoire. Cette saisie conservatoire pourra viser tous les biens du copropriétaire débiteur (biens mobiliers, biens corporels, biens incorporels).
La saisie conservatoire pourra notamment viser les comptes bancaires du copropriétaire débiteur, sous réserve de disposer de ses coordonnées bancaires. En effet, en l'absence de titre exécutoire ou de décision de justice autorisant une saisie conservatoire, le commissaire de justice ne peut interroger le Fichier national des comptes bancaires et assimiliés (Ficoba) pour identifier le compte bancaire du copropriétaire. Si le syndicat ne dispose pas des coordonnées bancaires du copropriétaire débiteur, il sera nécessaire de saisir le juge de l'exécution pour qu'il autorise une saisie conservatoire. Ce qui peut limiter l'intérêt de cette procédure.
- Il convient ensuite d'engager une procédure en justice à l'encontre du copropriétaire débiteur (sauf si une telle procédure est déjà en cours) afin d'obtenir un titre exécutoire, dans un délai de 30 jours à compter de la saisie conservatoire, sous peine de caducité de la saisie.
- La saisie conservatoire peut être contestée par le copropriétaire débiteur, qui peut tenter d'en obtenir la mainlevée en démontrant que les conditions de la saisie conservatoire ne sont pas réunies (c'est-à-dire que la créance n'est pas fondée en son principe ou qu'il n'existe pas de péril dans le recouvrement de la créance). Cette demande de mainlevée n'est soumise à aucun délai.
- Une fois qu'un titre exécutoire aura été obtenu, il conviendra de procéder à la conversion de la saisie conservatoire en saisie définitive.
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