Passoires thermiques : ce que doivent savoir locataires et propriétaires dès 2025

Calendrier et obligations du propriétaire: ce que vous devez savoir

Le calendrier des interdictions : votre logement est-il concerné ?

La loi a mis en place un calendrier progressif pour retirer les passoires thermiques du marché locatif. Il est indispensable de connaître ces échéances, qui déterminent à partir de quand un logement ne peut plus être loué sans être rénové.

Voici les dates à retenir pour la France métropolitaine :

Depuis le 1er janvier 2023 : Les logements les plus énergivores de la classe G (ceux consommant plus de 450 kWh/m²/an) sont déjà interdits à la location.

Dès le 1er janvier 2025 : L'interdiction s'étend à tous les logements classés G.

Dès le 1er janvier 2028 : L'interdiction s'appliquera ensuite aux logements classés F.

Dès le 1er janvier 2034 : Enfin, ce sera au tour des logements classés E d'être concernés.

Attention : Cette interdiction s'applique non seulement aux nouveaux contrats de location signés après ces dates, mais aussi au renouvellement ou à la reconduction tacite de votre bail actuel. Un locataire déjà en place est donc pleinement concerné au moment de la reconduction de son bail.

Propriétaires : quelles sont vos nouvelles obligations ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un logement classé F ou G, la loi vous impose des obligations strictes, dont certaines sont déjà en vigueur. Les ignorer vous expose à des risques juridiques et financiers importants.

• Obligation n°1 : Geler le loyer. C'est la première conséquence et elle est immédiate. Depuis le 24 août 2022, si votre bien est classé F ou G, vous n'avez plus le droit d'augmenter le loyer. Cela vaut pour la révision annuelle, lors du renouvellement du bail ou à l'arrivée d'un nouveau locataire.
• Obligation n°2 : Assurer la conformité du logement avec le critère de décence énergétique. Pour signer un nouveau bail ou simplement laisser votre locataire actuel en place après les échéances du calendrier, vous devrez obligatoirement avoir réalisé des travaux permettant d'améliorer la note DPE de votre logement pour qu'il sorte de la catégorie interdite.
• Le risque principal : Si vous louez un logement qui ne respecte pas ces critères, il est considéré comme "non décent". Votre locataire peut alors saisir la justice pour vous contraindre à faire les travaux, et un juge peut vous imposer une forte baisse de loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité.

Recours du locataire et aides financières accordées au propriétaire

Locataires : comment faire valoir vos droits ?

Si vous vivez dans une passoire thermique, la loi vous donne de nouveaux outils pour obtenir un logement plus confortable et moins cher en énergie.

Voici la procédure à suivre, étape par étape :

• Étape 1 : Le dialogue amiable. La première chose à faire est de contacter votre propriétaire. Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception en lui expliquant que le logement ne respecte pas les nouveaux critères de décence énergétique et en lui demandant de réaliser les travaux nécessaires.
• Étape 2 : La conciliation. Si votre propriétaire ne répond pas ou refuse, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). Son rôle est de vous aider à trouver une solution à l'amiable, sans passer par un tribunal.
• Étape 3 : Le recours en justice. En dernier ressort, si aucune solution n'est trouvée, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Sur la base du DPE, un juge pourra ordonner au propriétaire de faire les travaux, de réduire votre loyer ou de vous verser des dommages et intérêts.

La règle d'or : Il est très important de continuer à payer votre loyer et vos charges pendant toute la durée de la procédure. Cesser les paiements sans une décision de justice vous mettrait en tort et pourrait entraîner la résiliation de votre bail.

Des aides financières existent pour les travaux

L'État a mis en place de nombreux dispositifs pour aider les propriétaires à supporter le coût des travaux et transformer cette contrainte légale en une opportunité de valoriser votre patrimoine.

Parmi les principales aides disponibles pour les propriétaires bailleurs, on trouve :

• MaPrimeRénov' : C'est l'aide principale de l'État, accessible à tous les propriétaires. Son montant dépend de vos revenus et de l'ampleur des travaux.
• L'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Il vous permet de financer le reste à charge des travaux sans payer d'intérêts.
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : Des primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, TotalEnergies, etc.).
• La TVA à taux réduit : Un taux de TVA de 5,5 % s'applique sur de nombreux travaux de rénovation énergétique.

Pour vous y retrouver, le service public France Rénov' propose un accompagnement gratuit pour vous aider à définir votre projet de travaux et à identifier toutes les aides auxquelles vous avez droit.