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Les copropriétaires ont l’obligation de contribuer au paiement des charges de la copropriété.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue de types de charges :
- Les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs,
- Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (loi du 10 juillet 1965).
Touteq les dépenses qui sont engagées en vue conserver et d’administrer l’immeuble, et d’entretenir les parties communes entre dans cette catégorie de charges.
Il s’agit, par exemple :
- Des dépenses de nettoyage (produit ménagers ou contrat avec un prestataire de service), et d’éclairage…
- De dépenses de gardiennage (salaire du gardien),
- Des dépenses liées à la réfaction ou la réparation des murs, de la toiture, des canalisations…
- Des dépenses liées à l’achat ou l’entretien des compteurs d’eau, d’électricité…
- Liées à la tenue des assemblées générales,
- Des honoraires du syndic etc.
Ces charges sont réparties au prorata des tantièmes (en fonction de la quote-part afférente au lot de chaque copropriétaire).
Ainsi, tous les copropriétaires participent.
Dans certains cas, le règlement de copropriété peut prévoir que certaines charges, dites charges spéciales, ne pèseront que sur certains copropriétaires.
Dans ce cas, il faut que les charges en question soit afférentes à des parties communes spéciales, identifiées comme telles par le règlement de copropriété.
Pour une copropriété composée de plusieurs bâtiments, les charges d’entretien d’un bâtiment seront réparties entre les seuls copropriétaires dudit bâtiment.
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot (loi du 10 juillet 1965).
Toute dépense engagée en vue de pourvoir l’immeuble d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun entre dans cette catégorie de charges.
La loi pose le critère de répartition de ces charges : l’utilité de ces services ou équipements communs par rapport à chaque lot.
Ainsi, un copropriétaire dont le lot privatif n’a pas accès au service collectif ou élément d’équipement commun installé (qui n’a donc pour ce lot aucune utilité) n’aura à supporter aucune charge relative à cette installation.
Un copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée n’assume aucune part des charges afférentes à l’installation ou l’entretien de l’ascenseur.
Toytefois, si le copropriétaire possède un lot en rez-de-chaussée et un lot en sous-sol, alors que l’ascenseur dessert les étages et le sous-sol, le copropriétaire ne sera exonérer des charges que pour le lot en rez-de-chaussée, non pour le lot situé en sous-sol (voir ci-après).
Pour les autres copropriétaires de lots situés dans les étages, on applique une méthode de calcul qui intègre la superficie du lot desservi ainsi que l’étage de situation.
La répartition des charges entre les différents lots se fait généralement soit en fonction de la surface chauffée soit en fonction du volume chauffée.
Précisément, c’est le règlement de copropriété qui indique les éléments et la méthode de calcul de cette répartition des charges.
La loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, toute clause du règlement de copropriété visant ou ayant pour effet d’exonérer certains copropriétaires du paiement de toutes ou de certaines charges est réputée non écrite.
De la même façon, toute clause visant ou ayant pour effet d’imposer à un copropriétaire la charge d’un service collectif ou d’un élément d’équipement qui ne représenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite.
Le recouvrement des charges relève de la compétence du syndic.
