Les dents creuses : une réponse locale aux enjeux de sobriété foncière

Par Maître DOUCHAIN, Avocat Publié le 08/08/2025 à 15h33

Dans le cadre des politiques actuelles de réduction de l'artificialisation des sols, les collectivités territoriales s'intéressent de plus en plus à un outil discret mais stratégique : les "dents creuses". Situés au coeur de tissus urbains déjà bâtis, ces terrains laissés vacants représentent un potentiel de développement urbain limité, mais crucial.

Définition et usage en urbanisme

La notion de "dent creuse" n'est pas définie par la loi, mais elle est bien connue des urbanistes. Elle fait référence à un espace libre inséré entre des constructions existantes, souvent au sein d'un quartier déjà urbanisé. Il peut s'agir d'un ancien terrain non bâti, d'une parcelle inexploitée ou d'un vide foncier resté inexploité au fil des décennies.

Ces emplacements sont souvent repérés dans les Plans locaux d'urbanisme (PLU) ou dans les orientations d'aménagement comme des opportunités de construire sans étendre la ville au-delà de ses limites actuelles.

Références juridiques et précisions jurisprudentielles

Même si le Code de l'urbanisme ne fournit pas de définition précise, plusieurs dispositions – notamment l'article L.111-3– permettent d'autoriser des constructions dans des zones non constructibles sous conditions, notamment en cas de continuité du bâti.

La jurisprudence joue donc un rôle clé : les tribunaux administratifs et le Conseil d'État vérifient si l'environnement immédiat du terrain présente un caractère urbain suffisant pour justifier l'urbanisation. Une maison isolée à proximité ne suffit pas nécessairement : il faut une certaine densité, une trame urbaine existante.

Face aux objectifs ambitieux fixés par la loi Climat et résilience et le principe de zéro artificialisation nette (ZAN) à l'horizon 2050, la valorisation des dents creuses devient un véritable enjeu de planification.

Ces parcelles offrent plusieurs avantages :

Utiliser le foncier disponible sans consommer de nouveaux espaces agricoles ou naturels ;
Éviter la création de nouvelles infrastructures coûteuses ;
Répondre à la demande en logements dans des zones déjà bien desservies.

Certaines communes vont jusqu'à recenser systématiquement ces terrains et adaptent leur règlement pour favoriser leur constructibilité, voire proposer des dispositifs incitatifs à la mobilisation foncière.

Malgré leur potentiel, les dents creuses sont parfois difficiles à exploiter :

Des propriétaires peu enclins à céder ou à bâtir ;
Des conflits fréquents sur le caractère réellement urbanisé du secteur ;
Des oppositions locales liées à la crainte d'une perte de qualité de vie ;
L'absence d'un cadre juridique national unifié, laissant une grande place à l'interprétation locale.

Par ailleurs, densifier ne signifie pas construire à tout prix : l'enjeu est de maintenir une cohérence urbaine, une qualité architecturale et un respect des équilibres environnementaux.

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